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Du destin des métropoles

- Le - par Pierre Schoeffler

La “métropolisation” est maintenant au cœur du fonctionnement de l’économie moderne” démontre Pierre Schoeffler. Et le conseiller du président en charge de la RSE à La Française de proposer une analyse des différentes métropoles au niveau européen pour une diversification plus efficace d’un portefeuille immobilier. Car toutes les métropoles ne seront pas gagnantes…

Le développement des métropoles semble inéluctable : selon l’OCDE, 85% de la population mondiale devrait être urbanisé en 2100 ; le niveau de 50% a été dépassé en 2006, il n’était que de 33 % il y a cinquante ans et de 5% au début du 18ème siècle. Plus spécifiquement, la moitié de la population des pays de l’OCDE vit aujourd’hui dans 300 villes de plus de 500 000 habitants. Le monde va vers neuf milliards d’êtres humains, appuyé sur une croissance démographique intégralement localisée en milieu urbain. L’émergence de " méga villes " de plus de dix millions d’habitants semble également irrésistible : on en comptait deux en 1950 ; il en existe trente actuellement. C’est maintenant que se dessine l’urbanisme de ces métropoles. L’empreinte immobilière décidée aujourd’hui va les structurer pour des décennies, voire des siècles.

La relative prospérité des zones urbaines


La " métropolisation " est maintenant au cœur du fonctionnement de l’économie moderne. Déjà, les cent premières métropoles mondiales, qui rassemblent 10 % de la population totale, génèrent 30 % du PIB mondial et enregistrent 75 % de l’activité immobilière mondiale. Dans un environnement global de croissance économique ralentie, particulièrement en Europe et en France, la relative prospérité des zones urbaines denses interpelle et jette des lueurs d’espoir sur de nouvelles sources de prospérité. La capacité des métropoles à créer de la richesse a été théorisée par Paul Krugman dans les années 1990, sous le nom de " nouvelle économie géographique ", et renforcée par le concept des pôles de compétitivité développé par Michael Porter. Pour ces économistes, si le PIB ou la productivité dans les métropoles croit plus vite qu’au niveau national, c’est l’effet de l’économie de la connaissance et du savoir qui, intégrant capital et travail dans un bouillonnement perpétuel, permet l’éclosion de l’innovation. Les théories classiques de la croissance économique postulaient, auparavant, soit que le capital et le travail n’étaient pas substituables, soit qu’ils l’étaient en symbiose avec le progrès technique, mais essentiellement de nature industrielle.

Dans les métropoles, les déterminants clés traditionnels de la croissance économique de type industrielle, augmentation de la force de travail et progrès technique sont supplantés par d’autres déterminants : amélioration de la formation et de l’éducation, efficacité des services, créativité. Nulle part ailleurs que dans les métropoles, l’économie numérique, l’économie circulaire, l’économie relationnelle, selon les dénominations qu’on veut bien lui donner, ne produit des retombées aussi évidentes. L’enchaînement est simple : la métropole attire les individus à haut niveau d’éducation, la densification des talents, la mise en réseau d’individus de milieux différents, de culture différentes, aux interconnections multiples, génère la créativité et l’innovation, qui génèrent à leur tour une hausse de la valeur ajoutée par employé et donc de la croissance.

Toutes les métropoles ne seront pas gagnantes


La clé est, en effet, dans l’attractivité des métropoles car toutes ne seront pas gagnantes. Il ne suffit pas d’avoir des forces d’agglutination. Cette attractivité résulte de la combinaison entre un marché du logement qui fonctionne correctement, des infrastructures de transport bien développées, une bonne qualité de vie, notamment sur le plan de l’environnement, une intégration poussée entre le monde scientifique, celui des entreprises et celui de la finance. Pour que la combinaison se mette en place, une bonne gouvernance est indispensable, avec un environnement réglementaire stable, gage de confiance des habitants envers les autorités publiques et entre les habitants. Des mécanismes de réduction des inégalités sont aussi nécessaires car, en même temps que de nombreuses externalités positives sont créées, de plus en plus d’intérêts contradictoires et de litiges potentiels éclosent au sein des métropoles. Enfin, la libre circulation des biens, du capital et des personnes dans un esprit d’ouverture est indispensable.

Immobilier et urbanisme jouent un rôle majeur de catalyseur, bien plus que lors des révolutions industrielles passées, car l’économie relationnelle a des conséquences très directes sur l’immobilier résidentielle et d’entreprise. La ville industrielle de jadis n’est d’ailleurs plus qu’une exception. La nouvelle ville des flux et des usages structure de plus en plus la ville des lieux physiques et le territoire n’est plus délimité par la continuité du bâti, mais par le temps de la mobilité interne permettant l’accès aux usages de la ville. Le dynamisme de certaines métropoles, leur productivité, la valeur ajoutée qui y est dégagée par employé, sont largement supérieurs aux caractéristiques équivalentes des pays auxquelles elles appartiennent. Les indicateurs macro-économiques à partir de moyennes nationales sont de peu de recours pour cerner leur développement car ils cachent de multiples effets de seuil qui conditionnent le développement de l’innovation. C’est notamment le cas pour les plus grandes d’entre elles en Europe, Paris et Londres, qui veulent accentuer leur avance avec des projets de transport ambitieux comme le Grand Paris Express ou Cross Rail.

Pour une vision d’ensemble

En France, l’émergence des métropoles dans le sillage de la loi Maptam du 27 janvier 2014 va profondément modifier la physionomie des territoires. Quatorze grands ensembles urbains, dont le Grand Paris, domineront le pays en rassemblant 25 % de la population française et 65 % du PIB national. La circulation des richesses au sein des territoires est profondément modifiée par cette nouvelle donne : le PIB de la région francilienne représente aujourd’hui 30 % du PIB total de la France, alors que le revenu disponible ne représente que 20 % du total du revenu national. L’économie résidentielle des territoires repose donc largement sur ce revenu issu d’un PIB marchand généré dans les métropoles.

Pour avoir une vision d’ensemble correcte de ces phénomènes sur un certain nombre de métropoles, il faut avoir recours à des données couvrant un laps de temps suffisant pour capturer les évolutions de long terme et homogènes entre elles, ce qui n’est pas simple car la délimitation géographique d’une métropole est complexe et varie de pays à pays entre unité urbaine, zone géographique de bâti et aire urbaine, zone économique d’influence. Dans sa publication de 2015, " The Metropolitan Century ", l’OCDE a judicieusement rassemblé un grand nombre de données démographiques, économiques, environnementales et de gouvernance homogènes sur un grand nombre de métropoles et couvrant dix ans de 2000 à 2010, soit la période englobant la crise financière globale. Pour les besoins de l’étude, dix critères particulièrement pertinents du point de vue de l’économie immobilière ont été retenus et enrichies de deux critères purement immobiliers (voir encadré ci-dessous). L’univers des métropoles a aussi été réduit à dix-huit métropoles européennes représentatives des principaux marchés locatifs et d’investissement en bureaux : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse et Lille en France ; Bruxelles et Amsterdam, au Benelux ; Berlin, Hambourg, Munich et Francfort, en Allemagne ; Madrid et Barcelone, en Espagne ; Rome et Milan, en Italie ; Londres, Birmingham et Manchester, en Angleterre.

L’attractivité des métropoles
les plus grandes


Le positionnement des métropoles par rapport aux moyennes nationales sur la base des critères économiques vient confirmer l’hétérogénéité des situations et mettre en valeur l’attractivité relative supérieure des métropoles les plus grandes. C’est ainsi que la croissance économique de Londres et de Paris est très supérieure à celle de la France et du Royaume-Uni. C’est aussi le cas, quoique à moindre échelle, pour Rome, Madrid, Berlin, Amsterdam et Bruxelles. Du point de vue de la démographie, l’observation est la même, avec un bémol pour Paris. L’intéressant est de se concentrer sur la productivité, le PIB par employé : sur ce critère, seules les plus grandes métropoles ont un avantage décisif par rapport aux situations nationales, Paris et Londres, alors que pour les plus petites Rome, Madrid, Berlin, Amsterdam, Bruxelles et les autres, l’avantage est faible.

S’il est facile de différencier les métropoles en considérant un ou deux critères à la fois, il est impossible de le faire lorsque l’on considère les douze critères ensemble. Une technique statistique particulière, dite analyse en composantes principales, permet de résoudre le problème. Le principe est simple : on part des corrélations entre les critères caractérisant les métropoles prises deux à deux. Ces corrélations traduisent le niveau de voisinage plus ou moins grands des métropoles entre elles sur la base des critères retenus. A partir de ces informations, on va constituer des métropoles " fictives " par composition des métropoles existantes qui sont à la fois totalement décorrélées entre elles et offrent le niveau de corrélation le plus élevé avec l’ensemble des métropoles existantes. Ces métropoles composées ont donc le mérite de n’avoir rien en commun entre elles, mais le plus possible avec les métropoles existantes.

La comparaison

Trois métropoles composées suffisent pour expliquer la quasi totalité de la différence des métropoles entre elles. La métropole composée qui vient en premier est, en fait, la métropole moyenne, celle correspondant à la moyenne des critères sur toutes les métropoles retenues. En fait, les deux tiers des différences entre les métropoles existantes s’expliquent par leur positionnement vis-à-vis de la métropole moyenne. Trois groupements de métropoles émergent : Madrid, Barcelone, Londres, Toulouse d’une part, car relativement loin de la moyenne ; Bruxelles, Munich, Lyon, Marseille, Lille, Rome, Amsterdam, Birmingham et Manchester d’autre part, en position intermédiaire, et enfin Berlin, Hambourg, Frankfort, Paris et Milan, très proche de la moyenne.

La métropole composée qui suit dans le pouvoir d’explication représente une métropole en croissance démographique et économique relativement faible, dotée d’une gouvernance complexe. Cette métropole composée permet de voir l’émergence du caractère national. Par rapport à elle, les métropoles existantes s’enchaînent, en effet, selon un ordre précis : les métropoles françaises sont proches des allemandes et des italiennes, qui apparaissent imbriquées, suivies des métropoles du Benelux et, enfin, des métropoles anglaises, les plus éloignées des françaises. La troisième métropole composée représente une métropole en forte croissance démographique avec un chômage élevé et florissante du point de vue de l’innovation. Madrid et Barcelone en sont particulièrement proches. Puis vient un groupement constitué d’Hambourg, Frankfort, Paris, Lyon, Toulouse, Rome, Milan et Londres. Enfin, Bruxelles, Amsterdam, Berlin, Munich, Marseille, Lille, Birmingham et Manchester en sont les plus éloignés.

Le sens commun dicte qu’il est contre-productif d’investir dans des métropoles au comportement voisin du point de vue des critères de l’économie immobilière si l’on veut diversifier efficacement un portefeuille immobilier. Mais, au-delà de la comparaison, reste la question de la dynamique relative des métropoles, car les marchés immobiliers vont vraisemblablement se segmenter de plus en plus nettement encore entre métropoles gagnantes et les autres. Les loyers de bureaux seront plus élevés dans les métropoles où la valeur ajoutée par employé sera supérieure et les taux de capitalisation seront moindres…

Pierre Schoeffler

Conseiller du président en charge de la RSE, La Française

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