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Franck Lirzin (Gecina) : « nous voulons accompagner les mutations urbaines des métropoles françaises »

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le 31 Mai 2018

Gecina reprend en main les rênes de son logement. Alors que la classe d’actifs entrait dans la case « à céder au fil de l’eau » dans les dernières stratégies du groupe, Meka Brunel a souhaité y insuffler une nouvelle force, une nouvelle ligne de conduite : pas question de céder le patrimoine existant, mais au contraire de l’embellir, le réhabiliter afin de mieux « accompagner les mutations urbaines des métropoles françaises ». Franck Lirzin, directeur exécutif résidentiel de la foncière, revient sur cette nouvelle stratégie.

Que représente aujourd’hui le patrimoine résidentiel de Gecina ?

Le patrimoine résidentiel global de Gecina, au 31 décembre 2017, est valorisé à 3,2 milliards d’euros, soit 16 % du patrimoine total du groupe. Nous disposons de près de 6 400 logements, répartis dans une quarantaine de résidences situées à Paris intra-muros – dans les quartiers les plus plébiscités par la population active – et en Proche Couronne.
Parallèlement, nous sommes propriétaires et exploitons – sous la marque Campuséa – 17 résidences étudiants situées à Paris et dans les grandes métropoles étudiantes telles que Lille, Lyon, Bordeaux et Marseille. Nous dépasserons les 3 000 lits à la rentrée 2018 avec la livraison de la résidence pour étudiants  » Rose de Cherbourg » à Puteaux (92) : un ensemble de 400 logements, plus de 10 000 m2 au total, en toute proximité du quartier d’affaires européen de La Défense. Avec ses nombreux services, ses espaces communs généreux, sa vie et ses animations, cette résidence sera notre fer de lance : nous visons les étudiants qui souhaitent tirer le maximum de leur séjour dans notre capitale.

Quels sont les changements opérés dans la stratégie du groupe pour son résidentiel ?

Nous sommes entrés dans une logique de conservation de notre patrimoine et de redéveloppements. Nous avons d’abord identifié, au sein de notre portefeuille, de nombreuses zones de constructibilité, que ce soit du redéveloppement/réaménagement des surfaces ou encore de la surélévation d’immeubles existants. Nous avons d’ailleurs lancé cette année un premier chantier dans Paris intra-muros, portant sur une dizaine de logements répondant aux derniers standards environnementaux et de connectivité. En somme, ajouter de la valeur ajoutée au patrimoine existant. Nous travaillons donc en priorité notre potentiel organique de création de valeur.

Une taille idéale pour vos projets ?

Nos actifs sont situés dans des quartiers résidentiels et centraux, à proximité des transports en commun et des commerces. Nous voulons connecter les lieux de vie (habitations, bureaux, coworking, lieux d’études) et accompagner ainsi les mutations urbaines des métropoles françaises.

Quelles raisons ont poussé Gecina à s’intéresser à nouveau au logement ?

Nous assistons tout d’abord à une modification des usages, avec une forte demande pour les lieux de centralité, notamment par les jeunes générations, qui s’illustre par l’attrait de la location dans Paris plutôt qu’en banlieue. Elles sont nombreuses à plébisciter une location dans une zone active, avec des commerces en toute proximité, et une bonne desserte en transports, plutôt qu’un achat dans une zone résidentielle un peu plus excentrée, même pour une surface plus grande. Notre patrimoine est en parfaite adéquation avec cette demande.

Deuxième mouvement de fond : l’essor de la digitalisation dans le résidentiel. Nous avons la chance d’être au contact direct de nos clients – nous les logeons. La digitalisation permet de renforcer l’expérience client, en offrant davantage de réactivité et de simplicité, mais également en proposant de nouveaux services. Le champ des possibles est énorme, c’est une opportunité à saisir. D’autant que nous avons en France beaucoup de champions mondiaux et de start-ups innovantes.

Le portefeuille de Gecina, concentré sur les zones centrales et tendues, est adossé à un marché très porteur. Le logement n’est plus synonyme de lointaine ville-dortoir, mais de proximité, de mobilité, de porosité avec la vie urbaine. Etre propriétaire était un signe de réussite. Aujourd’hui c’est l’économie de l’usage qui a le vent en poupe. De même que les consommateurs veulent de moins en moins avoir à se préoccuper de l’entretien de leur voiture, et préfèrent des solutions de leasing, les locataires demain voudront un logement « clés-en-main ». Ils ne veulent plus les tracas de la gestion du quotidien. L’économie de l’usage remet la location au goût du jour.

Tous ces changements, toutes ces réflexions, amènent Gecina à adapter ses techniques de gestion et de commercialisation, à faire évoluer son patrimoine logement et à innover au service de ses clients. D’autres grandes foncières de logement internationales ont adopté cette stratégie avec succès en Allemagne, au Royaume-Uni, ou encore aux Etats-Unis. La France pourrait d’ailleurs connaître un développement analogue des foncières de logement.

Comment envisagez-vous un tel développement ?

Les investisseurs institutionnels et parmi eux les foncières de logement pourraient contribuer à adresser la question de logement des classes moyennes, grâce à leur capacité financière et leur expertise métier. Elles sont par ailleurs probablement les mieux placées pour mettre en œuvre la transition énergétique que chacun appelle de ses vœux. Celle-ci nécessite en effet non seulement des investissements importants mais elle suppose un cadre de gouvernance clair. Les résidences gérées par des foncières de logement sont par définition dotées d’une gouvernance plus forte que les copropriétés privées.

Le développement des foncières de logement est par ailleurs d’autant plus souhaitable que les pouvoirs publics semblent vouloir réduire progressivement leur soutien à l’investissement locatif des particuliers. Le marché aura donc besoin d’un moteur supplémentaire, celui des institutionnels, qui devraient donc être encouragés à revenir sur le marché.

Le logement reste un actif complexe, avec une réglementation plutôt exigeante. Mais il faut tempérer : lorsque nous échangeons avec nos homologues européens et internationaux à ce sujet, nous constatons finalement que cette complexité est partagée dans de nombreux pays. La règlementation est la même pour tous, et la compétition se fait ailleurs, sur la valeur que nous pouvons apporter à nos clients. Elle ne s’oppose pas à une stratégie dynamique, intelligente et durable. Faire du logement est un véritable métier qui nécessite des compétences et un savoir-faire adéquats – que nous possédons – afin de créer de la valeur.

La loi ELAN ne va-t-elle pas modifier en conséquence ce « terrain de jeu » ?

Nous regardons la loi Elan d’un œil plutôt bienveillant : elle contient de nombreuses petites modifications qui amènent un grand progrès au final. Je pense notamment aux possibilités de conversion des bureaux en logements ou l’accélération des délais de recours sur les permis de construire.
Concernant le plafonnement des loyers, c’est une donnée à prendre en considération. En tout cas, nous ne le considérons ni comme une opportunité, ni comme un frein.

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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