Chargement

retour Accueil > Finance & Bourse > Interviews > Alan Dornford et Nicolas Marin (Chelsfield) : "...

Alan Dornford et Nicolas Marin (Chelsfield) : « doubler à court terme la valeur de nos actifs en France »

- Le - par Thierry Mouthiez

L’histoire de l’asset manager/investisseur d’origine britannique Chelsfield est jalonnée de références prestigieuses. Qu’il s’agisse de ses réalisations au cœur de Londres, New York ou Paris ; de ses clients, à l’exemple de Ralph Lauren, Dolce & Gabbana, Burberry et autre Tommy Hilfiger ou encore de ses partenaires financiers comme le groupe Olayan. Après une entrée fracassante dans le marché français via l’acquisition du portefeuille mis sur le marché par Risanamento, cet investisseur/développeur « value add » a bien l’intention de poursuivre ses opérations en France. Alan Dornford, directeur général du groupe et Nicolas Marin, directeur de l’Asset Management et des Acquisitions à Paris, en disent plus sur leur stratégie…

Comment se présente Chelsfield ?

Alan Dornford : créé à Londres il y a une trentaine d’années par Elliott Bernerd, qui en est toujours le président, Chelsfield est un gestionnaire d’actifs international spécialisé dans l’investissement et le développement en immobilier. Au cours de son histoire, la société a été à l’origine d’opérations de développement majeures au Royaume-Uni. Elle a ainsi développé trois des plus grands centres commerciaux britanniques, des opérations mixtes d’envergure à l’exemple de " Knightbride ", un ensemble d’1,4 hectare au centre de Londres, entre Harrods et Harvey Nichols, mixant commerces de luxe, bureaux et résidentiel. La société a également développé l’un des premiers business park britannique ; a été l’un des premiers investisseurs dans les data centers. Elle est également active dans le domaine de l’immobilier de loisirs et de l’hôtellerie. Outre des hôtels de luxe dans le centre de Londres et à New York, le groupe a également été propriétaire, entre autres, de l’un des clubs de golf les plus prestigieux au monde, le club Wentworth, dans le Surrey…

Nicolas Marin : autant dire que Chelsfield intervient dans tous les secteurs de l’immobilier dés lors que les actifs, quel que soit leur degré de complexité, recèlent un important potentiel de création de valeur. En précisant qu’au cours de son histoire, Chelsfield a noué des relations solides avec des partenaires prestigieux à l’exemple du groupe saoudien The Olayan Group.

Alan Dornford : au total, les actifs sous gestion représentent, aujourd’hui, un volume de plus de 5 milliards d’euros et Chelsfield a réalisé près de 8 milliards d’euros de transactions depuis 2005. L’ensemble avec une équipe composée d’une cinquantaine de professionnels. Surtout, depuis quatre ans, Chelsfield a dupliqué sa stratégie au niveau international, disposant d’implantations, six au total, aux Etats-Unis, en Europe et en Asie.

Le 273, rue du Faubourg Saint-Honoré (8ème)

Le 273, rue du Faubourg Saint-Honoré (8ème)

Pourquoi la France ?

Alan Dornford : stratégiquement, Paris, comme Londres, est une ville clé sur l’échiquier mondial et la stratégie internationale de Chelsfield vise à se concentrer sur ce type de lieux. Paris, comme les autres métropoles internationales, a un attrait durable auprès des entreprises qui veulent s’implanter et se développer et auprès des personnes qui veulent y vivre, y travailler et visiter. Cela se traduit par un environnement dynamique dans lequel nous pouvons mettre notre expérience au service de projets d’exception. Par ailleurs, le fondateur de la société, Elliott Bernerd, est un passionné de la France en général et de Paris en particulier. Nous étions donc attentifs à toute opportunité. Celle-ci s’est présentée il y a un peu plus de trois ans via le portefeuille mis sur le marché par Risanamento. Un portefeuille composé de 9 actifs prestigieux dont les 17-19, 50 et 54, avenue Montaigne, mais aussi le 273, rue Saint- Honoré, l’Ilot François 1er, l’Ilot Saint-Augustin… l’ensemble acquis avec The Olayan Group pour 1,2 milliard d’euros. Ce portefeuille constituait une plate-forme solide pour nous développer en France et il recèle, effectivement, un important potentiel de création de valeur.

Nicolas Marin : c’est ainsi que nous avons rénové les bureaux de l’ensemble " Actualis ", boulevard Haussmann, au départ du principal locataire et nous les avons reloués sur la base de baux de longue durée. Désormais, nous allons lancer, au cours du 1er trimestre 2018, la restructuration des espaces de bureaux du 50, avenue Montaigne et des commerces du 54. Le projet, mené en collaboration avec l’agence Fresh Architectures, porte sur le réaménagement d’environ 11 000 m2 de bureaux au 50 (en précisant que la partie commerce sera isolée afin que nos locataires Chloé, Ralph Lauren et Barbara Bui puissent poursuivre leur activité), ainsi que la restructuration du 54 avec, pour cet immeuble, la création d’un " flagship " destiné à une maison de luxe. De même, nous allons redévelopper le 7, rue du Cirque, un immeuble de bureaux inoccupé depuis plusieurs années avant l’acquisition par Chelsfield. Ici, nous travaillerons avec un groupement d’agences, One X One, créé à l’initiative d’Elliott Bernerd afin de faire collaborer deux architectes parisiens: Julien Rousseau, de Fresh Architectures et Aldric Beckmann, de Beckmann/N’Thépé.

Alan Dornford : Chelsfield se présente comme un investisseur actif, qui cherche continuellement à accroître la qualité de ses actifs. Ceux constituant ce portefeuille illustrent, d’ailleurs, parfaitement nombre des caractéristiques de notre stratégie. Nous recherchons des actifs complexes et à usage mixte, nécessitant un travail permettant d’en tirer le meilleur potentiel. Nous sommes des investisseurs qui aimons le chalenge, avec une vision et nous sommes patients. Nous travaillons avec les autorités et les professionnels locaux afin de créer des actifs répondant au mieux à la demande, parfaitement insérés dans leur environnement, dans le respect du patrimoine local et de ce qui fait ses spécificités.

montaigne

Vous êtes donc attentifs aux nouveaux modes de travail ?

Nicolas Marin : bien entendu, nous portons une attention particulière à l’optimisation de l’effectif capacitaire des immeubles, à leur flexibilité, leur divisibilité et, surtout, leur connectivité. Nous travaillons également sur l’expérience d’accueil, la maximisation et l’accessibilité des terrasses, le redéploiement et l’occupation des " roof top "… afin non seulement de permettre aux utilisateurs d’accroître leur productivité, mais aussi d’attirer les talents et, surtout, de les retenir. Notre expérience nous le permet. De même dans le commerce, nous prenons en compte le développement du commerce multi canal, par exemple, pour offrir aux enseignes les espaces les mieux adaptés à l’accueil d’une clientèle de plus en plus avertie.

Aujourd’hui, quelle stratégie en France ?

Alan Dornford : elle repose sur deux piliers qui sont le travail sur le portefeuille actuel et la recherche de nouvelles opportunités d’investissement. Nous sommes profondément convaincus que les meilleurs projets immobiliers sont ceux qui créent de la valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes. C’est pourquoi nous rencontrons en permanence de nouveaux partenaires et interlocuteurs, les écoutons et développons conjointement de nouvelles idées.

Dans le " prime " ?

Nicolas Marin : des actifs " prime " ou susceptibles de le devenir. Surtout, en tant qu’investisseur " value add ", nous recherchons des actifs à redévelopper. Bien sûr, la solidité des fondamentaux est importante, notamment en terme de localisation. Ce qui n’exclut pas les secteurs en développement, que nous surveillons de près.

A ce propos, les secteurs du Grand Paris et des Jeux Olympiques peuvent-ils vous intéresser ?

Nicolas Marin : certainement, en précisant, s’agissant des Jeux Olympiques, que Chelsfield dispose d’une grande expérience en la matière. En effet, Chelsfield a obtenu, en 2004, le permis de construire pour Stratford City, le plus grand projet de développement en Europe, portant sur 1,3 million de mètres carrés, devenu le site des Jeux Olympiques de 2012… Par ailleurs, le professeur Ricky Burdett, qui est membre de notre comité exécutif, a une expérience unique en tant que conseiller en architecture des Jeux Olympiques de 2012. Cette expérience nous sera utile pour étudier les opportunités d’investissement liées à l’organisation des Jeux de 2024 avec beaucoup d’intérêt.

Quel volume unitaire pour les actifs ?

Alan Dornford : nous nous concentrons sur des actifs d’un volume unitaire supérieur à 100 millions d’euros. La grande échelle des actifs est essentielle dans la mesure où elle nous permet de déployer notre vision de création de valeur à long terme. Dans cette logique, nous pensons, bien sûr, au retour financier pour Chelsfield et ses co-investisseurs, mais, plus largement, cette stratégie de long terme bénéficie à la Ville de Paris, ainsi qu’aux futurs occupants de nos immeubles et même à ceux des environs, qu’ils soient professionnels ou résidentiels.

montaigne2

Quel volume global ?

Alan Dornford : nous sommes en France pour le long terme. Et notre volume global d’investissement dépendra des opportunités qui se présenteront à nous et de notre volonté d’investir dans leur réaménagement. Nous envisageons, pour l’instant, de multiplier par deux la valeur de nos actifs en France…

Vous êtes donc confiants dans le marché ?

Alan Dornford : le résultat des dernières élections, le retour de la croissance, les grands projets constituent autant d’atouts pour le marché. L’environnement semble particulièrement propice.

Et l’impact du Brexit ?

Alan Dornford : l’impact du Brexit reste encore à évaluer. Pour notre part, nous ne tablons pas sur lui…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Chargement