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Nils Vinck (Cushman & Wakefield) : IFI : une rentrée sous pression pour les SCPI/OPCI et assureurs

- Le - par Nils Vinck

Voici la nouvelle chronique (mensuelle) de Nils Vinck. Pour le directeur de département capital markets de Cushman & Wakefield, la réforme de la fiscalité avec la création de nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) place les SCPI/OPCI et les assureurs sous pression, alors que l’on parle ici d’acteurs de premier plan du marché de l’investissement immobilier…

En cette rentrée 2017, le gouvernement a décidé d’accélérer le rythme de son action et de passer à l’offensive. Les promesses des élections présidentielles et législatives commencent à prendre forme et les chantiers des réformes se suivent et s’enchaînent à une vitesse impressionnante. Lois travail, réformes des institutions entre autres. L’immobilier n’est pas en reste avec, d’un côté, le plan " Logement d’abord " présenté la semaine dernière à Toulouse et, de l’autre, la réforme de la fiscalité et de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui devrait céder la place en 2018 ou en 2019 à un nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui taxera les " seuls actifs immobiliers ". Sur ce dernier sujet, les professionnels ont déjà réagi par la voie de leurs organismes représentatifs — l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (Aspim) —, et fait savoir aux différents ministères concernés leur volonté de voir les SCPI et OPCI sortir expressément du périmètre de l’assiette du futur IFI. Leur argumentaire vise principalement à démontrer que les parts de SCPI et OPCI ne constituent pas une rente immobilière sans risque et économiquement stérile.

SCPI et OPCI : un acteur majeur…

Nous n’allons pas rouvrir ce débat. Il est plus intéressant de comprendre le poids des SCPI et OPCI dans le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise pour mieux anticiper les implications de la mise en place de l’IFI, qui aurait pour conséquence de détourner de l’immobilier une part importante des investisseurs privés, voire des institutionnels.

Selon les dernières données présentées par l’Aspim, la capitalisation cumulée de ces deux grandes catégories de fonds immobiliers non cotés destinés aux particuliers s’élevait, au 30 juin 2017, à 59,1 milliards d’euros, soit 10% de la valeur totale estimée du parc d’immobilier d’entreprise détenu par les investisseurs, autour de 600 milliards d’euros. La progression de leur niveau de collecte — de l’ordre de 6,5 milliards d’euros sur les six premiers mois de l’année 2017 à comparer à 10 milliards d’euros en 2016 et 6,8 milliards d’euros en 2015 — leur confère une capacité d’exécution sur le marché sans précédent et font des SCPI et OPCI un acteur majeur.

… devenu la deuxième force motrice du marché

Leurs acquisitions d’actifs immobiliers banalisés (bureaux, commerces, locaux d’activités ou entrepôts) ont représenté 20 % du volume total investi tant en 2015 qu’en 2016 et même 28 % sur les huit premiers mois de l’année. Ils sont ainsi devenus en à peine cinq ans la deuxième force motrice du marché et font aujourd’hui jeu quasi égal avec les fonds d’investissement traditionnels non réglementés au sens de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Leur apport de liquidités est considérable sur le segment des actifs tertiaires avec près de 17 milliards d’euros d’acquisitions depuis 2013 et en commerces où leurs investissements à l’achat ont représenté 5 milliards d’euros sur la même période. En faisant peser le risque d’une nouvelle taxation sur les SPCI et OPCI, le gouvernement — peut-être même sans s’en rendre compte — pourrait priver le monde de l’investissement d’un de ses acteurs majeurs ou tout au moins ralentir ses volumes de collecte, devenue moins avantageuse, et réduire sa capacité d’investir.

Gardons en tête que ces véhicules d’investissement spécifiques que sont les SPCI et OPCI représentent également l’un des vecteurs choisis par les compagnies d’assurances pour leur investissement indirect en immobilier. Au-delà des particuliers attachés aux SPCI et OPCI dans la préparation de leur retraite, les assureurs pourraient être également impactés par ce nouvel IFI. Leur exposition à l’immobilier, toujours considéré comme un secteur alternatif, est faible — de l’ordre de 4 % —, mais représente tout de même quelque 97 milliards d’euros au total, dont 20 % via les SCPI et OPCI. Dans ce contexte, difficile de penser que le gouvernement restera sourd aux arguments présentés par l’Aspim… Dans le cas contraire, une nouvelle séquence s’ouvrirait dès 2018-2019 pour le marché de l’investissement immobilier…

Cette chronique a été rédigée le 18 septembre 2017. Depuis lors, le gouvernement a indiqué que tous les véhicules d’investissement immobilier seront dans l’assiette de l’IFI. Cet élargissement de l’assiette de l’IFI toucherait d’autres véhicules immobiliers : Siic, mais aussi le crédit-bail immobilier.

Affaire à suivre…

Nils Vinck

Directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield

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