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Eric Cosserat et Yann Guivarc’h (Perial) : « nous prévoyons 1 milliard d’euros de transactions en 2018 »

InterviewsFinance & Bourse

le 29 Mar 2018

Dans un contexte de taux de rendement toujours plus bas, Perial peut se féliciter d’une année 2017 très heureuse pour les SCPI. Eric Cosserat, président de Perial, et Yann Guivarc’h, directeur général de Perial Asset Management, en disent plus sur leurs résultats de l’an passé et font part de leurs prévisions.

Quel bilan pour l’année 2017 ?
Eric Cosserat : nos chiffres battent tous les records dans l’histoire de Perial. Nous avons investi plus de 700 millions d’euros en immobilier dont, c’est une nouveauté, plus de 250 millions d’euros hors de la France, principalement en Allemagne, aux Pays-Bas et en Italie. Nous continuerons cette politique en 2018 ; nous avons collecté plus de 400 millions d’euros de capitaux, une grande partie pour nos SCPI, pour lesquelles nous dépassons les 3 milliards d’euros de capitalisation. C’est la confirmation de notre politique de développement vers les institutionnels, pour lesquels nous avons également investi dans le cadre de mandats dédiés.

Quelle est la stratégie pour les différents fonds de Perial ?
Yann Guivarc’h : notre stratégie est extrêmement variée. Perial couvre un spectre extrêmement large, que ce soit en termes de localisations géographiques, de classes d’actifs, de tailles d’actifs et de profils de risque. Nous sommes particulièrement tournés vers le bureau, le commerce, ainsi que les actifs « acycliques » tels que la santé, les résidences étudiantes, les hôtels et les crèches. La seule classe d’actifs dans laquelle Perial n’est pas investi est le résidentiel. Nous considérons ce secteur comme une option pour les investisseurs institutionnels. Les spectres de risques vont du « core » à l’opportuniste, en passant par des stratégies « core + » pour les SCPI qui privilégient des actifs stabilisés délivrant des rendements sécurisés. Nous détenons un OPPCI bureaux « value added » que nous allons bientôt liquider après la vente du dernier actif. Nous commençons donc à lever des fonds pour Majestal 2, un nouvel OPPCI qui développera la même stratégie de création de valeur…
Nous sommes présents en Ile-de-France, en régions et Perial a exploré de nouveaux marchés cette année afin d’élargir ses possibilités d’investissement. Nous avons su saisir à Milan, en Italie, l’opportunité d’un bail long sur le siège de PSA, mais nos cibles prioritaires sont l’Allemagne et les Pays-Bas.

Qu’en est-il de la levée de fonds ?
Eric Cosserat : 365 millions d’euros ont été levés en 2017 pour nos SCPI, le solde des 400 millions d’euros investis l’an passé a permis de conforter des mandats dédiés et de clôturer un OPPCI spécialisé dans les Ehpad. Il s’agit d’une collecte légèrement inférieure à celle de 2016, en raison d’un certain ralentissement en fin d’année, avec l’annonce de mesures fiscales nouvelles.

Comment la gestion des SCPI et OPCI s’articule-t-elle avec les autres métiers de Perial ?
Eric Cosserat : le fait que Perial ait son propre property manager, Perial Property Management, permet au groupe de surveiller la santé des actifs et de respecter notre engagement environnemental. Dans le volet promotion, il n’y a pas eu d’opération significative cette année. Il y en aura, en revanche, davantage qui sortiront en 2018…
Côté institutionnels, nous avons débuté la commercialisation d’un nouvel OPPCI, qui développera une stratégie de valorisation d’immeubles de bureaux, servi par les compétences techniques et de promotion dont dispose Perial.

Quel regardez portez-vous sur le marché tertiaire ?
Yann Guivarc’h : 2017 fut une année très compétitive, un très bon millésime, avec un appétit toujours important pour les actifs immobiliers. La demande placée a significativement augmenté et laisse envisager des rebonds locatifs sur les meilleures localisations. Les volumes placés vont, sans doute, rester importants en 2018 ; la concurrence restera vive, avec des taux directeurs qui devraient demeurer faibles. Nos SCPI sont peu endettées. Une aubaine qui nous a déjà permis, l’année passée, de mettre en place près de 300 millions d’euros de financements. Nous poursuivrons en 2018 cet effet de levier afin de doper le rendement de nos fonds propres. La proportion des investissements français à l’étranger devrait rester importante cette année. Les taux de rendement vont avoir tendance à se stabiliser en 2018, avec une augmentation des prix peu sensible en 2018, mais plus concrète en 2019.

Eric Cosserat : nous prévoyons 1 milliard d’euros de transactions pour Perial en 2018, dont 800 millions d’euros d’investissements pour nos fonds et mandats, et 200 millions en arbitrages, afin de profiter des opportunités du marché. Le plan stratégique court jusqu’en 2021, afin de devenir un acteur-leader en termes de gestion collective, OPPCI, SCPI, focalisé sur le parcours client, l’environnement, la digitalisation et les usages de travail. Nous avons relancé une SCPI francilienne, PF1, et l’avons renommée PF Grand Paris afin de profiter de la dynamique engendrée par la Métropole du Grand Paris. L’immobilier demeure, pour les particuliers et les institutionnels, une réserve d’actifs très intéressante pour produire l’épargne de façon durable.

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Arthur de Boutiny

le 24/04/2018

HQE, BREEAM, Leed et consorts…

Lancé en novembre, le label Intairieur se propose de mesurer et contrôler la qualité de l’air à l’intérieur des bâtiments. « On sait désormais que l’air intérieur est cinq à dix fois plus pollué qu’à l’extérieur (…) et est responsable de près de 20 000 décès prématurés par an en France, tandis qu’on estime à 19 milliards d’euros son coût socio-économique ». Ce protocole de valorisation de la qualité de l’air intérieur va être repris par Bouygues Immobilier pour son programme « Oreka », à Bayonne (64). On le voit, les labels et autres certifications deviennent de plus en plus nombreux et, pour le commun des mortels comme pour les professionnels, il devient difficile de s’y retrouver.

Acermi, BBCA, BiodiverCity, Biosourcé, BREEAM, CSTBat, Eco Artisan, Effinergie, Habitat et Environnement, Leed, Minergie, NF HQE, Passivahaus, Qualitel, Well… Citer les quelque 4 000 normes se rapportant au bâtiment serait fastidieux et tiendrait de la liste de Prévert, mais le Grenelle de l’Environnement, la Cop21 et l’Accord de Paris ont fortement favorisé la multiplication des certifications, qui sont pour près de 98 % d’entre elles d’application volontaire et résultent d’une stratégie. Une trinité se détache néanmoins : HQE, BREEAM et Leed.

Outre les questions de chauvinisme, entre la norme française HQE, l’anglaise BREEAM et l’américaine Leed, il y a, bien sûr, le souhait d’attirer des entreprises internationales dans les bureaux. HQE se focalise sur l’éco-construction, l’éco-gestion, le confort et le santé et permet de bénéficier des labels d’Etat de HPE (haute performance énergétique) et BBC (bâtiment basse consommation) ; délivré par Certivéa, il est bien plus cher que celui de ses concurrentes, un coût à relativiser par rapport aux coûts d’investissements mobilisés sur ces projets. BREEAM se focalise, quant à elle, sur 10 thématiques environnementales, rend obligatoire le recrutement d’un écologue et a pour elle un process de certification allégé et un coût bas. Quant à Leed, encore timide dans l’Hexagone, elle a pour elle une saisie du dossier simple sur une plate-forme en ligne, mais a contre elle des références, des normes et des produits peu reconnus en Europe, tout en rendant incontournable le « commissioning » : ce processus d’assurance de la qualité, qui s’étend sur toute la durée des étapes de développement, réalisation, mise en service et exploitation du bâtiment, est un pré-requis pour l’obtention de la certification. Les sujets traités par ces certifications étant les mêmes, les acteurs de l’immobilier choisissent de plus en plus souvent la triple certification.

Si les certifications tiennent de la forêt vierge, il faut néanmoins remarquer que leur emploi de plus en plus massif est une preuve évidente de l’intérêt des professionnels de l’immobilier pour le développement durable et une adéquation des bâtiments à de tels objectifs… Comme si la complexité des labels était proportionnelle à celle du défi de l’écologie…

Portrait

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