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Haut de pageJean-Paul Leleu (Pier France) : Les institutionnels seront présents en 2012
Quelques mots tout d’abord sur Pier France ?
Pier France existe depuis maintenant 16 ans. Positionnée sur le secteur des ventes en bloc et des ventes lot par lot, la société regroupe une équipe de 13 personnes et intervient sur des dossiers au niveau national. En 2011, notre mode de fonctionnement a évolué, nous nous sommes dotés d’un pôle de compétences constitué d’experts au parcours professionnel marqué : banquier, promoteur, expert européen… afin de développer des synergies qui nous permettent d’élargir notre champ d’action et de déployer davantage encore la gamme de nos activités.
Pier France existe depuis maintenant 16 ans. Positionnée sur le secteur des ventes en bloc et des ventes lot par lot, la société regroupe une équipe de 13 personnes et intervient sur des dossiers au niveau national. En 2011, notre mode de fonctionnement a évolué, nous nous sommes dotés d’un pôle de compétences constitué d’experts au parcours professionnel marqué : banquier, promoteur, expert européen… afin de développer des synergies qui nous permettent d’élargir notre champ d’action et de déployer davantage encore la gamme de nos activités.
Comment s’est déroulée l’année 2011 ?
L’année 2011 fut pour nous une année marquée par de bons résultats en terme de commercialisation et de transformation, puisque nous avons vendu, chaque mois, 5 % de notre stock, ce qui constitue un bon taux pour des logements la plupart du temps occupés. Nous sommes par ailleurs intervenus sur la vente de logements dits « Scellier », dans le cadre de ventes en bloc pour sensiblement 45 millions d’euros, soit 11 000 m2 et 200 appartements.
L’année 2011 fut pour nous une année marquée par de bons résultats en terme de commercialisation et de transformation, puisque nous avons vendu, chaque mois, 5 % de notre stock, ce qui constitue un bon taux pour des logements la plupart du temps occupés. Nous sommes par ailleurs intervenus sur la vente de logements dits « Scellier », dans le cadre de ventes en bloc pour sensiblement 45 millions d’euros, soit 11 000 m2 et 200 appartements.
L’année 2011 fut au final une bonne année, avec, au dernier trimestre, une modification notable du comportement des investisseurs, qui se sont révélés extrêmement prudents dans le choix de leurs emplacements. Ils ont fait preuve de frilosité et se sont cantonnés aux valeurs sûres en Ile-de-France ; malgré des disponibilités financières très importantes.
Quel a été et sera l’impact des diverses mesures, notamment fiscales, annoncées en fin d’année et qui vont entrer en vigueur ?
La taxation des plus-values immobilières a entraîné, au moment de son annonce, l’arrivée sur le marché d’un stock plus important de logements mis en vente, mais aujourd’hui cela est déjà stabilisé. Il n’y a pas eu de phénomène anormal, telles des augmentations ou des frénésies de prix sur les petites surfaces, notamment à Paris comme le prédisaient certains. Le phénomène a été très ponctuel. Pour le neuf, la réduction des avantages liés au Scellier a d’ores et déjà eu des conséquences plus importantes, car, si le dispositif existe encore, les déductions fiscales sont révisées à la baisse et cela risque de réduire sensiblement la clientèle investisseurs. A l’inverse, la mesure visant à limiter à 19 % l’impôt sur les Sociétés lié à la plus value réalisée lors de la vente d’immeubles de bureaux pour être transformés en logements dans un délai de trois ans, pourrait permettre de voir se développer ce mode de création de résidentiel.
La taxation des plus-values immobilières a entraîné, au moment de son annonce, l’arrivée sur le marché d’un stock plus important de logements mis en vente, mais aujourd’hui cela est déjà stabilisé. Il n’y a pas eu de phénomène anormal, telles des augmentations ou des frénésies de prix sur les petites surfaces, notamment à Paris comme le prédisaient certains. Le phénomène a été très ponctuel. Pour le neuf, la réduction des avantages liés au Scellier a d’ores et déjà eu des conséquences plus importantes, car, si le dispositif existe encore, les déductions fiscales sont révisées à la baisse et cela risque de réduire sensiblement la clientèle investisseurs. A l’inverse, la mesure visant à limiter à 19 % l’impôt sur les Sociétés lié à la plus value réalisée lors de la vente d’immeubles de bureaux pour être transformés en logements dans un délai de trois ans, pourrait permettre de voir se développer ce mode de création de résidentiel.
Comment voyez-vous l’année 2012 ?
Pour Pier France et plus généralement, pour les marchés ? L’année qui vient devrait être une bonne année en terme d’activité pour Pier France. D’abord parce que des groupes, des foncières, ont besoin de mettre en place des arbitrages dans leur patrimoine et que ceci sera porteur d’opérations. Citons l’appel d’offres de Gecina, officiel, ou ceux émis par d’autres acteurs, pour l’instant confidentiels, qui doivent procéder eux aussi à des arbitrages. Face à cela, on trouve un certain nombre d’acteurs institutionnels, qui, dans le cadre d’un mouvement de saine gestion de leur patrimoine, considèrent qu’acheter en bloc, même si le marché se tasse, permet, après avoir « travaillé » ces actifs, d’apporter une valeur ajoutée. En témoigne le nombre important de sociétés diverses qui se sont positionnées sur l’appel d’offres portant sur un portefeuille significatif, propriété de Gecina. Les volontés d’acquisition sont bien présentes malgré les difficultés de financement rencontrées, s’agissant de tels montants, sur les marchés. Nos perspectives sont de travailler sur des opérations de ventes lot par lot et nous essayons aussi de travailler avec le parc social. Nous allons ensuite mettre en place un certain nombre de partenariats avec des petits promoteurs, ou des promoteurs de taille moyenne, qui n’ont pas de structure de commercialisation. Nous bâtissons ainsi une offre qui permettra de procéder à des « ventes assises » pour le compte de ces sociétés. Ceci se déclinera dans plusieurs régions.
Pour Pier France et plus généralement, pour les marchés ? L’année qui vient devrait être une bonne année en terme d’activité pour Pier France. D’abord parce que des groupes, des foncières, ont besoin de mettre en place des arbitrages dans leur patrimoine et que ceci sera porteur d’opérations. Citons l’appel d’offres de Gecina, officiel, ou ceux émis par d’autres acteurs, pour l’instant confidentiels, qui doivent procéder eux aussi à des arbitrages. Face à cela, on trouve un certain nombre d’acteurs institutionnels, qui, dans le cadre d’un mouvement de saine gestion de leur patrimoine, considèrent qu’acheter en bloc, même si le marché se tasse, permet, après avoir « travaillé » ces actifs, d’apporter une valeur ajoutée. En témoigne le nombre important de sociétés diverses qui se sont positionnées sur l’appel d’offres portant sur un portefeuille significatif, propriété de Gecina. Les volontés d’acquisition sont bien présentes malgré les difficultés de financement rencontrées, s’agissant de tels montants, sur les marchés. Nos perspectives sont de travailler sur des opérations de ventes lot par lot et nous essayons aussi de travailler avec le parc social. Nous allons ensuite mettre en place un certain nombre de partenariats avec des petits promoteurs, ou des promoteurs de taille moyenne, qui n’ont pas de structure de commercialisation. Nous bâtissons ainsi une offre qui permettra de procéder à des « ventes assises » pour le compte de ces sociétés. Ceci se déclinera dans plusieurs régions.
Les institutionnels seront donc bien présents en 2012 ?
Ils sont actifs, le mouvement est là et nous entrons actuellement dans de nombreuses consultations, notamment en province. A Paris, la situation est plus complexe, le frein majeur, pour les institutionnels, restant ici les choix de la mairie.
Quels sont ces choix et pourquoi sont-ils un frein ?
Il y a quelques années, j’avais déjà évoqué le sujet de l’assèchement partiel de l’offre de logements à Paris (et des conséquences sur les prix) auquel les préemptions de la Mairie contribuent en obligeant les vendeurs à revoir leurs projets de cession de patrimoine. Certains abus de droit ont d\\\'ailleurs été constatés car des préemptions se sont déclenchées à des prix sensiblement inférieurs à la valeur des biens afin de bloquer les projets d’arbitrage. On peut s\\\'interroger sur le bien-fondé de certaines acquisitions en terme de situation, prix et typologie des appartements mais aussi à contrario, pour le manque de réactivité à préempter des opérations idéales pour une finalité sociale ou semi sociale. A ce jour, il est très difficile de connaître année par année le nombre d\\\'immeubles ou de lots diffus acquis par adresse, surface, prix et typologie des appartements ainsi que le pourcentage en surface des appartements libres.
Qu’en est-il plus généralement des perspectives pour les investisseurs sur le marché du résidentiel cette année ?
Ils sont actifs, le mouvement est là et nous entrons actuellement dans de nombreuses consultations, notamment en province. A Paris, la situation est plus complexe, le frein majeur, pour les institutionnels, restant ici les choix de la mairie.
Quels sont ces choix et pourquoi sont-ils un frein ?
Il y a quelques années, j’avais déjà évoqué le sujet de l’assèchement partiel de l’offre de logements à Paris (et des conséquences sur les prix) auquel les préemptions de la Mairie contribuent en obligeant les vendeurs à revoir leurs projets de cession de patrimoine. Certains abus de droit ont d\\\'ailleurs été constatés car des préemptions se sont déclenchées à des prix sensiblement inférieurs à la valeur des biens afin de bloquer les projets d’arbitrage. On peut s\\\'interroger sur le bien-fondé de certaines acquisitions en terme de situation, prix et typologie des appartements mais aussi à contrario, pour le manque de réactivité à préempter des opérations idéales pour une finalité sociale ou semi sociale. A ce jour, il est très difficile de connaître année par année le nombre d\\\'immeubles ou de lots diffus acquis par adresse, surface, prix et typologie des appartements ainsi que le pourcentage en surface des appartements libres.
Qu’en est-il plus généralement des perspectives pour les investisseurs sur le marché du résidentiel cette année ?
Quels sont les placements dans l’immobilier possibles aujourd’hui ? Acheter un appartement occupé, de préférence vendu par un institutionnel, avec une décote, une rentabilité correcte. Autre piste : acheter du vide, bien placé en centre ville, près des transports. Dernière possibilité : faire de la location meublée non professionnelle, une tendance qui semble se développer. Il existe également l’option « démembrement » mais celle-ci n’est pour l’instant guère prisée des investisseurs. Les investisseurs devront et sauront s’adapter à la nouvelle donne des marchés, dans un contexte de manque de logements. Mais, quoi qu’il en soit, si l’Etat ne revoit pas toute la mécanique de fonctionnement de la production de logements, ne facilite pas davantage la souplesse et la rapidité dans l’instruction des dossiers, nous serons toujours dans un marché de pénurie, pour les investisseurs tout comme pour les acheteurs « utilisateurs ». En France, le foncier existe mais il n’est pas disponible. La mécanique d’instruction des dossiers est longue et complexe, le recours des tiers conduit parfois à ne pas mener à bout les opérations et donc à accroître la pénurie.
Propos recueillis par Catherine Bocquet
Propos recueillis par Catherine Bocquet
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