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Emmanuelle Baboulin (directrice foncière tertiaire, Icade) : smart city « un cercle vertueux qui bénéficie à tous »

InterviewsGreen & Innovations

le 03 Juil 2018

Icade a fait de son Parc des Portes de Paris un « démonstrateur exemplaire » en matière de smart city. Emmanuelle Baboulin, directrice foncière tertiaire, explique la démarche suivie par la filiale de la Caisse des Dépôts, et les réalisations. Que la foncière étend progressivement à tous ses parcs d’affaires…

Comment sont venues toutes les réflexions sur la « smart city » chez Icade ?

Les prémices de nos réflexions sur la smart city remontent avant même l’emploi de cette expression ! Conscients de nos importantes positions foncières – notamment au sein d’un même parc d’affaires, celui des Portes de Paris, qui se développe sur une cinquantaine d’hectares – et de l’obsolescence de nos immeubles dans un espace très restreint, nous avons cherché à aller plus loin que la simple performance d’un immeuble.

Cette réflexion a d’abord amené à se poser la question de la performance énergétique. La production d’énergie, bien sûr, mais surtout l’échange énergétique entre plusieurs immeubles, au sein d’un même parc, dans le but de réduire globalement la consommation électrique de cette zone urbaine. Puis, nous sommes ensuite passés au transport : la mobilité « douce » au sein même de nos parcs et leur accessibilité par transports en commun et en voiture. Nous avons, par exemple, remplacé toutes les navettes qui desservent nos parcs par des bus électriques.

Mais le sujet crucial et peut-être le plus chronophage reste la mobilisation humaine. L’accueil des personnes est primordial. L’immeuble d’un smart grid est en soi un véritable écosystème, qu’il faut pouvoir respecter et équilibrer. Impossible sans un minimum de coopération, d’échanges de bonnes pratiques et de bons procédés, entre immeubles, mais surtout entre leurs occupants.

Enfin, la Caisse des Dépôts, notre maison- mère, s’engage dans cette démarche et a récemment lancé huit démonstrateurs territoriaux à travers la France et notamment sur le futur village olympique des JO 2024. C’est, pour nous, la validation de ce que nous avons expérimenté dans le Parc des Portes de Paris, qui en devient un démonstrateur exemplaire, doté d’environ 400000 m2 de bâti et plus de 15 000 personnes qui viennent y travailler chaque jour.

Quelles ont été les réflexions ou les étapes suivantes ?

Développement durable oblige, nous avons expérimenté la biodiversité dans nos parcs. Outre le fait que nous allions au-delà de la maîtrise des consommations énergétiques, ceci a permis de mieux accompagner les occupants du parc, d’améliorer leur bien-être, mais aussi de comprendre qu’Icade ne faisait pas dans l’affichage et donc que les bons procédés au sein des immeubles avaient toute légitimité. Un liant à toute une communauté, avec un fort sentiment d’appartenance, à tel point que nous avons inauguré une « place de village » au sein de chacun de nos parcs, sorte d’agora moderne où les gens peuvent se rencontrer et créer du lien.

Quel a été l’accueil réservé par les collectivités ?

Les collectivités nous ont accompagné sans retenue. Elles ont tout intérêt à rejoindre cette dynamique puisque, d’abord, cela permet de faire entrer tout un quartier de ville dans une démarche vertueuse. Mais ensuite, nos parcs d’affaires offrent de nombreux services qui ne se cantonnent pas à leur seul périmètre, mais rayonnent alentour : crèches, commerces de proximité, services de co-voiturage, navettes… Cela engendre forcément de l’activité économique, des emplois… et donc un cercle vertueux qui bénéficie à tous.

Quel serait le premier atout que vous mettriez en avant pour convaincre un maire de rendre – une partie de – sa ville « connectée » ?

Le premier aspect, celui qui conquiert l’approbation des édiles, est l’aspect environnemental. Il est, à mon sens, celui qui a le plus d’impact sur la vie communautaire d’une collectivité. C’est également un discours auquel les gens sont de plus en plus sensibles. Pistes cyclables et stations de vélos, voitures électriques mutualisées et déploiement d’un réseau de bornes de recharge… autant de services qui bénéficient, directement et durablement, à la communauté.

L’immeuble « Pulse », à Saint-Denis (93)

Quid des économies de charges induites par une consommation raisonnée ?

C’est également un facteur décisif, mais plutôt à destination des entreprises souhaitant s’installer dans nos parcs. Ce sont elles qui bénéficient véritablement, financièrement, de ces économies. Mais cela participe à l’attractivité d’une localisation par rapport à une autre… et donc à un bénéfice pour la collectivité de voir arriver dans son périmètre de l’activité économique. Tout est lié !

Qu’est-ce qui marche, qu’est- ce qui ne marche pas dans une « smart city » ?

De par notre statut de démonstrateur, nous sommes en constante phase de tests dans nos parcs. Plantations sur terrasse pour développer l’agriculture urbaine, panneaux photovoltaïques, éolien, une ferme urbaine et même l’entretien des espaces verts par des moutons sont autant d’expérimentations en cours. D’un point de vue cartésien, financier, certaines relèvent de l’anecdote, servent plus d’outil de communication. D’autres ont un réel intérêt économique et social. Les plantations et fermes urbaines ne servent pas simplement à produire des denrées, mais à créer des liens, à participer au bonheur des utilisateurs… autant d’éléments inquantifiables financièrement.

Quels développements à venir ?

Nous étendons progressivement cette démarche à tous nos parcs d’affaires, car il est, bien sûr, plus facile d’avoir une réflexion « macro-lot » dans ce cadre. Mais nous essayons également de l’appliquer à nos immeubles isolés. Le « smart building », prêt à être exploité dans une « smart city »…

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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