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Eric Cosserat et Yann Guivarc’h (Perial) : « nous prévoyons 1 milliard d’euros de transactions en 2018 »

InterviewsFinance & Bourse

le 29 Mar 2018

Dans un contexte de taux de rendement toujours plus bas, Perial peut se féliciter d’une année 2017 très heureuse pour les SCPI. Eric Cosserat, président de Perial, et Yann Guivarc’h, directeur général de Perial Asset Management, en disent plus sur leurs résultats de l’an passé et font part de leurs prévisions.

Quel bilan pour l’année 2017 ?
Eric Cosserat : nos chiffres battent tous les records dans l’histoire de Perial. Nous avons investi plus de 700 millions d’euros en immobilier dont, c’est une nouveauté, plus de 250 millions d’euros hors de la France, principalement en Allemagne, aux Pays-Bas et en Italie. Nous continuerons cette politique en 2018 ; nous avons collecté plus de 400 millions d’euros de capitaux, une grande partie pour nos SCPI, pour lesquelles nous dépassons les 3 milliards d’euros de capitalisation. C’est la confirmation de notre politique de développement vers les institutionnels, pour lesquels nous avons également investi dans le cadre de mandats dédiés.

Quelle est la stratégie pour les différents fonds de Perial ?
Yann Guivarc’h : notre stratégie est extrêmement variée. Perial couvre un spectre extrêmement large, que ce soit en termes de localisations géographiques, de classes d’actifs, de tailles d’actifs et de profils de risque. Nous sommes particulièrement tournés vers le bureau, le commerce, ainsi que les actifs « acycliques » tels que la santé, les résidences étudiantes, les hôtels et les crèches. La seule classe d’actifs dans laquelle Perial n’est pas investi est le résidentiel. Nous considérons ce secteur comme une option pour les investisseurs institutionnels. Les spectres de risques vont du « core » à l’opportuniste, en passant par des stratégies « core + » pour les SCPI qui privilégient des actifs stabilisés délivrant des rendements sécurisés. Nous détenons un OPPCI bureaux « value added » que nous allons bientôt liquider après la vente du dernier actif. Nous commençons donc à lever des fonds pour Majestal 2, un nouvel OPPCI qui développera la même stratégie de création de valeur…
Nous sommes présents en Ile-de-France, en régions et Perial a exploré de nouveaux marchés cette année afin d’élargir ses possibilités d’investissement. Nous avons su saisir à Milan, en Italie, l’opportunité d’un bail long sur le siège de PSA, mais nos cibles prioritaires sont l’Allemagne et les Pays-Bas.

Qu’en est-il de la levée de fonds ?
Eric Cosserat : 365 millions d’euros ont été levés en 2017 pour nos SCPI, le solde des 400 millions d’euros investis l’an passé a permis de conforter des mandats dédiés et de clôturer un OPPCI spécialisé dans les Ehpad. Il s’agit d’une collecte légèrement inférieure à celle de 2016, en raison d’un certain ralentissement en fin d’année, avec l’annonce de mesures fiscales nouvelles.

Comment la gestion des SCPI et OPCI s’articule-t-elle avec les autres métiers de Perial ?
Eric Cosserat : le fait que Perial ait son propre property manager, Perial Property Management, permet au groupe de surveiller la santé des actifs et de respecter notre engagement environnemental. Dans le volet promotion, il n’y a pas eu d’opération significative cette année. Il y en aura, en revanche, davantage qui sortiront en 2018…
Côté institutionnels, nous avons débuté la commercialisation d’un nouvel OPPCI, qui développera une stratégie de valorisation d’immeubles de bureaux, servi par les compétences techniques et de promotion dont dispose Perial.

Quel regardez portez-vous sur le marché tertiaire ?
Yann Guivarc’h : 2017 fut une année très compétitive, un très bon millésime, avec un appétit toujours important pour les actifs immobiliers. La demande placée a significativement augmenté et laisse envisager des rebonds locatifs sur les meilleures localisations. Les volumes placés vont, sans doute, rester importants en 2018 ; la concurrence restera vive, avec des taux directeurs qui devraient demeurer faibles. Nos SCPI sont peu endettées. Une aubaine qui nous a déjà permis, l’année passée, de mettre en place près de 300 millions d’euros de financements. Nous poursuivrons en 2018 cet effet de levier afin de doper le rendement de nos fonds propres. La proportion des investissements français à l’étranger devrait rester importante cette année. Les taux de rendement vont avoir tendance à se stabiliser en 2018, avec une augmentation des prix peu sensible en 2018, mais plus concrète en 2019.

Eric Cosserat : nous prévoyons 1 milliard d’euros de transactions pour Perial en 2018, dont 800 millions d’euros d’investissements pour nos fonds et mandats, et 200 millions en arbitrages, afin de profiter des opportunités du marché. Le plan stratégique court jusqu’en 2021, afin de devenir un acteur-leader en termes de gestion collective, OPPCI, SCPI, focalisé sur le parcours client, l’environnement, la digitalisation et les usages de travail. Nous avons relancé une SCPI francilienne, PF1, et l’avons renommée PF Grand Paris afin de profiter de la dynamique engendrée par la Métropole du Grand Paris. L’immobilier demeure, pour les particuliers et les institutionnels, une réserve d’actifs très intéressante pour produire l’épargne de façon durable.

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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