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Durablement durable ?

- Le - par Guillaume Pasquier

« On peut distinguer trois composantes des émissions de gaz à effets de serre liées à un bâtiment : celles directement causées par son exploitation, celles résultant des déplacements des utilisateurs et des visiteurs pour rejoindre ou quitter le bâtiment en question et celles intervenant lors de sa construction et de sa démolition » fait valoir Guillaume Pasquier. Après les avoir analysées, le responsable développement foncière de La Française démontre que « la valeur du bâtiment dépend du contexte urbain dans lequel il s’inscrit »…

C’est un fait entendu, un débat tranché. La ville sera durable ou ne sera pas. Tout quartier se doit d’être un éco-quartier, tout bâtiment est paré des plus grandes vertus environnementales, toute ville est " smart ". L’innovation en la matière est partout, chez les majors du bâtiment et des travaux publics, dans les grandes entreprises de réseaux, les collectivités territoriales et leurs syndicats mixtes, chez les aménageurs et les promoteurs, chez les opérateurs de transports publics mais aussi les gestionnaires de services urbains…

Plus aucun appel à projets ou à idées ne fait l’économie d’un plaidoyer en faveur de " solutions innovantes " à imaginer par les impétrants. Les start-up fleurissent pour apporter cette touche d’innovation aux acteurs historiques de la gestion de la ville, qui eux-mêmes multiplient les initiatives pour se placer à la pointe du mouvement. Chacun sait que la plupart de ces jeunes pousses du développement durable ne seront pas, elles-mêmes, " durables ", mais c’est la règle du jeu. C’est de ce foisonnement qu’émergeront quelques pépites qui, n’en doutons pas, revitaliseront l’économie et transformeront nos villes.

Vu les défis économiques, sociaux et environnementaux que doit relever le monde de l’aménagement urbain et de l’immobilier — à commencer par celui du dérèglement climatique —, ce contexte est porteur d’espoir. La prise de conscience des enjeux est réelle et largement partagée. Elle se traduit par des actions désordonnées, mais positives et dynamiques. Il y a lieu de s’en réjouir. Par ailleurs, ce contexte de bouleversements technologiques tous azimus rend les métiers de la production et de la gestion de l’immobilier plus passionnants que jamais. Un risque nécessite toutefois d’être identifié, celui de la confiance exclusive et excessive dans la technologie pour résoudre les problèmes. La croyance assez répandue — et assez naturelle — qu’une invention géniale tout droit sortie des cerveaux de quelques brillants ingénieurs et chercheurs permettra de contourner des difficultés dont l’origine est humaine et non technique. Cet aveuglement est une solution de facilité qui peut conduire à des impasses majeures. Illustrons-le en étudiant le cas du bâtiment, unité de base de la ville et la question de leurs émissions de gaz à effet de serre. On peut, très schématiquement, distinguer trois composantes des émissions de gaz à effets de serre liées à un bâtiment : celles qui sont directement causées par son exploitation, celles qui résultent des déplacements des utilisateurs et des visiteurs pour rejoindre ou quitter le bâtiment en question et celles qui interviennent lors de sa construction et de sa démolition.

Les remarquables performances thermiques des bâtiments construits aujourd’hui

En ce qui concerne les premières, la question a été intelligemment et efficacement réduite à sa dimension technique. Des normes ont été fixées par le législateur et tous les acteurs du bâtiment, petits et gros, rivalisent de solutions technologiques pour les respecter. Ils le font avec talents et créativité et on peut considérer que, dans la construction neuve, ce problème est en passe d’être largement résolu. Les bâtiments construits aujourd’hui en France ont des performances thermiques remarquables. Et la quête d’innovation ne s’arrête pas pour autant ; elle se déplace sur le terrain des coûts et du confort des utilisateurs. C’est le triomphe de l’approche purement technologique.

Le mur végétalisé du musée du Quai Branly

Le mur végétalisé du musée du Quai Branly

L’impact de la localisation

A propos de la question de l’impact de la localisation sur le bilan carbone d’un bâtiment, les choses se compliquent sensiblement. Chacun sait que le bilan carbone global d’un bâtiment HQE situé loin des transports en commun est nettement plus favorable que celui d’un bâtiment de même taille, aux performances techniques moyennes, mais situé à proximité des transports en commun. C’est une banalité. Comme aurait dit Coluche, " mieux vaut être riche et bien portant que pauvre et malade "… Tout ménage serait ravi de réduire son temps de transport domicile-travail, tout chef d’entreprise préfèrerait installer ses activités dans un quartier bien desservi. Mais cela a un coût. Ici, la technique peut apporter une partie de la solution : il est possible d’investir dans des systèmes de transport modernes et efficaces, l’utilisation des technologies digitales permet de multiplier les expériences pour une meilleure utilisation des ressources de mobilité disponibles… mais cela ne suffira pas. D’autres leviers doivent être activés. En matière d’organisation par exemple, les entreprises et les institutions peuvent rendre possible les horaires décalés et le télétravail sans perte de lien social et de productivité. En matière politique également, pour améliorer l’acceptabilité de la densité urbaine. Chacun admet au nom des économies d’énergie l’imposition de normes thermiques drastiques. Pourquoi n’en irait-il pas de même en matière de densité dans les quartiers bénéficiant de cette ressource publique rare et coûteuse que constituent des transports publics performants ?

Cette question se pose avec une acuité particulière dans le contexte de la construction du Grand Paris Express. La puissance publique ne serait-elle pas légitime à s’assurer que cet investissement exceptionnel profite à un maximum de citoyens en imposant la construction de quartiers denses autour des nouvelles gares, même contre l’avis de ceux qui ont aujourd’hui le pouvoir de s’y opposer, que ce soit par leurs titres de propriété ou par le pouvoir réglementaire dont ils disposent sur l’utilisation des sols ?

De la nécessaire adaptabilité des bâtiments

Enfin, la question de la durée de vie des bâtiments est de loin la plus complexe. Commençons à nouveau par une tautologie. La première qualité d’un bâtiment " durable ", c’est d’avoir une durée de vie longue. Vu l’impact écologique des chantiers de construction et de démolition, un bâtiment HQE obsolète, et donc détruit, au bout de quarante ans est beaucoup moins vertueux qu’un bâtiment aux performances thermiques initiales moindres, mais qui reste utilisé pendant une durée double. Mais quelles sont les caractéristiques initiales d’un bâtiment qui dure ? Ici, la modestie en matière de technologie est de mise, à plus d’un titre.

Modestie d’abord par rapport à la vitesse de l’évolution des technologies elles-mêmes. Qu’un bâtiment soit à la pointe lors de sa livraison ne garantit en rien qu’il le sera toujours dix ans plus tard. Dans ce contexte, privilégier des solutions mutualisées et non " dimensionantes " pour le bâtiment lui-même semble une stratégie raisonnable.

Modestie ensuite, de manière plus fondamentale, vis-à-vis des évolutions des usages qui sont potentiellement rapides et imprévisibles  qu’il devient assez hasardeux de les anticiper.

A quoi ressemblera une Université dans dix ans si les cours en lignes se multiplient ? A quoi ressemblera un hôpital ? Un centre commercial ? Un immeuble de logements si la livraison par drone connait le succès que certains prévoient ? Et quid d’un ensemble de bureaux si de nouveaux modes de travail collaboratifs apparaissent ? Quels seront les modes de vie privilégiés par les jeunes générations et leurs impacts sur le dimensionnement et l’organisation des logements ? Face à toutes ces questions — et à bien d’autres, l’incertitude réelle c’est de ne pas savoir à quelles autres questions nous aurons à répondre demain — la puissance des outils numériques dont nous disposons est d’un faible recours. Miser sur la simplicité, l’adaptabilité, la flexibilité des espaces est un pari beaucoup plus sûr.

La valeur du bâtiment dépend du contexte urbain

Modestie, enfin, face à la tentation de vouloir résoudre toutes les questions à l’échelle du bâtiment alors que la valeur de celui-ci dépend du contexte urbain dans lequel il s’inscrit. Prenons, ici, l’exemple de la nature en ville. Il est très tendance de chercher à tout prix à végétaliser les bâtiments. C’est vert, c’est moderne, c’est innovant, comment ne pas être enthousiaste ? Plantons donc des arbres sur les toits et des pelouses sur les murs. Pourquoi pas ? Les innovations en la matière sont remarquables et certains créateurs obtiennent des résultats bluffants. Mais nous pourrions aussi nous poser les questions suivantes : qu’est-ce-qui est le plus agréable, habiter, travailler, étudier dans un bâtiment couvert de verdure ou à proximité d’un parc ouvert au public et bien aménagé ? Faut-il privilégier une pelouse verticale ou une pelouse horizontale avec quelques simples bancs publics ? L’un n’exclut pas l’autre, objectera-t-on. C’est vrai. Mais les deux coûtent de l’argent et il me semble que, pour garantir dans la durée la valeur d’un bâtiment, mieux vaut investir un euro dans les espaces publics naturels du quartier que dans le verdissement du bâtiment lui-même. Mais ce ne sont pas les mêmes fonds, pas les mêmes budgets, pas les mêmes financeurs fera-t-on valoir. C’est encore vrai et c’est là le nœud du problème de l’illusion du tout technologique.

La ville vraiment durable, vraiment " smart " ne se réduit pas  à une somme de problèmes techniques à solutionner par des acteurs indépendants, aussi intelligents et pleins de bonne volonté soient-ils. La qualité d’un bâtiment, quel que soit son usage, n’est jamais durablement supérieure à la qualité du quartier dans lequel il s’inscrit. Et cette dernière dépend de l’accessibilité du quartier, de la présence d’équipements et d’espaces publics sûrs et accueillants qui favorisent  les rencontres et les échanges, de l’existence de logements et de locaux d’activités à des prix accessibles pour toutes les populations qui font vivre le quartier et surtout du foisonnement d’une multitude d’activités culturelles, commerciales, sportives, éducatives ou simplement de solidarité.

Les processus d’aménagement contemporains prennent de mieux en mieux en compte ces impératifs. D’une part, grâce à des modalités de concertation permettant à chacun de s’exprimer. Et, d’autre part, en privilégiant de plus en plus des échelles importantes pour la commercialisation des droits à construire, permettant ainsi aux bâtisseurs de la ville de s’impliquer plus largement. Si nous voulons des villes vraiment durables, espérons et agissons pour que ces modes d’implication de tous dans les questions décisives se généralisent. Sinon, l’illusion technologique nous guette.

Guillaume Pasquier

Responsable Développement Foncières de La Française

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