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Nils Vinck (Cushman & Wakefield) : le marché parisien, un magnifique terrain de jeux

- Le - par la rédaction d'Immoweek

Voici la nouvelle chronique (mensuelle) de Nils Vinck. Le directeur de département capital markets de Cushman & Wakefield fait valoir que « le second semestre devrait être intense sur le marché de l’investissement »…

On connait la cyclicité du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise et la traditionnelle accélération de l’activité à partir de l’automne. L’année 2016 a d’ailleurs fourni une éclatante illustration de cet étrange phénomène avec un volume total investi de l’ordre de 27 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année, dont 11 milliards d’euros (soit 40 %) pour le seul 4ème trimestre. Le scénario de 2017 semble s’inscrire dans cette même lignée. Les premières estimations du montant investi en France au 1er semestre frôle les 9 milliards d’euros répartis sur 262 opérations, stable d’une année sur l’autre dans ses volumes.

Tous les indicateurs au vert

Notons que ce chiffre inclut les quelque 1,7 milliard d’euros de la cession du portefeuille Logicor par Blackstone à CIC. Sans cette cession hors normes l’histoire aurait donc été toute différente !

On aurait, cependant, pu espérer mieux compte-tenu de la masse des liquidités disponibles sur le marché : 18 milliards d’euros levés par les fonds d’investissement avec pour destination le marché français ; près de 10 milliards d’euros collectés par les SCPI et OPCI entre autres. C’est dire si l’appétit des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise est grand, et pour le marché français tout autant. Après une période de flottement au printemps, l’élection d’Emmanuel Macron à la présidence de la République et la très confortable majorité qui lui a été donnée à l’Assemblée Nationale ont calmé les esprits. Les investisseurs étrangers, un temps inquiets de la montée du populisme, reviennent en force sur le marché hexagonal, attirés par la profondeur du marché locatif et par des fondamentaux économiques en très nette progression d’une année sur l’autre avec des perspectives positives pour les cinq prochaines années. Tous les indicateurs macroéconomiques sont, en effet, passés au vert et la confiance des chefs d’entreprise et des ménages atteint d’ailleurs des sommets.

C’est donc du côté des produits mis sur le marché que le bât blesserait… Pas assez nombreux ? Pas assez qualitatifs ? Trop " core " donc trop chers ?

Volume d’investissement en Immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros

Source : Cushman & Wakefiel à partir des données Immostat pour l'Île-de-France

Source : Cushman & Wakefiel à partir des données Immostat pour l’Île-de-France

Près de 20 milliards d’euros d’actifs sur le marché

Nous estimons qu’il y a aujourd’hui près de 20 milliards d’euros d’actifs à céder sur le marché si l’on compte les opérations dont le marketing a débuté, celles d’ores et déjà sous exclusivité ou sous promesse. Les actifs d’un montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros occupent une part importante de ce pipeline avec une soixantaine d’actifs, essentiellement de bureaux et en Ile-de-France, pour un montant total de 14 milliards d’euros (par rapport à 14 transactions pour 2,5 milliards d’euros au 1er semestre 2017). Quelques tours emblématiques à La Défense devraient changer de mains d’ici la fin de l’année, alors qu’à Paris, immeubles de bureaux, commerces de pieds d’immeubles ou encore actifs mixtes avec une composante résidentielle ou immobilier de services vont occuper les acteurs du marché à la recherche de produits " core ", mais aussi " value added ". Les investisseurs, contraints et forcés par des taux " prime " au plus bas, font évoluer leur stratégie d’investissement et sont à la recherche d’actifs à restructurer ou à redévelopper pour créer de la valeur. Le marché parisien est, à ce titre, un magnifique terrain de jeux (5 milliards d’euros d’actifs en cours de cession) dont le potentiel est révélé, entre autres, par des initiatives du type " Réinventer Paris ". En marge des actifs tertiaires, les opportunités d’investissement se reconstituent sur le segment des commerces : la fin des arbitrages de masse en centres commerciaux a laissé un marché quasi exsangue que seules les cessions de commerces de pieds d’immeubles et les " retail parks " sur des volumes unitaires modestes viennent aujourd’hui animer. Les perspectives de fin d’année pour ce marché sont, à ce titre, meilleures avec un peu moins de 2 milliards d’actifs à céder, ce qui devrait permettre de finir l’année sur un volume compris entre 3 et 4 milliards d’euros (contre 4,7 milliards d’euros en 2016).

On l’aura compris, le second semestre devrait être intense sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France. Si tous les actifs aujourd’hui disponibles sur le marché ne se traiteront pas d’ici la fin de l’année, nous pouvons cependant avancer une projection du volume d’investissement total de l’ordre de 27 milliards d’euros si les 3ème et 4ème trimestres de 2017 sont identiques à ceux de l’année passée. L’histoire ne s’écrivant pas deux fois de la même façon, le volume d’investissement pourrait être supérieur à ce scénario prudent… et se rapprocher de la symbolique barre des 30 milliards d’euros.
Bel été à tous et rendez-vous à la rentrée.

Une chronique signée Nils Vinck.

La rédaction d'Immoweek

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