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Yannis de Francesco (JLL) : « la dynamique en grandes surfaces va se poursuivre »…

InterviewsFinance & Bourse

le 19 Juil 2018

Après 41 opérations bouclées au 1er semestre, 2018 sera « l’année de tous les records en terme de grandes transactions » de bureaux estime Yannis de Francesco. Le responsable de l’équipe Agence Grands Projets chez JLL, qui parle d’un marché « favorable aux investisseurs », l’analyse au plus près. Et conseille aux utilisateurs d’anticiper leurs besoins « au maximum »…

Comment se porte le marché des grandes surfaces depuis le début de l’année ?

On ne peut mieux. 2018 devrait être l’année de tous les records en ce qui concerne la demande placée de surfaces supérieures à 5 000 m2. Au 1er semestre, 41 transactions portant sur de telles surfaces ont été enregistrées, correspondant à 576 000 m2 commercialisés, soit une hausse du volume de 28 %, représentant 43 % de la demande placée totale francilienne. Des résultats qui illustrent une vraie dynamique qui va se poursuivre…

Des résultats qui s’expliquent comment ?

Un facteur nouveau intervient : l’activité des opérateurs de coworking que l’on avait déjà vus se positionner l’an dernier. A la différence des centres d’affaires qui s’installaient souvent sur des surfaces inférieures à 5 000 m2, les opérateurs de coworking se positionnent sur des surfaces de plus de 5 000 m2, généralement dans Paris. Déjà en 2017, une dizaine de transactions de ce type avaient été réalisées, un score notable. Nous avions d’ailleurs bouclé la plus importante en surface avec Spaces, qui a pris les 18 000 m2 de bureaux du « Belvédère », à La Défense (92). Surtout, les « emplettes » de ces opérateurs se sont poursuivies au 1er semestre, notamment avec WeWork qui continue de prendre des positions majeures dans Paris. Dernier exemple en date : la prise en location des 18 000 m2 du « France », dans le 13ème arrondissement. Et ce mouvement va se poursuivre avec son impact sur la demande placée et les valeurs locatives…

En précisant, plus généralement, qu’en matière de grandes surfaces, le segment entre 5 000 et 10 000 m2 a été particulièrement actif avec 23 transactions, contre 13 au 1er semestre 2017, tandis qu’un nombre équivalent de très grandes transactions supérieures à 25 000 m2 était enregistré.

Comment voyez-vous évoluer ce créneau des grandes surfaces d’ici la fin de l’année ?

Nous anticipons une année record. Pour l’ensemble du marché locatif francilien, nous prévoyons un volume de demande placée de 2,6 millions de mètres carrés, équivalent à celui de 2017. Mais le marché devrait aller au-delà et ce, largement. En effet, l’activité en matière de pré commercialisations est également dynamique avec des volumes importants qui restent à enregistrer d’ici la fin de l’année…

Quel impact sur l’offre ?

L’activité impacte mécaniquement l’offre. Les taux de vacance atteignent, eux aussi, des niveaux records, mais à la baisse. Ainsi, le taux de vacance du QCA est tombé à 2,1 % à l’issue du deuxième trimestre 2018, contre 2,4 % trois mois auparavant. Et cette évolution à la baisse va se poursuivre, ce taux de vacance devant se situer largement en dessous des 2 % d’ici la fin de l’année. Ce qui signifie que les utilisateurs n’ont plus de choix sur le marché. Et ce, même si au cours des deux années à venir, celui-ci devrait renouer avec de l’offre neuve ou lourdement restructurée dans Paris en général et le QCA en particulier. Dans tous les cas, le taux de vacance ne devrait pas dépasser les 4 % dans les prochaines années. Le marché demeurera donc favorable aux investisseurs.

Quel impact sur les valeurs locatives ?

L’impact est direct sur les valeurs locatives qui augmentent. Ainsi, le loyer du « prime » dans le QCA s’élève actuellement à 780 euros (HT, HC) du mètre carré et devrait passer la barre des 800 euros d’ici la fin de l’année et ce, assez largement… Il faut donc s’attendre à un nombre significatif de transactions bouclées sur la base d’un tel niveau de loyer et notamment des transactions majeures… Ce dynamisme du marché des grandes surfaces impacte aussi, bien évidemment, les mesures d’accompagnement qui vont se contracter. La moyenne de 21 % en Ile-de-France va continuer de décroître…

Les mesures d’accompagnement ne devaient-elles pas diminuer avant que les loyers n’augmentent ?

Nous anticipions, effectivement, une contraction des mesures d’accompagnement avant une hausse des valeurs locatives. Finalement, les deux évolutions se vérifient parallèlement.

Cette situation caractérise surtout le marché de la Capitale, qui reste le « must ». En effet, nombre de nos clients cherchent des surfaces dans Paris, notamment pour pouvoir recruter les meilleurs talents. Mais les périphéries ne sont pas en reste. Ainsi, le Croissant Ouest a-t-il enregistré au 1er semestre 2018 sa meilleure performance depuis 2000 avec une demande placée de 382 000 m2, en hausse de 29 % sur le 1er semestre 2017, notamment grâce à de très grandes transactions. Nous avons, là encore, réalisé la plus importante avec Technip qui a pris en location les 48 500 m2 de l’ensemble « Origine » réalisé par Icade à Nanterre (92).

Et La Défense ?

L’activité a été honorable au 1er semestre à La Défense avec une demande placée de 73 000 m2, néanmoins inférieure à la moyenne décennale de 87 000 m2. Cependant, le marché de La Défense va rebondir. De très grandes transactions devraient être enregistrées au cours des 12 mois à venir compte tenu, notamment, de la nouvelle vague d’offres neuves qui arrivera dans le secteur en 2019 et 2020. Nous ne sommes donc absolument pas inquiets s’agissant de ce marché.

Le faible taux de vacance parisien va avoir quelle(s) conséquence(s) ?

Nous allons assister à une logique de report et nous estimons que ceux-ci vont essentiellement s’observer sur ce que nous appelons le QPA, le quartier périphérique des affaires. Il faut entendre par là l’ensemble des immeubles situés en bordure ou à proximité immédiate du périphérique et qui bénéficient d’une adresse parisienne. Deux raisons à ces reports : non seulement l’adresse parisienne, mais, critère fondamental, l’accessibilité de ces immeubles. Schématiquement, ces immeubles permettent aux collaborateurs d’une entreprise qui habitent Paris de venir à vélo et à ceux qui vivent en dehors de la Capitale, de venir travailler en voiture sans pour autant entrer dans Paris. Par ailleurs, là où des immeubles diffus constituaient le QPA, de vrais « clusters » commencent à voir le jour. Un exemple : le secteur des Batignolles jusqu’au quartier Victor Hugo, à Saint-Ouen, via la Porte de Clichy et la Porte Pouchet, où une véritable continuité tertiaire s’observe, aujourd’hui, avec des développements majeurs qui vont arriver sur le marché au cours des trois prochaines années… Autre exemple : la Porte Maillot, dont le repositionnement ne fait aucun doute face à l’offre de bureaux neufs qui va arriver sur le marché au cours des prochains mois, à l’exemple des 18 000 m2 de l’opération « Freedom » d’AXA, du projet « 1 000 Arbres » ou encore du « 75 Grande Armée », l’ex-siège de Peugeot redéveloppé par Gecina, qui constituera un évènement majeur sur le marché.

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

Après de beaux résultats en 2017 avec à peu près 21 % de part de marché en grandes surfaces, nous entendons reproduire ce résultat cette année, voire faire mieux.

De nouvelles recherches ?

Nous travaillons, actuellement, sur trois recherches actives portant chacune sur des surfaces de plus de 25 000 m2…

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie de développement est aujourd’hui axée sur notre outil digital NxT Office. Avec plus de 500 rendez-vous l’an passé, il est devenu un outil de référence auprès des utilisateurs. La preuve : il a été primé par l’Arseg (Association des Directeurs et Responsables de l’Environnement de Travail, ndlr). Et NxT Office s’exporte puisque l’outil a été installé à Londres, où il a déjà également été primé à plusieurs reprises. Notre ambition est de disposer, d’ici la fin de l’année, d’une nouvelle version, plus performante et plus agile.

Quel(s) conseil(s) à un utilisateur à la recherche d’une grande surface ?

Anticiper au maximum les réflexions. De très beaux immeubles vont arriver sur le marché au cours des prochaines années, mais il vaut mieux ne pas attendre la date de livraison pour se positionner…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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