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Cushman & Wakefield : le récap’ du 1er semestre en immobilier d’entreprise

- Le - par la rédaction d'Immoweek

Le département études de Cushman & Wakefield a été actif fin juillet, en publiant pas moins de trois études thématiques, nommées « marketbeat », dans lesquelles il analyse l’évolution de trois marchés français au premier semestre : l’investissement en immobilier d’entreprise de manière générale (toutes typologies confondues), l’immobilier de commerce et le secteur des entrepôts. Nous en avons retenu les principaux enseignements, d’abord l’investissement, puis les marchés – locatifs – des commerces et des entrepôts.

• Investissement : les grandes transactions à l’honneur

Faisant état d’un volume de 8,9 milliards d’euros placés en immobilier d’entreprise banalisé au 1er semestre, un niveau comparable à la même période un an auparavant, Cushman & Wakefield constate ainsi que " plus de 260 actifs ont changé de propriétaire, un nombre en repli de 18 % par rapport à 2016, qui rend compte du dynamisme des transactions de taille unitaire supérieure à 100 millions d’euros. En moyenne, le montant unitaire se positionne à 34 millions d’euros ". Ces grandes transactions " restent majoritaires avec une part de marché de 52 % réalisée au travers de 19 acquisitions ", part similaire à celle observée au premier semestre 2016 (56 %).

" Fait caractéristique de l’année 2017 ", le conseil souligne l’importance des cessions de portefeuilles, " comme en témoignent les principales transactions logistiques et de commerces : vente de Logicor par Blackstone à China Investment Corporation et du portefeuille Ikea à Pradera ".

Les bureaux en Ile-de-France, avec un peu plus de 5,1 milliards d’euros placés, représentent certes plus de la moitié des montants globaux, mais Cushman & Wakefield déplore " un résultat inférieur à celui de l’an dernier (près de 7 milliards d’euros) et en deçà de la moyenne des dix dernières années (5,3 milliards) ". Côté stratégie des investisseurs, " le segment " core ", dominant entre 2014 et 2016, recule au profit du " core+ " (35 % des acquisitions d’actifs tertiaires de plus de 20 millions d’euros en Ile-de-France au 1er semestre 2017). Les acquéreurs se sont aussi positionnés plus massivement sur des opérations " value added " du marché parisien et Croissant Ouest ". En matière de commerces, " le 1er semestre s’est achevé sur un rythme très modéré, avec un volume d’investissement de 1,1 milliard d’euros, soit seulement la moitié du volume recensé sur la même période de 2016, un montant qui rappelle les performances de 2013 ". Un résultat que le conseil impute à " l’incertitude liée aux résultats des élections nationales au 2ème trimestre (…) dans un marché déjà marqué par une pénurie d’opportunités de qualité. Le pipeline des actifs commerciaux en cours de cession laisse augurer d’une année en demi-teinte, avec un volume total sensiblement au niveau des performances enregistrées en début de décennie ".

A l’inverse, la logistique profite d’un " démarrage en trombe " : " les 2,2 milliards d’euros investis au cours du semestre font d’ores et déjà entrer l’année 2017 dans les annales pour un poids des actifs logistiques qui culmine (25% de l’immobilier d’entreprise banalisé à mi année) ". Pour autant, Cushman & Wakefield rappelle que " l’acquisition par le fonds souverain chinois CIC du portefeuille européen détenu par Blackstone (13 milliards d’euros, dont un peu plus de 1,6 milliard en France) a propulsé les montants d’investissement à des niveaux stratosphériques. Hors cette transaction exceptionnelle, les autres acquisitions recensées (550 millions d’euros) font ressortir un rythme conforme aux volumes de l’an passé (600 millions d’euros au 1er semestre 2016) ".

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• Commerce : un effet " élections " qui ralentit l’activité

Cushman & Wakefield a étudié les trois sous-marchés des commerces à la location. Tout d’abord, les centres-villes, particulièrement à Paris où " près de la moitié des ouvertures recensées concernent des boutiques spécialisées en équipement de la personne, suivies du secteur de la restauration. La rive droite concentre les trois- quarts des ouvertures recensées dans la Capitale, principalement en équipement de la personne, loisirs et restauration ". Du côté des centres commerciaux et " retail parks ", le conseil note un effet " élections nationales " sur le ralentissement des ouvertures de surfaces commerciales au cours du premier semestre : " à ce stade, près de 155 000 m2 commerciaux ont été inaugurés, dont environ 57 % concernant des " retail parks ". Compte tenu des 1,4 million de m2 attendus sur l’année 2017, l’activité devrait s’accélérer et les ouvertures se concentrer au second semestre ". Enfin, concernant les parcs d’activités commerciales périphériques, " avec un objectif de près de 900 000 m2 inaugurés à fin 2017, le 2ème semestre s’annonce très dynamique pour les équipements périphériques. Le taux de transformation attendu devrait approcher 80 %, soit un niveau très satisfaisant comparé à l’année précédente (62 %) ".

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• Entrepôts : attention au stock de seconde main

" Lademandeplacéed’entrepôtslogistiquesatotalisé1,3millionde mètres carrés au 1er semestre 2017 " indique Cushman & Wakefield. Un volume d’activité en recul de 26 % sur un an qui " reste éloigné des niveaux de 2015 et de 2016 (respectivement 1,4 et 1,7 million de mètres carrés à mi-année) ". Le conseil ajoute qu' "après une année 2016 sous le signe des comptes propres et des clés-en-main XXL (grande distribution et e-commerce), l’activité retrouve un niveau plus usuel (1,2 million de m2 en moyenne à mi-année).

Le niveau élevé de la demande des grands utilisateurs logistiques devrait porter le marché français au-delà de 2,5 millions de m2 au cumul de l’année ". Côté valeurs locatives, " la rareté de l’offre neuve de dernière génération stabilise les valeurs locatives sur l’ensemble du territoire français. Les valeurs " prime " s’échelonnent de 44 euros (HT, HC) du mètre carré (Marseille et Lille) à 55 euros (HT, HC) du mètre carré en Ile-de-France " fait valoir le conseil. L’offre, à 2,9 millions de mètres carrés début juillet dernier, augmente de 11 % depuis l’an passé. Un alourdissement que le conseil explique par " deux causes principales : " le poids des clés-en-main et des comptes-propres " et " des libérations de surfaces obsolescentes, qui viennent abonder des disponibilités de seconde main déjà importantes à l’échelle nationale "…

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La rédaction d'Immoweek

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