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Emmanuelle Baboulin (directrice foncière tertiaire, Icade) : smart city « un cercle vertueux qui bénéficie à tous »

InterviewsGreen & Innovations

le 03 Juil 2018

Icade a fait de son Parc des Portes de Paris un « démonstrateur exemplaire » en matière de smart city. Emmanuelle Baboulin, directrice foncière tertiaire, explique la démarche suivie par la filiale de la Caisse des Dépôts, et les réalisations. Que la foncière étend progressivement à tous ses parcs d’affaires…

Comment sont venues toutes les réflexions sur la « smart city » chez Icade ?

Les prémices de nos réflexions sur la smart city remontent avant même l’emploi de cette expression ! Conscients de nos importantes positions foncières – notamment au sein d’un même parc d’affaires, celui des Portes de Paris, qui se développe sur une cinquantaine d’hectares – et de l’obsolescence de nos immeubles dans un espace très restreint, nous avons cherché à aller plus loin que la simple performance d’un immeuble.

Cette réflexion a d’abord amené à se poser la question de la performance énergétique. La production d’énergie, bien sûr, mais surtout l’échange énergétique entre plusieurs immeubles, au sein d’un même parc, dans le but de réduire globalement la consommation électrique de cette zone urbaine. Puis, nous sommes ensuite passés au transport : la mobilité « douce » au sein même de nos parcs et leur accessibilité par transports en commun et en voiture. Nous avons, par exemple, remplacé toutes les navettes qui desservent nos parcs par des bus électriques.

Mais le sujet crucial et peut-être le plus chronophage reste la mobilisation humaine. L’accueil des personnes est primordial. L’immeuble d’un smart grid est en soi un véritable écosystème, qu’il faut pouvoir respecter et équilibrer. Impossible sans un minimum de coopération, d’échanges de bonnes pratiques et de bons procédés, entre immeubles, mais surtout entre leurs occupants.

Enfin, la Caisse des Dépôts, notre maison- mère, s’engage dans cette démarche et a récemment lancé huit démonstrateurs territoriaux à travers la France et notamment sur le futur village olympique des JO 2024. C’est, pour nous, la validation de ce que nous avons expérimenté dans le Parc des Portes de Paris, qui en devient un démonstrateur exemplaire, doté d’environ 400000 m2 de bâti et plus de 15 000 personnes qui viennent y travailler chaque jour.

Quelles ont été les réflexions ou les étapes suivantes ?

Développement durable oblige, nous avons expérimenté la biodiversité dans nos parcs. Outre le fait que nous allions au-delà de la maîtrise des consommations énergétiques, ceci a permis de mieux accompagner les occupants du parc, d’améliorer leur bien-être, mais aussi de comprendre qu’Icade ne faisait pas dans l’affichage et donc que les bons procédés au sein des immeubles avaient toute légitimité. Un liant à toute une communauté, avec un fort sentiment d’appartenance, à tel point que nous avons inauguré une « place de village » au sein de chacun de nos parcs, sorte d’agora moderne où les gens peuvent se rencontrer et créer du lien.

Quel a été l’accueil réservé par les collectivités ?

Les collectivités nous ont accompagné sans retenue. Elles ont tout intérêt à rejoindre cette dynamique puisque, d’abord, cela permet de faire entrer tout un quartier de ville dans une démarche vertueuse. Mais ensuite, nos parcs d’affaires offrent de nombreux services qui ne se cantonnent pas à leur seul périmètre, mais rayonnent alentour : crèches, commerces de proximité, services de co-voiturage, navettes… Cela engendre forcément de l’activité économique, des emplois… et donc un cercle vertueux qui bénéficie à tous.

Quel serait le premier atout que vous mettriez en avant pour convaincre un maire de rendre – une partie de – sa ville « connectée » ?

Le premier aspect, celui qui conquiert l’approbation des édiles, est l’aspect environnemental. Il est, à mon sens, celui qui a le plus d’impact sur la vie communautaire d’une collectivité. C’est également un discours auquel les gens sont de plus en plus sensibles. Pistes cyclables et stations de vélos, voitures électriques mutualisées et déploiement d’un réseau de bornes de recharge… autant de services qui bénéficient, directement et durablement, à la communauté.

L’immeuble « Pulse », à Saint-Denis (93)

Quid des économies de charges induites par une consommation raisonnée ?

C’est également un facteur décisif, mais plutôt à destination des entreprises souhaitant s’installer dans nos parcs. Ce sont elles qui bénéficient véritablement, financièrement, de ces économies. Mais cela participe à l’attractivité d’une localisation par rapport à une autre… et donc à un bénéfice pour la collectivité de voir arriver dans son périmètre de l’activité économique. Tout est lié !

Qu’est-ce qui marche, qu’est- ce qui ne marche pas dans une « smart city » ?

De par notre statut de démonstrateur, nous sommes en constante phase de tests dans nos parcs. Plantations sur terrasse pour développer l’agriculture urbaine, panneaux photovoltaïques, éolien, une ferme urbaine et même l’entretien des espaces verts par des moutons sont autant d’expérimentations en cours. D’un point de vue cartésien, financier, certaines relèvent de l’anecdote, servent plus d’outil de communication. D’autres ont un réel intérêt économique et social. Les plantations et fermes urbaines ne servent pas simplement à produire des denrées, mais à créer des liens, à participer au bonheur des utilisateurs… autant d’éléments inquantifiables financièrement.

Quels développements à venir ?

Nous étendons progressivement cette démarche à tous nos parcs d’affaires, car il est, bien sûr, plus facile d’avoir une réflexion « macro-lot » dans ce cadre. Mais nous essayons également de l’appliquer à nos immeubles isolés. Le « smart building », prêt à être exploité dans une « smart city »…

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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