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Le numérique au service du bâtiment : notre dossier Proptech

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le 25 Juin 2018

Si le terme Proptech est à la mode, ses acteurs ont toutefois mis du temps à se fédérer sous cette même appellation. Au final, le macrocosme englobant la « proptech » est beaucoup plus vaste que l’on ne pourrait l’imaginer et pour y voir plus clair, rien de tel que le « European Mipim Proptech » pour les rencontrer.

« Proptech » devient maintenant tellement galvaudé qu’il pourrait presque remplacer le mot « disruptif » au sein de la « french tech » immobilière. La « proptech », les « proptechs »… Effectuons, d’abord, un rapide point de définition car, comme tout terme « passe-partout », son usage a fini par éroder l’étymologie originale, par s’étendre et se décliner à d’autres concepts voisins. Contraction des termes anglais « property » et « technology », la PropTech désigne la transformation – ou partie, selon les interlocuteurs – numérique de l’industrie immobilière grâce aux nouvelles technologies.

Cela comprend les changements technologiques, psychologiques, les nouvelles habitudes de consommation, que ce soit à l’échelle « micro » d’un bâtiment à celle « macro » de tout un territoire. Une acception certes floue et vaste, mais qui permet d’appréhender tout le spectre des métiers immobiliers. La définition plus simple lue sur internet étant : « un terme collectif qui est utilisé pour les startup qui fournissent des produits innovants, technologiques ou des modèles nouveaux pour les marchés immobiliers ». Ce n’est que très récemment que les startup de l’immobilier se réclament de la « proptech ».

Privilégier l’usage à la propriété

Cette tendance émergente se structure autour d’autres concepts plus spécifiques : la partie construction, « ConTech » ; la finance « FinTech » qui, appliquée à l’immobilier, devient la « real estate FinTech » ; la « Smart Real Estate » regroupant les villes et bâtiments intelligents (et toutes ses technologies support)… Et, bien sûr, l’économie collaborative ! Bref, de nombreux anglicismes et concepts modernes qui décrivent des mutations profondes dans la manière d’aborder l’immobilier et l’urbanisme, toutes liées à l’apport de la technologie dans un processus. En France, la « proptech » a pris du temps à réellement émerger, les startup françaises ont mis du temps à se revendiquer de ce mouvement. Plusieurs raisons à cela.

Tout d’abord, l’immobilier reste ancré dans le « temps long », plutôt traditionnel et – peut-être parce que chaque opération mobilise une importante quantité de fonds – moins enclin à la nouveauté, au moderne. De plus, les innovations ont été plutôt rares dans le secteur ; d’où une certaine « appréhension » des acteurs devant ces quelques « millenials » se vantant de « disrupter » le marché avec une simple application ! Enfin, dernière piste : l’immobilier – du moins la vision traditionnelle du secteur – est loin d’être uniquement un métier de services. Et cette notion de service est fondamentale dans une économie numérique qui privilégie l’usage à la propriété, l’expérience utilisateur à l’acquis et aux règles. Et une partie de la « révolution proptech » est née de ce constat que des possibilités d’innovations pouvaient émaner de la création d’un véritable service au client final. Quitte à « couper » certains intermédiaires.

Faut-il encore évoquer la « révolution AirBnB » ? Les lames de fond qu’elle a entraîné sur le marché hôtelier, désormais sur le pied de guerre pour lutter à armes – quasi – égales ? Ce n’est pas, bien sûr, la seule « licorne » de la proptech (une autre définition à maîtriser : il s’agit des startup valorisées à plus d’un milliard de dollars). Et il faut moult levées de fonds et – surtout – un « business model » bien établi pour en arriver à ce niveau. Selon une étude de CB Insights, ces levées de fonds battent des records d’année en année et, entre 2012 et 2016, ont représenté plus de 6,4 milliards de dollars, dans le monde, au bénéfice de plus de 800 startup de l’immobilier.

De multiples innovations…

En revanche, pour changer en profondeur tout un pan de l’immobilier, pas besoin de viser le milliard. Citons une des premières à avoir donné un nouveau visage au marché du logement neuf et, donc, des promoteurs : Habiteo a lancé, dès 2014, son concept de visite en 3D des logements neufs, en partant d’un constat assez simple : « aujourd’hui, une recherche immobilière commence quasi systématiquement sur internet. Nous avons développé des outils permettant de mieux se projeter dans un bien, de le personnaliser, de voir depuis chez soi tout l’environnement du bien » explique la co-fondatrice et présidente, Jeanne Massa (voir notre magazine de mars/avril 2017). Parlons également de Bureauxlocaux, le site qui référence les offres de bureaux de tous les commercialisateurs (ou presque) de la place et, petite révolution à l’époque où il est sorti, affiche les prix ! En près de 10 ans, il est devenu le premier site d’annonces immobilières pour les entreprises, avec 210 000 visites par mois. Et sa présidente, Sophie Desmazières, défend avec ferveur cette transparence du marché.

Des jeunes pousses développent également, à destination des professionnels, des solutions de traitement des données pour les aider à qualifier leurs fichiers et listings. D’autres éditent des logiciels intégrant une intelligence artificielle pour faire gagner du temps aux notaires dans la rédaction de leurs actes de vente. D’autres, plus concrètes, facilitent le travail des property managers en automatisant des reporting d’immeubles.

Une autre catégorie de proptech s’attèle à fluidifier le processus d’acquisition immobilière, tous secteurs confondus. Opendoor, une « licorne » américaine, va offrir aux particuliers vendeurs d’un bien immobilier de racheter leur bien en vente, sur la base d’un prix calculé par un algorithme. D’autres vont proposer de faciliter le travail du conseil – quand ce n’est pas directement celui du propriétaire/vendeur -, à l’image de Purple Bricks, qui va faire presque tout le travail d’un agent immobilier (sauf les visites) pour la somme fixe de 849 livres sterling (sauf à Londres et alentours, où le prix s’élève à 1 199 livres sterling).

Enfin, ajoutons également les startup qui utilisent l’immobilier pour créer de nouveaux usages, souvent dans un but social (meilleur accès à un marché), économique ou encore écologique. Et là-dessus, le collectif français Plateau Urbain a décidé de jouer la carte du réemploi à un moment où l’immobilier est parfaitement… immobilisé : l’étape entre la mise en vente d’un espace et le début du nouveau chantier. Agissant comme une sorte d’agent, Plateau Urbain va prendre possession des lieux afin de proposer des locaux à prix réduits pour entrepreneurs, artistes et associations.

… jusqu’au financement

Le financement de l’immobilier, lui aussi, s’est retrouvé bouleversé par les nouvelles solutions apportées par la « real estate fintech ». « Le financement alternatif a permis de repenser le financement de l’immobilier en France et la relation des professionnels avec les banques » déclare Stéphane Bombon, président de Fundimmo. Ce site de crowdfunding est dédié aux promoteurs en immobilier tertiaire, qui peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo, constitué de professionnels du secteur. Mais ce mode de financement est encore à la marge : les banques financent encore 81 % des projets immobiliers, le solde – les financements alternatifs dont fait partie le crowdfunding – représente quelque 60 sociétés et compte parmi elles des géants de l’assurance et du « private equity ». « Les plateformes de crowdfunding immobilier interviennent sur des marchés peu ou non couverts par les acteurs traditionnels, puisqu’elles financent ce que les banques ne peuvent financer : la quote-part des fonds propres que les banques ne peuvent pas prêter » précise Stéphane Bombon.

Bien sûr, les acteurs « traditionnels » prennent le virage numérique et organisent leur mutation. Soit par croissance externe, en rachetant les startup qui ont développé une technologie, un applicatif, leur permettant d’être plus performant ; soit par croissance interne : via des « fablab » créatifs au sein même de leur sociétés, en favorisant les idées de leurs propres salariés ou en créant des départements ou des services numériques. Parmi eux – les plus récents à avoir franchi le pas -, citons le promoteur Nacarat, qui s’est associé avec Tributile, une plate-forme de crowdfunding « généraliste » basée à Lille, pour lancer leur propre site de financement participatif, « Pop City », dédié à la ville durable. Ou encore JLL, qui a lancé un fonds international de capital-risque de 100 millions de dollars dont l’objet est d’investir dans « les startups les plus prometteuses du secteur des nouvelles technologies appliquées à l’immobilier ».

Et pour accompagner cette transformation, faire connaître ces acteurs émergents, Reed Midem lance le « European Mipim Proptech », les 20 et 21 juin 2018 au Palais des Congrès de la Porte Maillot. Une première édition européenne – après une édition en septembre 2017 à New-York – qui s’est fixé comme objectif de « créer un lieu qui contribue à forger un langage commun entre tous les acteurs qui réfléchissent à la ville de demain » explique Philippo Rean. Sont attendus 1 500 participants, qui pourront rencontrer 1 000 sociétés de la proptech provenant de plus de 40 pays et écouter une centaine d’intervenants. Le fait que Reed Midem en fasse un salon dédié, après y avoir consacré des pans entiers du Mipim à Cannes depuis 2013 – on pense au Mipim Innovation Forum -, souligne l’importance que prend la proptech.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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