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Matthieu Andrieu et Iman Morshedi (RAAM Architecture) : l’émergence des bureaux intelligents

ChroniquesGreen & Innovations

le 03 Juil 2018

L’insertion du numérique dans l’architecture : c’est ce que propose RAAM Architecture, agence créée en Estonie et récemment implantée en France. Mathieu Andrieu et Iman Morshedi, architectes, expliquent pourquoi les espaces tertiaires « doivent être aujourd’hui entièrement revisités et intégrer, dès leur conception, les nouvelles technologies digitales » et les conséquences. Dans un cadre où l’utilisateur « communique et interagit avec le bâtiment » qu’il occupe…

La transition numérique en cours transforme profondément notre rapport à l’espace et au temps. Les distances et les durées se raccourcissent. La façon dont nous recevons, traitons et diffusons l’information s’en trouve profondément modifiée. Ces nouvelles pratiques impactent les espaces de travail. Les connexions à distance et le cloud permettent de travailler en tout lieu et à tout moment : l’immeuble de bureau traditionnel entre désormais en concurrence avec le « home office » ou encore les espaces de coworking. Pour qu’ils restent des lieux d’échanges et de création privilégiés, les espaces tertiaires doivent être aujourd’hui entièrement revisités et intégrer, dès leur conception, les nouvelles technologies digitales. Ces dernières permettent de concevoir des bâtiments intelligents, réactifs, plus efficaces et davantage en lien avec leurs usagers.

RAAM architecture a été créée à Tallinn, Estonie, en 2006. Récemment implantée en France, l’agence nourrit ses projets des cultures numériques estonienne et scandinave. Entre e-Governance en 1997 et e-Residency en 2014, l’Estonie travaille depuis plus de deux décennies à la création d’une société digitale intégrée. C’est dans ce contexte que nous expérimentons dans nos projets tertiaires l’insertion du numérique dans l’architecture. C’est ce savoir-faire que nous portons aujourd’hui en France.

Pour suivre et anticiper les usages, l’immeuble de bureau contemporain doit proposer un large panel d’espaces de travail. Ces derniers sont systématique- ment augmentés par des applications (cloud et web-services) et des objets connectés (IoT). Que ce soit par l’intermédiaire de son smartphone ou grâce à des capteurs indépendants, le collaborateur communique et interagit avec le bâtiment.

Le numérique intégré

Dès l’arrivée des voitures dans le site, des caméras intelligentes lisent les plaques d’immatriculation, donnent accès et orientent les véhicules dans les parkings souterrains. À l’intérieur du bâtiment, le smartphone devient un moyen d’identification. Par l’intermédiaire d’une application dédiée, associant agenda en ligne et préférences personnelles, le collaborateur se voit proposer une place dans un espace correspondant au mieux à ses besoins (bureau fermé ou bureau ouvert, salle de réunion, isoloir, poste assis ou debout, espace lounge…). La fin du poste fixe et du rangement au poste permet d’optimiser sensiblement le taux d’occupation des locaux, tout en proposant un cadre de travail optimum.

À son poste et toujours grâce à l’application, l’usager maîtrise personnellement les éclairages naturels et artificiels, la ventilation ou encore la température. Outre le gain réel de confort, cette individualisation de fonctions, initialement gérées à l’échelle du bâtiment, accroît sensiblement la sensation de bien-être.

En support de l’application, de multiples capteurs fournissent un état des lieux complet de l’utilisation du bâtiment. Luminosité, taux de CO2 dans l’air ou encore rayonnements infrarouges sont mesurés et enregistrés en permanence. Ces données cartographient la vie des bureaux et permettent d’offrir de nouveaux services aux utilisateurs. Informés de leurs consommations individuelles, ces derniers sont incités à les limiter. Capteurs et applications sont ici des outils pédagogiques au service du développement durable. Pour l’exploitant, ces avancées techno- logiques sont autant de gains financiers potentiels : visualisées et quantifiées en continu, les consommations du bâtiment sont optimisées en temps réel. Un local non occupé sera, par exemple, automatiquement mis en attente. À une classique extinction des lumières sera désormais associée une baisse de la ventilation et de la climatisation. Lorsque, plus tard, le local sera à nouveau occupé, le renouvellement d’air sera paramétré suivant la quantité exacte de personnes présentes dans la pièce.

Bien entendu, les problématiques de respect de la vie privée et de cybersécurité propres à nos applications personnelles se trouvent, dès lors, projetées dans le monde du travail. Les outils numériques développés doivent intégrer un niveau de sécurité en correspondance avec le secteur d’activité de l’occupant. Il est capital d’associer les futurs usagers à la conception de l’architecture numérique du bâtiment pour en valider les apports, mais aussi en visualiser les contraintes potentielles.

Une connectivité évolutive pour un bâtiment pérenne

Les possibilités offertes par le numérique pour concevoir des espaces de travail avenants, efficaces et réactifs sont immenses. Après l’ère anonyme des open- spaces, le collaborateur est désormais individualisé et projeté au cœur du projet architectural. Nous restons, cependant, prudents quant à la façon d’insérer cette intelligence technique dans nos projets. La rapidité d’évolution des technologies et l’absence de standard sont encore des freins importants au développement du numérique intégré. En effet, si un bâtiment non connecté est obsolète dès sa livraison, un édifice dont les fonctionnalités seraient captives d’une seule et même technologie ou d’un seul fabricant risque, lui aussi, d’être rapidement dépassé. Un bâtiment pérenne doit pouvoir accueillir de nouveaux usages comme de nouvelles technologies. C’est cette expérience et mesure toute nordique que nous apportons aujourd’hui aux usagers.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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