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Philippe Pelletier présente ses propositions pour le financement de la rénovation énergétique des logements privés

- Le - par Catherine Bocquet

Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l’Habitat durable a confié à Philippe Pelletier (Plan Bâtiment Durable) en novembre dernier une mission relative au « financements de la rénovation énergétique des logements privés et déploiement du tiers financement ». Philippe Pelletier, qui a remis son rapport le 21 mars dernier, en dit plus en exclusivité pour Immoweek…

Quels sont les principaux freins à cette " massification de la rénovation énergétique " voulue par la ministre Emmanuelle Cosse ? La question du financement est-elle centrale ?

Tous les freins ne se résument pas au financement bancaire et le frein principal est certainement que l’action de rénover son logement " ne va pas de soi ". Pourtant, une première marche est franchie, puisque la plupart des propriétaires sont convaincus que cela présente un intérêt. Le " passage à l’acte ", malgré la conviction, est plus compliqué et les ménages peinent encore à l’effectuer. De plus, une fois la décision prise, la question se pose de l’accompagnement de la démarche à suivre et du financement. En résumé, la sensibilisation est très largement atteinte, le passage à l’acte reste incertain et l’accompagnement de la décision s’avère quant à lui compliqué. La question du financement vient, elle, le plus souvent en bout de chaîne.

Les banques sont-elles mobilisées ?

J’ai observé, à l’échelle du territoire, la mobilisation des banques. Mais nous manquons en la matière, de données consolidées : les ménages ne font pas systématiquement appel à un prêt immobilier pour leurs travaux de rénovation, et sollicitent des prêts à la consommation qui ne sont pas estampillés " rénovation énergétique ". L’absence d’identification de ces crédits ne permet donc pas de situer exactement le curseur de la mobilisation des banques. Il faut par ailleurs souligner que, malgré des éléments de pesanteur — les banques sont davantage dans une logique de grande diffusion avec une instruction simple, plutôt que dans le côté " sur mesure " qu’impose un prêt rénovation énergétique — on observe une réelle volonté de s’impliquer. Celle-ci se manifeste notamment par les réponses apportées aux appels à manifestation d’intérêt lancés par les collectivités locales (dont vous retrouverez les exemples dans le rapport mis en ligne sur immoweek.fr, {ndlr}). Il faut cependant souligner que nous ne sommes pas encore, pour toutes ces manifestations d’intérêt, passés à la mise en œuvre.

Vous évoquez la (trop) faible connaissance des dispositifs de soutien mais plaidez aussi pour leur pérennisation…

Il est important que le dispositif actuel soit maintenu. Il y a un réel intérêt à l’éco-prêt " habiter mieux " qui va naître, ce micro-crédit qui viendra en complément des aides versées par l’Anah aux ménages les plus modestes. L’éco prêt collectif en copropriété, qui a bien démarré, est désormais distribué par Crédit Foncier et Domofinance. Les syndics que nous avons interrogés nous font le retour que ce produit spécifique est véritablement de nature à emporter la décision de travaux auprès des copropriétaires parce que le syndic se charge de mettre en place le financement. L’éco prêt individuel, quant à lui, ne doit pas être supprimé et son maintien doit être inscrit dans la durée, seule mesure de nature à permettre qu’une dynamique de rénovation s’installe. Nous proposons par ailleurs le cumul, sur une durée de cinq ans, de deux mesures : le crédit d’impôt transition énergétique et l’éco prêt à taux zéro.

Selon vous, le moment de la transaction est l’un des moments clés pour agir et impulser des actions de rénovation énergétique…

L’idée est ici de développer les prêts acquisition amélioration et le moment de la vente est en effet un moment clé : d’abord, le ménage acquéreur arrive avec un regard neuf sur le logement, ensuite, ce logement est le plus souvent vacant, enfin il existe un banquier financeur de l’opération immobilière et des professionnels présents (agents immobiliers et notaires exemple) pour conseiller et orienter le ménage. De plus, si comme je l’espère, sera bientôt mise en place une modulation des droits de mutation en fonction de la réalisation ou non de travaux, un notaire sera également présent pour contrôler tout cela. Il faut donc travailler ce moment de la vie du bien, qui, en terme quantitatif est important : 850 000 transactions dans l’ancien ont été effectuées en 2016. C’est un engagement qu’a d’ores et déjà pris le réseau Orpi en signant, avec la ministre du Logement et de l’Habitat durable, un " green deal " dans cette optique. C’est l’un des vrais sujets des mois qui viennent.

Vous soulignez par ailleurs l’importance du déploiement du tiers financement…

Il existe une appétence des grandes régions pour développer le tiers financement qui consiste à inventer un mode de financement complémentaire de celui des banques. Cependant, des difficultés de mise en œuvre existent qu’il faut pouvoir lever. Il s’agira par exemple de " purger " enfin les débats sur le tiers financement des questions telles que celles relatives aux risques que ferait porter le tiers-financement sur le système bancaire français. Nous proposons en outre la mise en place, à l’échelle des régions volontaires, d’une action collective de développement du co-financement, afin de rassembler, dans une même structure, toutes les questions d’organisation et de respect des règles prudentielles qui doivent être réglées. Par ailleurs, il pourrait aussi être envisagé des modes d’action particuliers pour ces territoires que sont les grandes zones urbaines souhaitant mettre l’accent non sur les maisons individuelles, mais sur les copropriétés. A ce jour, pour financer des prêts copropriétés, il est indispensable de pouvoir s’adosser à un organisme de caution : or les collectivités, contrairement aux banques, n’y ont pas accès (Paris, par exemple, travaillerait actuellement avec un réseau bancaire afin d’y parvenir). L’idée serait ici de recommander aux organismes de caution concernés de développer une offre destinée à ces sociétés de tiers-financement afin de favoriser le financement collectif des travaux de copropriété et d’agir si nécessaire en parallèle sur le cadre législatif et réglementaire portant sur la sécurisation des syndicats de copropriétaires ayant recours à des prêts collectifs. Enfin, il subsiste aussi une question comptable de déconsolidation de la dette, liée à la mise en place du tiers financement, avec le questionnement sur la reprise ou non des montants des engagements dans les comptes de la collectivité locale. Ceci n’est pas encore clairement tranché.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

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