Dominique Dudan (Union Investment Real Estate) : “Nous disposons d’un volume important à investir”...

Quel bilan pour Union Investment Real Estate France depuis un an ?
Il faut d’abord souligner que la présence d’Union Investment Real Estate en France a radicalement changé de nature depuis un an. Auparavant, la société intervenait via un prestataire de service en asset management extérieur. Depuis, Union Investment Real Estate a racheté les activités qui lui étaient dédiées et créé une filiale. Celle-ci bénéficie,
désormais, de la structure d’un grand groupe, Union Investment Real Estate faisant
partie du groupe de la DZ Bank. Ce qui a, parallèlement, entraîné
quelques évolutions en terme de procédures au niveau réglementaire...

Et pour ce qui concerne l’activité ?
Union Investment Real Estate France gère un patrimoine composé de 25 immeubles, d’une valeur de 2,7 milliards d’euros et dont le taux d’occupation s’élève à 98 %. Au cours de l’année, nous avons arbitré quatre actifs et procédé à deux acquisitions :
celle de la galerie du centre commercial de Bordeaux Pessac (voir notre lettre du 1er septembre dernier, ndlr) et du “retail park” attenant. Une opération réalisée via un OPCI créé avec Mercialys et dans le cadre duquel nous espérons faire d’autres acquisitions... Nous avons également bouclé, en fin d’année, l’acquisition, en Vefa, des 15 000 m2 de l’immeuble “Kinetik”, à Boulogne Billancourt (voir notre lettre du 19 janvier, ndlr). Au total, nous avons réalisé près de 650 millions d’euros environ de transactions, dont 450 mil- lions d’euros d’arbitrages. Pour les acquisitions, nous avons étudié de nombreux dossiers, mais présenté au comité d’investissement uniquement ceux susceptibles d’être retenus. Au final, une activité soutenue, en particulier dans la perspective de l’extinction des avantages liés au 210E, impliquant de boucler les dossiers avant le 31 décembre dernier.

Quelle équipe ?
Nous avons renouvelé et complété l’équipe qui compte, aujourd’hui, dans l’Hexagone, 17 collaborateurs, d’une moyenne d’âge de 35 ans et multilingues. Une équipe qui ne gère pas uniquement les immeubles, mais effectue un réel travail d’asset management stratégique.

A propos de stratégie, quelle est- elle ?
La collecte de l’épargne des fonds gérés par Union Investment a été aussi élevée en 2011 qu’en 2010 et atteint 1,5 milliard d’euros environ. Donc, la société dispose d’un volume important à investir, d’autant plus en tenant compte des liquidités toujours disponibles dans les fonds... En précisant que, si nous ne mettons jamais de condition suspensive d’obtention de financement à nos acquisitions, nous suivons des règles très strictes en matière de financement. Compte tenu de cette capacité d’investissement, nous avons multiplié les contacts avec les promoteurs, les vendeurs potentiels, les commer- cialisateurs afin de créer un flux d’opportunités.

Quel volume à investir dans l’Hexagone ?
Il n’y a pas d’enveloppe particulière prédéterminée. Nous disposons d’une capacité d’investissement non négligeable. Sur les 19 milliards d’euros d’actifs gérés par Union Investment Real Estate dans le monde, ceux situés en Allemagne représentent la part la plus importante, avec plus de 7 milliards d’euros, suivie par la part des actifs dans l’Hexagone, pesant un peu moins de 3 milliards. Et la France, bénéficiant d’un marché profond, demeure une cible privilégiée pour la société. La création d’une filiale en constitue, d’ailleurs, la meilleure preuve. Mais encore faut-il trouver les actifs qui correspondent à nos critères d’investissement et d’un volume suffisant.

Quel est-il ?
Pour les fonds ouverts, nous n’étudions pas de dossiers d’un volume unitaire inférieur à 50 millions d’euros lorsqu’il s’agit d’actifs en Ile-de- France. Nous pouvons être amenés à le faire pour les fonds spéciaux. En sachant, toutefois, que les disponibilités de ces derniers sont nettement moins importantes.

Quels types d’actifs ?
Des bureaux, de l’hôtellerie, des centres commerciaux et de la logistique (voir “Nos Exclusifs” du 19 janvier, ndlr).

Où ?
Pour les bureaux, en centre-ville de grandes métropoles. En Ile-de- France, sachant que nous visons les actifs qualifiés de “core”, nous demeurons concentrés sur Paris et la 1ère couronne. En régions, nous ciblons Lyon et Marseille. Nous suivons la même stratégie géographique pour ce qui concerne l’hôtellerie, en soulignant que nous nous intéressons à l’hôtellerie d’affaires et non à l’hôtellerie de loisirs. Pour les centres commerciaux, nous nous attachons à l’importance de la zone de chalandise. Pour l’instant, nous avons ac- quis des actifs commerciaux à Limoges et à Bordeaux.

Et la logistique ?
Nous ne prendrons, là non plus, aucun risque en nous cantonnant aux entrepôts de “classe A” et aux couloirs de circulation qui ont fait leur preuve.

Quelle base de taux ?
Nous ciblons les actifs de qualité, même s’il n’est pas question d’acquérir de “trophy asset” à n’importe quel prix. Nous devons rester raisonnables, au risque de peser sur la rémunération servie aux porteurs de parts des fonds. C’est pourquoi nous n’investissons pas en dessous d’une base de rendement de 5 %.

Pourtant, vous investissez dans des Vefa... Sous certaines réserves. Soit d’obtenir, comme avec “Kinetik”, une garantie locative, soit que le programme concerné bénéficie d’un niveau de précommercialisation minimum. Autant dire que nous faisons du “gris”. Pour l’instant, en tout cas...

Participerez-vous à des appels d’offres ?
S’il s’agit d’appels d’offres portant sur des terrains en vue de réaliser des opérations de promotion, nous n’y participerons pas car nous ne pouvons nous intéresser à des projets dont nous ne connaissons ni la date de livraison ni le prix définitif. En revanche, s’il s’agit d’actifs vendus par appels d’offres, nous pouvons participer à ces derniers. En précisant que je ne regarde jamais le prix auquel est affiché un actif avant de l’avoir étudié et d’avoir moi-même d’abord déterminé sa valeur...

Quelle politique en matière de développement durable ?
En Allemagne, Union Investment Real Estate figure parmi les chantres du développement durable et dans l’Hexagone, nous sommes en cours de verdissement du patrimoine. Nous sommes, d’ailleurs, très portés sur les Vefa car nous pouvons, ainsi, acquérir des immeubles labellisés. Nous considérons que notre métier n’est pas de vider des immeubles afin de les restructurer. Ce qui explique certains des arbitrages auxquels nous avons procédé l’an passé. Cette année, nous les poursuivrons. Encore que nous n’ayons aucune obligation en la matière. Nous devrions donc mettre en vente deux ou trois immeubles au fil de l’eau et en fonction de nos réflexions. Nous ne sommes pas dans la situation de certains fonds allemands qui se trouvent dans l’obligation de liquider leurs actifs...

Pour quelles raisons ?
Uniquement parce qu’Union Investment Real Estate fait partie des rares gestionnaires de fonds à ne pas avoir mélangé les clientèles institutionnelle et privée. Moyennant quoi, lorsqu’un fonds spécial souhaite arbitrer, il peut le faire. Les fonds allemands qui se trouvent en situation de liquidation n’ont pas fait d’erreurs dans les acquisitions ni dans leur gestion. Ils n’ont tout simplement pas effectué de dichotomie entre les types d’actionnaires de leurs fonds.

Comment voyez-vous évoluer le marché locatif français ?
Sur le plan locatif, nous n’avons pas rencontré, pour notre part, de problème avec des locataires dont la santé économique serait déclinante. Il est vrai que nous avons la chance de travailler avec de grandes entreprises. Nous ne sommes donc pas encore touchés par la crise. Le fait d’avoir constitué un patrimoine avec une forte exigence de qualité permet de bénéficier, en retour, de la qualité des locataires. C’est aussi pourquoi nous poursuivrons dans ce sens lors de nos acquisitions...

Et celui de l’investissement ?
Nous observons le marché évoluer à deux vitesses avec, d’un côté, le “core”, dont on nous dit depuis trois ans que les valeurs vont baisser. Mais, en fait, les liquidités qui cherchent à se placer dans ce type d’actifs demeurent considérables. Sans compter, aujourd’hui, l’arrivée de fonds souverains, qu’ils soient suédois, norvégiens ou malaisiens. Je n’anticipe donc pas de baisse particulière de prix dans ce créneau. En revanche, pour ce qui est des actifs moins “core”, il est clair qu’il y a des affaires à faire. Les SCPI et autres OPCI ne s’en sont pas privés l’an dernier. Plus généralement, les périodes de crise ont ceci d’intéressant qu’elles font revenir les acteurs aux fondamentaux du marché. Pendant des années, nous avons vécu sous l\'hégémonie de jeunes gens à calculette pour qui le “cash flow” primait. Actuellement, on revient aux critères de qualité des actifs, des emplacements... C’est en quelque sorte rassurant.

Vous avez précisé réaliser vos acquisitions sans condition suspensive de financement. Quelle politique en la matière ?
Nous refinançons nos acquisitions ensuite, sachant que, règlementairement, nous ne pourrons bientôt faire appel à l’endettement qu’à hauteur de 30 % maximum. Et nous n’avons pas connu de difficulté particulière dans ce domaine.

Il est vrai que vous appartenez à un groupe bancaire... Auquel nous ne faisons pas systématiquement appel. Pour nos refinancements, nous procédons par appel d’offres. Le centre commercial de Bordeaux, par exemple, a été refinancé par la DG Hyp. Et, pour ce qui nous concerne, nous n’avons rencontré, l’an passé, que des banquiers qui faisaient leur métier...

Propos recueillis par Thierry Mouthiez