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Christophe Tanay (Unis) : « taxation des plus-values sur les résidences principales, une double erreur républicaine »…

Points de vueLogement

le 12 Fév 2019

Dans cette tribune, le président de l’Unis (Union des Syndicats Immobiliers), Christophe Tanay, dénonce la tentation (qui revient régulièrement dans l’actualité) de taxer les plus-values immobilières sur la résidence principale. Il considère que ceci ne serait autre qu’une « double erreur républicaine ».

On pouvait redouter que le Grand Débat tourne au grand déballage, avec autant d’idées saugrenues que de bonnes propositions. On ne s’attendait pas à ce que l’une des plus mauvaises idées vînt du Président de la République soi-même, et c’est pourtant ce qui vient de se passer. En réponse à la sollicitation d’un intervenant, lors d’un échange organisé pour que le Chef de l’État prenne le pouls de l’opinion, il a soutenu que taxer les plus-values de cession des résidences principales n’était pas à exclure. Pis : il a fait part de sa conviction que la plus-value était choquante, illustrant son propos par l’exemple de ces propriétaires bordelais qui s’enrichissent lorsqu’ils vendent leur bien parce que l’effet TGV a valorisé leur actif sans qu’ils ne fassent rien.

Décidément, le Président associe l’immobilier au souffre et tient absolument à ce que ce secteur ne crée pas de richesse ou qu’il le fasse contre toute moralité. Cette conception est profondément fautive. Analyse d’une erreur de plus, qui pourrait conduire à une catastrophe économique et sociale. Aujourd’hui, il faut rappeler que sont assujettis à la taxation des plus-values réalisées les biens d’investissement et les résidences secondaires. Il faut rappeler aussi que cette taxation a été considérablement alourdie par le pénultième prédécesseur d’Emmanuel Macron, Nicolas Sarkozy : c’est près d’un tiers du montant de la plus-value qu’un vendeur abandonne à l’État s’il cède son bien peu de temps après son achat. La taxation ne s’éteint complètement qu’après une détention de trente ans, aberrante par rapport à la fluidité actuelle du marché : la plupart des propriétaires arbitrent le bien qu’ils détiennent au bout d’une dizaine d’années. Bref, la fiscalité des cessions est totalement décalée par rapport à la réalité et aux habitudes des ménages. Elle est un facteur de viscosité, alors qu’elle devrait jouer le rôle opposé.

Loin de vouloir alléger la taxation existante, Emmanuel Macron désigne une cible de plus. Celle-là n’est pas comme les autres : le logement est l’actif par excellence des familles françaises, que 60 % ont cru bon de placer dans leur patrimoine, d’ailleurs encouragés par tous les messages politiques depuis trente ans. Oui, l’espoir de plus-value est consubstantiel de la propriété immobilière, mais pas pour de mauvaises raisons, contrairement à l’assertion du Président. Le propriétaire prend sa part dans la formation de la plus-value, de plusieurs manières. D’abord, il entretient son bien, le rénove, le modernise et crée au passage des emplois – la moitié du chiffre d’affaires des entreprises tous corps d’état repose sur les travaux sur logements existants -, tout en acquittant de la TVA. Ensuite, comment soutenir que le propriétaire n’est pour rien dans les évolutions de l’urbanisme ou des infrastructures ? En acquittant la taxe foncière, la taxe d’habitation jusqu’à présent, l’impôt sur le revenu, il donne à la collectivité les moyens de procéder aux investissements lourds qui peuvent profiter à sa commune ou à son territoire. A ce jeu-là, les habitants dont les élus sont les plus dynamiques ou dont l’attractivité de la ville est supérieure gagnent plus que les autres, mais on ne peut nier que les seconds comme les premiers aient contribué activement à la valorisation de leur résidence principale.

Il faut ajouter à cela que la plus-value est un puissant ferment d’évolution sociale. On parlait avant d’ascenseur social et l’expression, pour datée qu’elle soit, rend compte d’un phénomène toujours à l’œuvre. Comment un ménage qui a besoin d’une pièce de plus ou qui veut améliorer la localisation de sa résidence pourra-t-il le faire en zone tendue, où les prix augmentent bien plus vite que les revenus, s’il ne peut recycler le prix de son logement majoré d’une plus-value que l’impôt n’est pas venu rogner ? Quant à ceux qui, à l’inverse, se replient sur un logement plus petit, à l’âge de la retraite par exemple, la plus-value leur est un moyen d’aider des enfants ou des petits enfants pour accéder la première fois à la propriété, opération hors de portée au cœur des grandes ville sans apport personnel. Ces situations semblent étrangères au Président de la République. Le moment est mal choisi pour ignorer ce que vivent les Français, quand la priorité consiste à réduire la fracture consommée entre les élites politiques et l’opinion, tout particulièrement sur les questions de logement.

Émettre l’hypothèse au sommet de l’État de taxer les plus-values de cession des résidences principales constitue une double erreur républicaine. Cela révèle d’abord une cécité et une surdité coupables alors que les Français expriment leurs malaises relatifs au pouvoir d’achat. Au-delà, c’est une trahison du contrat républicain : la plus-value est une chance pour les classes moyennes de grandir dans l’ordre du patrimoine et de sécuriser leur avenir.

Christophe Tanay

Président de l’Unis

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/03/2019

Mipim 2019 : confiance et prudence

Actif, « speed dating », plus business que festif : ce sont quelques-uns des qualificatifs employés pour illustrer l’activité de la trentième édition du Mipim qui s’est clôturé vendredi dernier. Effectivement, il n’était pas rare, cette année, de rencontrer dans les allées du Palais des Festivals de Cannes des professionnels sautant d’un rendez-vous à un autre toutes les demi-heures. L’un d’eux nous a affirmé avoir une trentaine de rendez-vous en trois jours !

S’agissant du marché hexagonal, le « fort appétit » des investisseurs était, bien entendu, souvent souligné. « Toutes les stratégies sont représentées par des investisseurs qui ont aussi une réelle volonté de faire tourner les actifs, tandis que d’autres estiment que le moment est venu de vendre » relève Stéphane Guyot-Sionnest. Un appétit d’autant plus fort que, côté locatif, « les valeurs sont clairement orientées à la hausse » confirme le co-président de Catella Property, précisant que « pour des opérations à livrer, situées dans les meilleurs localisations parisiennes, on évoque, désormais, des loyers à 900 euros (HT, HC)/m2 et plus »… Une évolution qui ne manque pas d’interpeller quant au niveau de valeur locative au-delà duquel la solvabilité des entreprises risque d’être remise en cause. Et ce, « même si l’on observe que la modification de l’organisation du travail autorise une plus grande densification qui permet de consommer, à effectif équivalent, moins de mètres carrés qu’auparavant ».

Plus généralement, « toutes les classes d’actifs sont désormais à l’ordre du jour : bureaux, commerces, résidentiel, logistique, ainsi que les actifs de diversification, en particulier l’hôtellerie. Et toutes les structures juridiques sont envisagées pour accueillir ces projets d’investissement » poursuit Stéphane Guyot-Sionnest. Et ce, surtout, « sans effet de seuil comme les années précédentes ». En effet, « compte tenu de l’importance des collectes, il n’y a plus de seuil maximum au-delà duquel les investisseurs ne regardent plus une opportunité ». Et le conseil de conclure à la suite de ce Mipim : « décidément, confiance et prudence vont devoir faire bon ménage »…

Portrait

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