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Matthieu Andrieu et Iman Morshedi (RAAM Architecture) : l’émergence des bureaux intelligents

ChroniquesGreen & Innovations

le 03 Juil 2018

L’insertion du numérique dans l’architecture : c’est ce que propose RAAM Architecture, agence créée en Estonie et récemment implantée en France. Mathieu Andrieu et Iman Morshedi, architectes, expliquent pourquoi les espaces tertiaires « doivent être aujourd’hui entièrement revisités et intégrer, dès leur conception, les nouvelles technologies digitales » et les conséquences. Dans un cadre où l’utilisateur « communique et interagit avec le bâtiment » qu’il occupe…

La transition numérique en cours transforme profondément notre rapport à l’espace et au temps. Les distances et les durées se raccourcissent. La façon dont nous recevons, traitons et diffusons l’information s’en trouve profondément modifiée. Ces nouvelles pratiques impactent les espaces de travail. Les connexions à distance et le cloud permettent de travailler en tout lieu et à tout moment : l’immeuble de bureau traditionnel entre désormais en concurrence avec le « home office » ou encore les espaces de coworking. Pour qu’ils restent des lieux d’échanges et de création privilégiés, les espaces tertiaires doivent être aujourd’hui entièrement revisités et intégrer, dès leur conception, les nouvelles technologies digitales. Ces dernières permettent de concevoir des bâtiments intelligents, réactifs, plus efficaces et davantage en lien avec leurs usagers.

RAAM architecture a été créée à Tallinn, Estonie, en 2006. Récemment implantée en France, l’agence nourrit ses projets des cultures numériques estonienne et scandinave. Entre e-Governance en 1997 et e-Residency en 2014, l’Estonie travaille depuis plus de deux décennies à la création d’une société digitale intégrée. C’est dans ce contexte que nous expérimentons dans nos projets tertiaires l’insertion du numérique dans l’architecture. C’est ce savoir-faire que nous portons aujourd’hui en France.

Pour suivre et anticiper les usages, l’immeuble de bureau contemporain doit proposer un large panel d’espaces de travail. Ces derniers sont systématique- ment augmentés par des applications (cloud et web-services) et des objets connectés (IoT). Que ce soit par l’intermédiaire de son smartphone ou grâce à des capteurs indépendants, le collaborateur communique et interagit avec le bâtiment.

Le numérique intégré

Dès l’arrivée des voitures dans le site, des caméras intelligentes lisent les plaques d’immatriculation, donnent accès et orientent les véhicules dans les parkings souterrains. À l’intérieur du bâtiment, le smartphone devient un moyen d’identification. Par l’intermédiaire d’une application dédiée, associant agenda en ligne et préférences personnelles, le collaborateur se voit proposer une place dans un espace correspondant au mieux à ses besoins (bureau fermé ou bureau ouvert, salle de réunion, isoloir, poste assis ou debout, espace lounge…). La fin du poste fixe et du rangement au poste permet d’optimiser sensiblement le taux d’occupation des locaux, tout en proposant un cadre de travail optimum.

À son poste et toujours grâce à l’application, l’usager maîtrise personnellement les éclairages naturels et artificiels, la ventilation ou encore la température. Outre le gain réel de confort, cette individualisation de fonctions, initialement gérées à l’échelle du bâtiment, accroît sensiblement la sensation de bien-être.

En support de l’application, de multiples capteurs fournissent un état des lieux complet de l’utilisation du bâtiment. Luminosité, taux de CO2 dans l’air ou encore rayonnements infrarouges sont mesurés et enregistrés en permanence. Ces données cartographient la vie des bureaux et permettent d’offrir de nouveaux services aux utilisateurs. Informés de leurs consommations individuelles, ces derniers sont incités à les limiter. Capteurs et applications sont ici des outils pédagogiques au service du développement durable. Pour l’exploitant, ces avancées techno- logiques sont autant de gains financiers potentiels : visualisées et quantifiées en continu, les consommations du bâtiment sont optimisées en temps réel. Un local non occupé sera, par exemple, automatiquement mis en attente. À une classique extinction des lumières sera désormais associée une baisse de la ventilation et de la climatisation. Lorsque, plus tard, le local sera à nouveau occupé, le renouvellement d’air sera paramétré suivant la quantité exacte de personnes présentes dans la pièce.

Bien entendu, les problématiques de respect de la vie privée et de cybersécurité propres à nos applications personnelles se trouvent, dès lors, projetées dans le monde du travail. Les outils numériques développés doivent intégrer un niveau de sécurité en correspondance avec le secteur d’activité de l’occupant. Il est capital d’associer les futurs usagers à la conception de l’architecture numérique du bâtiment pour en valider les apports, mais aussi en visualiser les contraintes potentielles.

Une connectivité évolutive pour un bâtiment pérenne

Les possibilités offertes par le numérique pour concevoir des espaces de travail avenants, efficaces et réactifs sont immenses. Après l’ère anonyme des open- spaces, le collaborateur est désormais individualisé et projeté au cœur du projet architectural. Nous restons, cependant, prudents quant à la façon d’insérer cette intelligence technique dans nos projets. La rapidité d’évolution des technologies et l’absence de standard sont encore des freins importants au développement du numérique intégré. En effet, si un bâtiment non connecté est obsolète dès sa livraison, un édifice dont les fonctionnalités seraient captives d’une seule et même technologie ou d’un seul fabricant risque, lui aussi, d’être rapidement dépassé. Un bâtiment pérenne doit pouvoir accueillir de nouveaux usages comme de nouvelles technologies. C’est cette expérience et mesure toute nordique que nous apportons aujourd’hui aux usagers.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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