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Hélène Cloëz et Pierre-Philippe Sechi (LPA-CGR) : la loi Elan et la lutte contre les recours abusifs en matière d’urbanisme

ChroniquesLogement

le 28 Mai 2018

Pour cette deuxième chronique consacrée à la loi Elan par les avocats de LPA-CGR, Hélène Cloëz, avocat associé, et Pierre-Philippe Sechi, avocat collaborateur, s’attachent à traiter le volet « urbanisme » du texte. Rappelons qu’Hélène Cloëz est co-auteur, avec Philippe Pelletier et Olivier Ortega, de l’ouvrage « En finir avec les recours d’urbanisme abusifs »

Le projet de loi « Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique » (Elan), actuellement soumis en première lecture à l’Assemblée nationale, ambitionne de renforcer la lutte contre les recours abusifs en matière d’urbanisme.

Cette préoccupation n’est pas récente et en 2013 l’ordonnance n° 2013-628 relative au contentieux de l’urbanisme a franchi un grand pas dans cette lutte à travers notamment la restriction de l’intérêt à agir, l’enregistrement des transactions financières et la possibilité pour le juge administratif de condamner les auteurs de ces recours.

En pratique, ces mesures se sont révélées limitées insuffisamment efficaces. Quatre nouveautés sont aujourd’hui prévues par le législateur.

Restreindre l’intérêt à agir des requérants
Actuellement, les dispositions relatives à l’intérêt à agir sont limitées « aux permis de construire, démolir, ou d’aménager » (C. urb. art. L. 600-1-2). Elles prévoient qu’une personne ne peut contester un tel permis que si « la construction, l’aménagement ou les travaux » sont de nature à affecter ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien.
Le projet de loi Elan prévoit d’étendre ces dispositions à l’intégralité des décisions relatives à l’utilisation ou à l’occupation des sols (déclaration préalable, certificat d’urbanismes par exemple). Le projet prévoit par ailleurs de ne plus prendre en compte les nuisances de chantier pour l’appréciation de l’intérêt à agir, le texte exige dorénavant que ce soit « le projet » et non plus les « travaux » qui affectent le bien du requérant.

Encadrer les délais pour introduire un référé suspension
En l’état du droit en vigueur, un requérant qui conteste une autorisation de construire peut ensuite introduire, sans condition de délai, un référé suspension afin de stopper les travaux entrepris. Le requérant dispose donc d’une seconde arme contre le promoteur qu’il peut utiliser à tout moment. Le législateur a prévu d’encadrer dans le temps le référé suspension, en prévoyant qu’il ne peut être introduit que dans le délai de cristallisation des moyens, c’est-à-dire jusqu’à la date donnée aux parties par le juge pour développer de nouveaux arguments.
Cette mesure permet donc de sécuriser la situation d’un promoteur qui prendrait le risque de commencer les travaux malgré l’existence d’un recours.

Assouplir les conditions pour sanctionner l’auteur d’un recours abusif
Les condamnations des auteurs d’un recours abusif sont très rares et reposent sur des conditions jugées trop strictes. Il est en effet nécessaire que le recours « excède la défense des intérêts légitimes du requérant » et qu’il cause « un préjudice excessif » au promoteur.
Le législateur a souhaité assouplir ces conditions, en retenant que le recours est abusif s’il est introduit dans des conditions « qui traduisent un comportent abusif de la part du requérant » et s’il cause un simple préjudice, le critère « excessif » du préjudice était supprimé. La présomption de recours légitime est limitée aux seules associations agréées. Cette modification devrait, en théorie, faciliter les condamnations des auteurs d’un recours abusif.

Encadrer les transactions pécuniaires
De nombreux recours contre des autorisations d’urbanisme donnent lieu à des désistements en échange d’une contrepartie financière. Un tel phénomène entretient les recours abusifs, dans la perspective d’obtenir une transaction.
Pour contrer ce phénomène, le législateur prévoit d’interdire de telles transactions au profit des associations, ces dernières poursuivant des objectifs d’intérêt général et n’ayant pas vocation à se désister pour des contreparties financières. Une exception est cependant introduite : de telles transactions sont possibles pour les associations lorsqu’elles agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.
Cette mesure vise donc à décourager certains requérants d’introduire des recours pour monnayer uniquement un désistement.

***

Si l’ambition du législateur est louable, le projet de loi Elan reste cependant trop limité pour lutter efficacement contre les recours abusifs.

La modification apportée aux dispositions relatives à l’intérêt à agir est avant tout textuelle et n’aura pas pour effet, en pratique, de restreindre les personnes susceptibles de contester une autorisation d’urbanisme. Parallèlement, si l’assouplissement des conditions requises pour obtenir la condamnation des auteurs d’un recours abusif va dans le bon sens, la notion de « comportement abusif », en l’absence de définition légale, restera à l’appréciation du juge. Si l’on peut penser qu’un faisceau d’indices sera utilisé par le juge pour qualifier ce comportement, en prenant en compte par exemple la recevabilité et la fréquence des recours, le sérieux des moyens et le comportement du requérant, la grille d’analyse reste pour le moment purement hypothétique.

L’ensemble du secteur immobilier sera donc attentif à l’évolution du texte de loi à l’Assemblée nationale, en espérant des mesures plus audacieuses pour dissuader toutes pratiques abusives.

Hélène Cloëz

Avocate Associée

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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