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Michel Mouillart (Frics) : rachats de créances, retour à la normale

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le 05 Juin 2018

De la difficile interprétation des chiffres en matière de renégociation de crédits immobiliers et des conséquences des rachats de créances à la fois pour les particuliers et sur les capacités de financement du secteur : à lire ci-après la chronique du professeur Michel Mouillart.

A la fin de l’année 2017, d’après l’Observatoire des Crédits aux Ménages[1], 59,3 % des ménages qui détenaient des crédits immobiliers les avaient déjà renégociés[2], une ou plusieurs fois. Ainsi, comme 30,8 % des ménages détenaient alors un ou plusieurs crédits immobiliers, ce sont en fait 18,3 % de l’ensemble des ménages qui avaient déjà renégocié. Et pour la plupart d’entre eux, 88 % plus précisément, la renégociation est intervenue récemment, de 2013 à 2017.

En période de baisse des taux d’intérêt et d’élargissement de l’offre bancaire, les ménages ont pris l’habitude depuis 1986 de renégocier leurs crédits immobiliers avec la banque qui les avait accordés ou de les faire racheter par une autre banque, afin d’obtenir des conditions de remboursement plus favorables. La renégociation (plus précisément, le rééchelonnement de la dette ou le réaménagement des conditions de crédit) avec la banque d’origine ou le rachat des créances par un autre établissement permettent en effet d’obtenir un taux d’intérêt plus faible et donc d’alléger les mensualités et/ou de réduire la durée des remboursements.

Comme dans leur ensemble les ménages affectionnent particulièrement les prêts à taux fixes[3], lors de chacune des grandes phases de baisse qui ont conduit les taux du secteur concurrentiel de 16,0 % en 1984 à 1,5 % en 2017, les vagues de renégociations et de rachats de créances se sont amplifié.

Dans les faits, ce sont alors deux stratégies principales qui se rencontrent parmi les ménages : pour les plus modestes d’entre eux, il s’agit d’alléger le poids des charges de remboursement de la dette immobilière dans le budget du ménage, mais il n’est pas certain que les capacités de « négociation » de ces ménages soient très grandes ; alors que pour les autres, les renégociations et les rachats permettent plutôt une restructuration de la dette et un raccourcissement de la durée de remboursement restant à courir[4], avec presque toujours la réalisation d’économies (non négligeables) en tirant avantage de meilleures conditions de taux, donc en faisant jouer la « concurrence » entre les établissements de crédit.


[1] L’enquête a été réalisée par TNS-SOFRES pour l’Observatoire des Crédits aux Ménages (Fédération Bancaire Française) en novembre 2017. Elle concerne un échantillon représentatif de 13 000 ménages : 10 402 ont répondu dans les délais (le taux de sondage est de 2 549ème).
[2] Le questionnaire de l’enquête cherche à connaître la fréquence des situations de renégociation : c’est-à-dire (et comme cela est précisé aux panélistes) à mesurer l’occurrence d’une modification des termes du contrat de prêt (modification du taux d’intérêt, modification de la mensualité, réaménagement des périodicités de remboursement, …). Mais pour les ménages enquêtés, le terme « renégociation » est parfois/souvent entendu au sens large : il est donc probable que des ménages ayant fait racheter leur(s) prêt(s) par un autre établissement se soient aussi déclarés au titre des renégociations, alors qu’il y avait eu émission d’un contrat de prêt différent de celui d’origine !
[3] D’après l’Observatoire des Crédits aux Ménages, en 2017, 92.2 % des ménages qui détenaient des crédits immobiliers en cours de remboursement les avaient souscrits à taux fixe. Et si on se limite aux emprunteurs récents, la proportion s’élève à 96.2 %.
[4] En cas de rachat, ces ménages « calculateurs » ont bien appris que pour mener une bonne opération, il faut que plusieurs conditions soient réunies : une durée restant à courir suffisamment longue et au moins égale à la durée déjà écoulée afin de couvrir les frais liés au rachat de prêt (ces frais de rachat sont tout sauf négligeables, pouvant représenter jusqu’à 4 à 5 % du capital restant dû). Mais aussi un avantage de taux significatif (au moins 100 points de base considère-t-on habituellement).


Et au total, très souvent, l’impact positif pour les ménages du développement rapide du mouvement des renégociations et des rachats de créances est souligné : le gain de pouvoir d’achat est mis en avant, montrant bien que l’économie n’a pu qu’en tirer avantage, par la redistribution de pouvoir d’achat et le soutien à la consommation des ménages modestes, notamment. Pourtant, ce ne sont pas les ménages les plus modestes qui ont pu en bénéficier : 20,2 % des ménages disposant d’un revenu mensuel inférieur à 1 SMIC ont participé au mouvement et ils ne représentent alors que 0,6 % de ceux qui ont bénéficié d’une renégociation ou d’un rachat ! En revanche, ce sont les ménages aux revenus moyens (2 à 5 SMIC) qui ont le plus largement bénéficié du mouvement[5] et qui ont, sans aucun doute, obtenu les gains de pouvoir d’achat souvent évoqués.

Mais quoiqu’il en soit, et au-delà de la mesure de la part des ménages ayant déjà « renégocié » que propose l’Observatoire des Crédits aux Ménages, les évolutions des flux financiers concernés méritent aussi attention.

Chaque mois, la Banque de France propose un chiffrage des renégociations estimé à partir d’un panel de banques représentant 93 % de l’encours total des crédits à l’habitat[6] : par exemple en 2017, les renégociations se seraient élevées à 112,5 Mds d’€. Mais ces estimations ne permettent pas de remonter en deçà de 2015 : elles n’autorisent donc pas une analyse structurelle et/ou comportementale des évolutions intervenues au cours des trente dernières années, depuis le milieu des années 80 à partir duquel la pratique des renégociations (et des rachats de créances) s’est développée. En outre, même si elles présentent l’avantage d’être disponibles chaque mois et elles ont (ont été) à ce titre largement médiatisées (mais sans toujours en expliquer la signification), leur contenu informatif est limité : elles ne concernent par nature que les transformations des contrats réalisées en interne, par chaque établissement[7].


[5] De plus, ces ménages ne se singularisent pas par leur localisation géographique, par leur situation matrimoniale ou par leur PCS. En revanche, ils sont plus jeunes (42.2 % des « négociateurs » ont de 35 à 44 ans contre 31.3 % des ménages avec crédits immobiliers) et ils ont plus d’enfants que les autres (59.7 % des « négociateurs » ont au moins un enfant contre 39.5 % des ménages avec crédits immobiliers).
[6] Par exemple : « Crédits aux particuliers : mars 2018 », Stat Info, Banque de France, 7 mai 2018.
[7] En supposant, bien sûr (mais rien n’est totalement sûr compte tenu des « imprécisions » relevées par le passé), que les établissements ne déclarent ici que leurs seules renégociations (internes).


Elles peuvent donc éventuellement constituer un indicateur de réalisation des gains de pouvoir d’achat par une partie des ménages, sans pour autant permettre d’en préciser le montant. D’autant qu’aucune information fiable n’accompagne cet indicateur : comme, par exemple, l’avantage de taux qui a pu être acquis, puisque ces renégociations sont internes et spécifiques à chaque établissement, à chaque catégorie de ménages, à chaque type d’opérations immobilières, … D’ailleurs, si on sait que ces renégociations vont à coup sûr transformer le rythme d’amortissement de la dette immobilière des ménages (en raccourcissant très souvent les durées), on ne peut en mesurer (précisément) l’impact, faute d’informations pertinentes sur les modifications des termes des contrats.

En ce qui concerne le chiffrage des rachats de créances, deux estimations très voisines sont disponibles : celle de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) construite (depuis 2001) à partir d’un panel de banques recouvrant 96 % de l’encours des crédits à l’habitat et présentée chaque année dans son « Enquête annuelle sur le financement de l’habitat »[8], mais qui actuellement ne concerne que les rachats intervenus en 2016 ; celle présentée par l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers (OPCI), réalisée (depuis 1986) en confrontant les statistiques de production recueillies chaque trimestre auprès de l’ensemble des établissements de crédit et les statistiques trimestrielles d’encours publiées par la Banque de France, et estimant à 45,7 Mds d’€ le total des rachats intervenus en 2017.


[8] « Le financement de l’habitat en 2016 », Analyses et Synthèses, ACPR, Banque de France, n° 82, juillet 2017.


La connaissance du flux des rachats de créances est essentielle à plusieurs titres. Elle permet tout d’abord d’apprécier l’intensité de la concurrence à laquelle les établissements se livrent pour (re)conquérir des parts de marché : mais l’indication peut se révéler fragile[9]. Elle renseigne ensuite sur l’état de la capacité de production bancaire, puisque les rachats sont associés à une production nouvelle qui va venir gonfler la distribution des crédits utilisés pour financer une activité immobilière nouvelle : par exemple, d’après l’OPCI, en 2017 les rachats (qui pourtant étaient déjà en net repli, pour la deuxième année consécutive) se sont ajoutés aux 166,6 Mds d’€ de crédits immobiliers versés pour amener la production brute à 212,3 Mds d’€, le niveau le plus élevé constaté jusqu’alors. Elle permet enfin de mesurer les conséquences que la pratique des rachats de créances peut avoir sur le vieillissement de l’encours des crédits immobiliers : par exemple, la vague de rachats qui s’est constatée de 2013 à 2017 a permis de réduire de 1,5 année la durée théorique de l’encours et donc, de la remettre en congruence[10] avec la durée des ressources de dépôts sur lesquels les banques adossent le financement et le refinancement de leur production de crédits.

D’autant que de 2013 à 2017, les rachats de créances se sont élevés à 241,1 Mds d’€, au total. La vague de rachats qui se termine actuellement aura donc été nettement plus importante que les deux précédentes (celle de 1986 à 1988 et celle de 1996 à 2008) : d’ailleurs de 1986 à 2010, le total des rachats se sera établi à 105,4 Mds d’€. Pourtant, le différentiel de taux d’intérêt entre l’encours des crédits présentés à rachat et le taux de marché proposé aux candidats est inférieur depuis 2013 à ce qu’il était de 1994 à 2003, par exemple : le jeu des courtiers a été en effet fondamental dans la détermination du niveau des rachats constatés depuis 2013. Les rachats intervenus depuis 2013 ont alors concerné 27,3 % de l’encours, représentant en 2015 et en 2016 de l’ordre du tiers de la production brute, soit encore la moitié des versements nets de tout rachat !

Mais depuis 2016, l’intensité du mouvement de rachats s’est affaiblie : alors qu’en 2015, les rachats représentaient 37,4 % de la production brute (donc, 76,2 Mds d’€), en 2017 ils ne représentaient plus que 21,5 % (45,7 Mds d’€). Pourtant, les taux sont restés attractifs. Mais les évolutions intervenues dans le mode de calcul du taux d’usure publiés par la Banque de France pour les crédits immobiliers ont progressivement conduit les établissements de crédit à réduire leur recours aux intermédiaires (les courtiers), pour se « recentrer » sur les renégociations qui limitent les déperditions de fonds propres[11].

Et l’atterrissage rapide du mouvement de rachats de créances se poursuit depuis le début de l’année 2018 : les rachats ne devraient plus représenter que 10,8 % d’une production brute elle-même en recul, pour ne guère dépasser les 19 Mds d’€ (4 fois moins qu’en 2015).

Il n’est pas sûr, au total, que l’économie immobilière ait beaucoup gagné à tout cela. Il n’est pas sûr non plus que la consommation des ménages s’en soit mieux portée. Il n’est pas certain que l’appareil de production s’en soit renforcé … Il est en revanche probable que les pertes de produit net bancaire qui s’en suivent vont peser (sensiblement) sur les futures capacités de financement du secteur. Il est à craindre que les stratégies des établissements bancaires s’en trouvent infléchies. Mais il ne fait aucun doute qu’ainsi des intermédiaires auront pu se développer, sans « créer » trop de valeur.


[9] Par exemple, face à une demande de financements immobiliers abondante, la priorité des établissements de crédit est sans doute de la satisfaire (la fameuse stratégie de fidélisation de la clientèle), sans avoir besoin d’aller chercher la demande à tout prix (en mobilisant des courtiers), si leur réseau commercial est suffisamment développé. Mais si la demande est déprimée ou si le réseau commercial ne le permet pas, la production d’aujourd’hui faisant le produit net bancaire de demain, la tentation d’aller chercher une production ailleurs (ou la faire chercher par des courtiers) peut être grande.
[10] Afin de déterminer leur risque de taux, les établissements de crédit considèrent habituellement que les dépôts à vue non rémunérés de leurs clients sur lesquels leurs prêts immobiliers sont adossés sont stables, avec une durée de vie estimée entre 7 ans et 10 ans. Même si les autorités monétaires estiment en général que la maturité théorique ne peut être aussi grande.
[11] Depuis le 1er janvier 2017, le seuil de l’usure des crédits immobiliers à taux fixe est déterminé selon trois maturités (moins de 10 ans, de 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus) : avant cette date, il n’existait qu’un seul taux d’usure, quelle que soit la durée de remboursement du prêt. Or, en raison d’une période de taux exceptionnellement bas, les seuils de l’usure se trouvent maintenant à des niveaux très faibles. Les établissements de crédit doivent alors proposer des taux annuels effectifs globaux (TAEG) en dessous de ces seuils : comme le TAEG intègre, outre les frais de dossier, les coûts d’assurance et de garanties obligatoires et aussi, et surtout, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt, il leur faut donc économiser ! Le recours à des intermédiaires s’est donc « naturellement » allégé.


Michel Mouillart

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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