Thierry Gaiffe (Paref Gestion) : l’instabilité fiscale française génère un manque de visibilité très préjudiciable aux investissements

Quelles seront les conséquences des récentes réformes fiscales et des diverses mesures annoncées par le gouvernement en matière de logement ? Comment les institutionnels peuvent ils, dans ce nouveau contexte, se positionner ? Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion, société gestionnaire de SCPI et d’OPCI, analyse la situation. Il dévoile aussi la stratégie de son groupe, au regard de cette nouvelle donne.

 

Quelles sont les particularités de Pierre 48, l’une de vos SCPI "phares" ?
Pierre 48 est un placement de capitalisation (250 millions d’euros) qui permet de défiscaliser des revenus fonciers. Cette SCPI détient un patrimoine immobilier constitué de logements occupés achetés décotés, générateur mécaniquement de plus-values à terme et annuellement de déficits à déduire des revenus fonciers ; il s’agit d’un véhicule pour lequel le financement à 100 % via le crédit est possible. Pierre 48 est, par ailleurs, éligible à l’assurance vie.

Quels sont les grands chiffres pour ce support en 2011 ?
En 2011, la collecte sur Pierre 48 s’est élevée à 34 millions d’euros. Nous avons réalisé deux acquisitions portant, au total, sur 14 lots dans le 20ème arrondissement et 3 lots en première couronne, pour un montant global de 4,5 millions d’euros. Cette même année, 14 cessions ont été opérées, pour un montant de 7,1 millions d’euros, représentant 17 lots parisiens (des lots acquis pour 1,3 million d’euros, qui ont permis de dégager 5,6 millions d’euros de plus-values brutes). À la fin de l’année dernière, Pierre 48 détenait, au total, 939 lots, situés, pour deux tiers, dans Paris intra-muros, le reste en proche banlieue (30 %) et à Nice (2 %). Si Pierre 48 a peu investi en 2011 par rapport à la collecte, c’est que la SCPI s’est trouvée confrontée brutalement en plein été 2011 à un changement à de fiscalité, qui l’a conduite à stopper les investissements prévus pour gérer les sorties du marché secondaire. Ce qui a été fait de façon satisfaisante pour les associés.

Quelle est votre stratégie pour cette SCPI ? Quels seront les impacts des récentes réformes fiscales ?
Le changement de fiscalité sur le régime des plus-values immobilières, avec le passage de 15 ans à 30 ans, nous a conduits à piloter l’année 2011 d’une manière autre que celle prévue à l’origine : jusqu’à fin janvier 2012, notre stratégie consistait à céder des biens acquis depuis plus de treize ans et libérés, afin de générer des plus-values distribuables. Cette politique d’arbitrage, au regard de l’évolution fiscale, a été modifiée. Et, alors que nous étions a priori désireux d’investir, nous avons dû gérer les sorties sur le marché secondaire et, en parallèle, pour optimiser la SCPI, vendu un certain nombre de logements. Dans ce cadre, 20 lots ont été cédés en janvier 2012 pour un montant de 6,6 millions d’euros (contre une valeur d’expertise de 6,2 millions d’euros à fin 2011), générant 5,4 millions d’euros de plus-values brutes qui devraient être distribuées en 2013. De façon générale, l’instabilité fiscale française notamment en immobilier génère un manque de visibilité très préjudiciable aux investissements.

L’annonce d’un encadrement voire, dans certains secteurs, d’un blocage des loyers a-t-elle une incidence sur ce type de support ?
L’encadrement des loyers risque de détourner davantage les bailleurs de l’investissement résidentiel classique ; c’est une mauvaise nouvelle pour l’économie, mais en revanche une bonne pour Pierre 48. D’ailleurs, l’attrait pour ce véhicule, qui n’est pas une niche fiscale, ne se dément pas, avec 14 millions d’euros de collecte au cours du seul premier trimestre de cette année.

À combien estime-t-on le nombre de logements "loi 48" en France ? Est-il possible de ne compter que sur l’intégration de ce seul type de biens ?
On estime à 100 000, en France, le nombre de logements régis par la loi de 1948. Mais Pierre 48 ne concerne pas que ce type de biens, puisque nous achetons aussi des actifs en démembrement et en viager, ainsi que des logements dont les locataires sont, au regard de la loi, maintenables (c’est le cas, par exemple, des personnes âgées de plus de 70 ans).

Allez-vous élargir la typologie des actifs envisageables sur ce véhicule ?
Nous réfléchissons en effet actuellement à une évolution, notamment en élargissant le concept, mais il est trop tôt pour donner des précisions. Il faudra aussi s’intéresser, pour l’aménagement de la formule actuelle, à l’évolution du marché à Paris et première couronne, notre cœur de cible.

Comment voyez-vous le marché résidentiel parisien à fin 2012 ?
Les premiers échanges avec les experts pour l’année 2012 indiquent, d’ores et déjà, que les valeurs de Pierre 48 ne devraient pas être affectées par l’évolution des prix à Paris. Il ne devrait y avoir pas de baisse des valeurs d’ici fin décembre, même si le nombre de transactions diminue, les prix se tiennent.

Que pensez-vous de la possibilité de voir les foncières contraintes d’intégrer un pourcentage de logements dans leurs actifs ?
C’est une aberration économique, ce n’est pas un bon signe pour le marché en général et pour les investisseurs en particulier puisque l’on donne l’impression que nous sommes dans une économie administrée où les "règles du jeu fiscal" ne sont pas stables. Il faudrait peut-être réfléchir différemment, chercher d’autres moyens d’inciter les investisseurs institutionnels à revenir sur le logement, en imaginant par exemple un véhicule de placement spécifique qui soit plus pertinent…

Propos recueillis par Catherine Bocquet