Chargement

retour Accueil > Logement > Chroniques > Hélène Cloëz et Pierre-Philippe Sechi...

Hélène Cloëz et Pierre-Philippe Sechi (LPA-CGR) : la loi Elan et la lutte contre les recours abusifs en matière d’urbanisme

ChroniquesLogement

le 28 Mai 2018

Pour cette deuxième chronique consacrée à la loi Elan par les avocats de LPA-CGR, Hélène Cloëz, avocat associé, et Pierre-Philippe Sechi, avocat collaborateur, s’attachent à traiter le volet « urbanisme » du texte. Rappelons qu’Hélène Cloëz est co-auteur, avec Philippe Pelletier et Olivier Ortega, de l’ouvrage « En finir avec les recours d’urbanisme abusifs »

Le projet de loi « Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique » (Elan), actuellement soumis en première lecture à l’Assemblée nationale, ambitionne de renforcer la lutte contre les recours abusifs en matière d’urbanisme.

Cette préoccupation n’est pas récente et en 2013 l’ordonnance n° 2013-628 relative au contentieux de l’urbanisme a franchi un grand pas dans cette lutte à travers notamment la restriction de l’intérêt à agir, l’enregistrement des transactions financières et la possibilité pour le juge administratif de condamner les auteurs de ces recours.

En pratique, ces mesures se sont révélées limitées insuffisamment efficaces. Quatre nouveautés sont aujourd’hui prévues par le législateur.

Restreindre l’intérêt à agir des requérants
Actuellement, les dispositions relatives à l’intérêt à agir sont limitées « aux permis de construire, démolir, ou d’aménager » (C. urb. art. L. 600-1-2). Elles prévoient qu’une personne ne peut contester un tel permis que si « la construction, l’aménagement ou les travaux » sont de nature à affecter ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien.
Le projet de loi Elan prévoit d’étendre ces dispositions à l’intégralité des décisions relatives à l’utilisation ou à l’occupation des sols (déclaration préalable, certificat d’urbanismes par exemple). Le projet prévoit par ailleurs de ne plus prendre en compte les nuisances de chantier pour l’appréciation de l’intérêt à agir, le texte exige dorénavant que ce soit « le projet » et non plus les « travaux » qui affectent le bien du requérant.

Encadrer les délais pour introduire un référé suspension
En l’état du droit en vigueur, un requérant qui conteste une autorisation de construire peut ensuite introduire, sans condition de délai, un référé suspension afin de stopper les travaux entrepris. Le requérant dispose donc d’une seconde arme contre le promoteur qu’il peut utiliser à tout moment. Le législateur a prévu d’encadrer dans le temps le référé suspension, en prévoyant qu’il ne peut être introduit que dans le délai de cristallisation des moyens, c’est-à-dire jusqu’à la date donnée aux parties par le juge pour développer de nouveaux arguments.
Cette mesure permet donc de sécuriser la situation d’un promoteur qui prendrait le risque de commencer les travaux malgré l’existence d’un recours.

Assouplir les conditions pour sanctionner l’auteur d’un recours abusif
Les condamnations des auteurs d’un recours abusif sont très rares et reposent sur des conditions jugées trop strictes. Il est en effet nécessaire que le recours « excède la défense des intérêts légitimes du requérant » et qu’il cause « un préjudice excessif » au promoteur.
Le législateur a souhaité assouplir ces conditions, en retenant que le recours est abusif s’il est introduit dans des conditions « qui traduisent un comportent abusif de la part du requérant » et s’il cause un simple préjudice, le critère « excessif » du préjudice était supprimé. La présomption de recours légitime est limitée aux seules associations agréées. Cette modification devrait, en théorie, faciliter les condamnations des auteurs d’un recours abusif.

Encadrer les transactions pécuniaires
De nombreux recours contre des autorisations d’urbanisme donnent lieu à des désistements en échange d’une contrepartie financière. Un tel phénomène entretient les recours abusifs, dans la perspective d’obtenir une transaction.
Pour contrer ce phénomène, le législateur prévoit d’interdire de telles transactions au profit des associations, ces dernières poursuivant des objectifs d’intérêt général et n’ayant pas vocation à se désister pour des contreparties financières. Une exception est cependant introduite : de telles transactions sont possibles pour les associations lorsqu’elles agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.
Cette mesure vise donc à décourager certains requérants d’introduire des recours pour monnayer uniquement un désistement.

***

Si l’ambition du législateur est louable, le projet de loi Elan reste cependant trop limité pour lutter efficacement contre les recours abusifs.

La modification apportée aux dispositions relatives à l’intérêt à agir est avant tout textuelle et n’aura pas pour effet, en pratique, de restreindre les personnes susceptibles de contester une autorisation d’urbanisme. Parallèlement, si l’assouplissement des conditions requises pour obtenir la condamnation des auteurs d’un recours abusif va dans le bon sens, la notion de « comportement abusif », en l’absence de définition légale, restera à l’appréciation du juge. Si l’on peut penser qu’un faisceau d’indices sera utilisé par le juge pour qualifier ce comportement, en prenant en compte par exemple la recevabilité et la fréquence des recours, le sérieux des moyens et le comportement du requérant, la grille d’analyse reste pour le moment purement hypothétique.

L’ensemble du secteur immobilier sera donc attentif à l’évolution du texte de loi à l’Assemblée nationale, en espérant des mesures plus audacieuses pour dissuader toutes pratiques abusives.

Hélène Cloëz

Avocate Associée

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

Chargement