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Christophe Tanay (Unis) : « taxation des plus-values sur les résidences principales, une double erreur républicaine »…

Points de vueLogement

le 12 Fév 2019

Dans cette tribune, le président de l’Unis (Union des Syndicats Immobiliers), Christophe Tanay, dénonce la tentation (qui revient régulièrement dans l’actualité) de taxer les plus-values immobilières sur la résidence principale. Il considère que ceci ne serait autre qu’une « double erreur républicaine ».

On pouvait redouter que le Grand Débat tourne au grand déballage, avec autant d’idées saugrenues que de bonnes propositions. On ne s’attendait pas à ce que l’une des plus mauvaises idées vînt du Président de la République soi-même, et c’est pourtant ce qui vient de se passer. En réponse à la sollicitation d’un intervenant, lors d’un échange organisé pour que le Chef de l’État prenne le pouls de l’opinion, il a soutenu que taxer les plus-values de cession des résidences principales n’était pas à exclure. Pis : il a fait part de sa conviction que la plus-value était choquante, illustrant son propos par l’exemple de ces propriétaires bordelais qui s’enrichissent lorsqu’ils vendent leur bien parce que l’effet TGV a valorisé leur actif sans qu’ils ne fassent rien.

Décidément, le Président associe l’immobilier au souffre et tient absolument à ce que ce secteur ne crée pas de richesse ou qu’il le fasse contre toute moralité. Cette conception est profondément fautive. Analyse d’une erreur de plus, qui pourrait conduire à une catastrophe économique et sociale. Aujourd’hui, il faut rappeler que sont assujettis à la taxation des plus-values réalisées les biens d’investissement et les résidences secondaires. Il faut rappeler aussi que cette taxation a été considérablement alourdie par le pénultième prédécesseur d’Emmanuel Macron, Nicolas Sarkozy : c’est près d’un tiers du montant de la plus-value qu’un vendeur abandonne à l’État s’il cède son bien peu de temps après son achat. La taxation ne s’éteint complètement qu’après une détention de trente ans, aberrante par rapport à la fluidité actuelle du marché : la plupart des propriétaires arbitrent le bien qu’ils détiennent au bout d’une dizaine d’années. Bref, la fiscalité des cessions est totalement décalée par rapport à la réalité et aux habitudes des ménages. Elle est un facteur de viscosité, alors qu’elle devrait jouer le rôle opposé.

Loin de vouloir alléger la taxation existante, Emmanuel Macron désigne une cible de plus. Celle-là n’est pas comme les autres : le logement est l’actif par excellence des familles françaises, que 60 % ont cru bon de placer dans leur patrimoine, d’ailleurs encouragés par tous les messages politiques depuis trente ans. Oui, l’espoir de plus-value est consubstantiel de la propriété immobilière, mais pas pour de mauvaises raisons, contrairement à l’assertion du Président. Le propriétaire prend sa part dans la formation de la plus-value, de plusieurs manières. D’abord, il entretient son bien, le rénove, le modernise et crée au passage des emplois – la moitié du chiffre d’affaires des entreprises tous corps d’état repose sur les travaux sur logements existants -, tout en acquittant de la TVA. Ensuite, comment soutenir que le propriétaire n’est pour rien dans les évolutions de l’urbanisme ou des infrastructures ? En acquittant la taxe foncière, la taxe d’habitation jusqu’à présent, l’impôt sur le revenu, il donne à la collectivité les moyens de procéder aux investissements lourds qui peuvent profiter à sa commune ou à son territoire. A ce jeu-là, les habitants dont les élus sont les plus dynamiques ou dont l’attractivité de la ville est supérieure gagnent plus que les autres, mais on ne peut nier que les seconds comme les premiers aient contribué activement à la valorisation de leur résidence principale.

Il faut ajouter à cela que la plus-value est un puissant ferment d’évolution sociale. On parlait avant d’ascenseur social et l’expression, pour datée qu’elle soit, rend compte d’un phénomène toujours à l’œuvre. Comment un ménage qui a besoin d’une pièce de plus ou qui veut améliorer la localisation de sa résidence pourra-t-il le faire en zone tendue, où les prix augmentent bien plus vite que les revenus, s’il ne peut recycler le prix de son logement majoré d’une plus-value que l’impôt n’est pas venu rogner ? Quant à ceux qui, à l’inverse, se replient sur un logement plus petit, à l’âge de la retraite par exemple, la plus-value leur est un moyen d’aider des enfants ou des petits enfants pour accéder la première fois à la propriété, opération hors de portée au cœur des grandes ville sans apport personnel. Ces situations semblent étrangères au Président de la République. Le moment est mal choisi pour ignorer ce que vivent les Français, quand la priorité consiste à réduire la fracture consommée entre les élites politiques et l’opinion, tout particulièrement sur les questions de logement.

Émettre l’hypothèse au sommet de l’État de taxer les plus-values de cession des résidences principales constitue une double erreur républicaine. Cela révèle d’abord une cécité et une surdité coupables alors que les Français expriment leurs malaises relatifs au pouvoir d’achat. Au-delà, c’est une trahison du contrat républicain : la plus-value est une chance pour les classes moyennes de grandir dans l’ordre du patrimoine et de sécuriser leur avenir.

Christophe Tanay

Président de l’Unis

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 22/05/2019

« L’entrepôt du futur »…

Longtemps, l’immobilier logistique est resté le pré carré de quelques « niche players », la plupart des investisseurs délaissant ce qu’ils considéraient comme de l’immobilier plutôt bas de gamme par rapport aux bureaux.

Avec en particulier l’essor du e-commerce, la situation a beaucoup évolué depuis (jusqu’à ce que l’immobilier logistique enregistre un record historique en terme de volume investi dans cette classe d’actifs l’an passé !) et c’est loin d’être fini comme on peut l’imaginer à la lecture d’une récente étude de JLL sur « l’entrepôt du futur ».

Le conseil estime, en effet, que « la redéfinition de l’entrepôt logistique se fait principalement à travers 9 éléments ». Et de citer :

  • « les technologies sans fil et la localisation en temps réel (afin de faciliter la gestion des stocks et de l’entrepôt, et de transmettre directement les données récoltées sur les tablettes et appareils mobiles des utilisateurs, grâce aux fréquences radio et sans fil) ;
  • des équipes hyper connectées (des capteurs, balises GPS et autres évolutions permettront de déployer, de contrôler et d’analyser plus rapidement les décisions logistiques, mais aussi de mieux utiliser les ressources disponibles) ;
  • un prélèvement toujours plus intelligent (« Voice picking » multilingue, robots spécialisés, réalité augmentée, autant d’éléments qui prendront en charge le déplacement des marchandises, sans pour autant remplacer complètement l’humain. Cette technologie « goods to man », qui laisse aux humains certains gestes plus complexes de tri et de prélèvement, permettra d’accroître la productivité tout en surmontant les barrières linguistiques et de compétences) ;
  • des hauteurs libres toujours plus importantes (dans le but de minimiser l’emprise foncière et d’optimiser l’utilisation des entrepôts. Des hauteurs allant jusqu’à 7 mètres dans les années 1990, contre 12 à 30 mètres aujourd’hui pour des automatisations verticales) ;
  • maintenance prédictive des entrepôts (grâce à l’analyse du big data et de l’IOT. Les nouvelles technologies permettront de se prémunir contre d’éventuelles pannes et, ainsi, de réduire la non-qualité et les coûts liés à l’improductivité) ;
  • une évolution vers le développement durable (avec la mise en place de procédés comme les panneaux solaires, l’éclairage à LED, les surfaces réfléchissantes et autres techniques innovantes, toutes positives pour l’environnement et pour les résultats financiers ou opérationnels) ;
  • un design centré sur l’humain (avec de nouvelles mesures comme des capteurs de qualité d’air ou encore des régulateurs de température. L’amélioration de l’environnement de travail, des équipements et de la santé des employés aide à réduire la rotation du personnel pour l’utilisateur et offre de nouvelles perspectives pour les propriétaires) ;
  • dans la logistique, la flexibilité est de rigueur (l’entrepôt à la demande permettra de donner plus de flexibilité à la chaîne logistique. Les utilisateurs auront accès à un réseau de distribution encore plus maillé sur le territoire) et
  • des sols super-plats aux pentes (pour assurer le bon fonctionnement des technologies robotisées et faciliter les flux entrants et sortants).

Décidément, on est effectivement bien loin de la simple boîte en bardage…

Portrait

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