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Actualité fiscale 2017 : quels impacts pour l’industrie immobilière ?

- Le - par Sandra Fernandes

e finances pour 2017 (" LF 2017 ") et la loi n°2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016 ( " LFR 2016 ") ont été publiées au JORF le 30 décembre 2016 après invalidation par le Conseil Constitutionnel de quelques dispositions, notamment la taxe dite " Google ".

Au-delà de la mesure phare de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2018 qui va concerner chacun de nous, ces lois sont le reflet de la campagne électorale qui s’ouvre et contiennent d’ailleurs quelques mesures incitatives pour satisfaire l’électorat.

Il est d’ailleurs intéressant de noter que la LF 2017 a été rejetée en bloc par le Sénat, qui a estimé qu’elle obérait " les marges de manœuvre de la prochaine majorité gouvernementale ".

Au-delà de ces considérations politiques, on peut douter de la pérennité de certaines dispositions dans la mesure où une loi de finances rectificative est attendue après les résultats des élections à venir.

Par ailleurs, l’année 2017 change la donne dans la structuration des investissements immobiliers.

Depuis le 1er janvier, le 4ème avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise, adopté le 5 septembre 2014, est applicable, permettant une imposition en France au taux de 33,1/3 % des plus-values de cession de titres de sociétés immobilières détenus par une société luxembourgeoise. Rappelons qu’hier ces plus-values n’étaient pas imposables en France…

Les investisseurs doivent donc s’adapter et repenser la structuration de leurs investissements…

Au-delà de ce changement attendu, l’actualité fiscale a réservé quelques surprises, pas toujours bonnes, à l’industrie immobilière.

1. Les nouveautés pour les sociétés immobilieres

Impôt sur les sociétés à 28  % en 2020

En France, l’impôt sur les sociétés (" IS ") est au taux de 33,1/3 %. La LF pour 2017 prévoit une baisse de ce taux à 28 % en 2020 avec une mise en œuvre progressive : au 1er janvier 2017, seules les PME sont concernées et dans la limite de 75 000 euros de bénéfice. Au 1er janvier 2018, extension à toutes les entreprises dans la limite de 500 000 euros de bénéfices. L’impact fiscal pour 2017 sera très limité avec une économie maximale de 4 000 euros. En 2018, l’économie passera à 27 000 euros environ pour les entreprises ayant un bénéfice supérieur à 500 000 euros.

Cession de titre de sociétés de personnes : l’affaire Lupa limite la portée de la jurisprudence Quemener

En application de la jurisprudence Quemener (CE, 16 février 2000), l’acquéreur des parts d’une société de personnes (SCI ou SNC) pouvait procéder à une réévaluation de l’immeuble détenu par la SCI / SNC puis dissoudre ladite SCI/SNC sans supporter la fiscalité attachée à la plus-value latente sur l’immeuble. Cette opération de restructuration dite " TUP-Quemener " était très largement utilisée dans les transactions immobilières et permettait à un vendeur de ne pas consentir, sur le prix des parts des SCI/SNC, une décote pour fiscalité latente sur l’immeuble détenu par la SCI/SNC.

Ce mécanisme " TUP-Quemener " avait été utilisé en 2006 dans le cadre de la restructuration interne de sociétés immobilières détenues par des sociétés luxembourgeoises. Cette restructuration avait permis de réévaluer les immeubles détenus indirectement en totale franchise d’IS. L’administration a remis en cause l’opération, estimant que celle-ci ne pouvait pas bénéficier de la jurisprudence Quemener. Le tribunal administratif de Paris ainsi que la cour d’appel de Paris avaient invalidé la position de l’administration et donné raison au contribuable.

Dans sa décision du 6 juillet 2016, le Conseil d’Etat a jugé que la cour d’appel avait commis une erreur de droit en considérant que la jurisprudence Quemener pouvait s’appliquer sans rechercher si les sociétés subissaient une double imposition effective de la plus-value sur les immeubles. L’affaire a été renvoyée à la cour d’appel de Paris.

Cet arrêt créé une incertitude sur la portée de la jurisprudence Quemener. Nous attendons avec grand intérêt l’arrêt de la cour d’appel de renvoi. La pratique de marché doit s’adapter à ce nouvel environnement jurisprudentiel. Notons que des alternatives sont envisageables et permettent d’aboutir à un résultat quasi-équivalent sous certaines conditions.

(Conseil d’Etat, 6 juillet 2016, n°377904 et 377906, Lupa Immobilière France et Lupa Patrimoine France)

Mise en conformité du régime des sociétés mères et filiales

Afin de tenir compte de la décision du Conseil Constitutionnel du 8 juillet 2016, l’article 91 de la LFR 2016 supprime la condition de détention d’au moins 5 % des droits de vote nécessaires jusqu’alors pour bénéficier du régime des sociétés mères et filiales. Peuvent désormais en bénéficier, les produits des titres représentant au moins 5 % du capital de la société, sans qu’il soit besoin que des droits de vote y soient attachés.

Mise en conformité de la contribution de 3 % sur les dividendes distribués

Suite à la décision du Conseil Constitutionnel du 30 septembre 2016, l’article 95 de la LFR 2016 aménage l’exonération de contribution de 3 % sur les revenus distribués prévue jusqu’à présent pour les distributions entre sociétés membres d’un groupe intégré.

Pour les distributions mises en paiement à compter du 1er janvier 2017, cette exonération est ainsi étendue aux distributions entre sociétés soumises à l’IS qui, sans constituer un groupe intégré, ont un lien de détention direct ou indirect de 95 % du capital, y compris lorsque le bénéficiaire est établi hors de France.

Valorisation des titres de sociétés immobilières

Par trois arrêts, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur les règles d’évaluation des titres de sociétés à prépondérance immobilière, et a admis certaines que la valeur des titres pouvait être décotée pour tenir compte de la fiscalité latente sur les actifs immobiliers sous-jacents, dès lors que cette décote était justifiée par le jeu normal de l’offre et la demande.

(Conseil d’Etat, 26 février 2016, n°382350, SA KLE1 ; n°382364, SA Klépierre ; n°376192, Société Unibail-Rodamco SE)

Amortissement des droits d’entrée

Le Conseil d’Etat a considéré qu’un droit d’entrée versé en contrepartie de la durée exceptionnel d’un bail (12 ans) et de la renonciation du bailleur à sa faculté de résiliation pendant 6 ans constitue un avantage indépendant du caractère renouvelable du bail dont les effets bénéfiques sur l’exploitation cesseront à une date prévisible, et que de ce fait il pouvait être amorti.

(Conseil d’Etat, 15 avril 2016, n°375796, Société Virojanglor)

Détermination du ratio terrain/construction

Pour la première fois, le Conseil d’Etat se prononce sur la méthode à retenir pour répartir le prix d’un immeuble entre la valeur du terrain et celle des constructions lors de son entrée au bilan de la société propriétaire. Ce ratio terrain / construction présente un enjeu fiscal dans la mesure où seules les constructions sont amortissables, et que les sociétés ont tendance à vouloir minorer la valeur du terrain.

Dans un arrêt du 15 février 2016, le Conseil d’Etat énumère une liste de méthodes et fixe une hiérarchie entre elles.

(Conseil d’Etat, 15 février 2016, n° 367467, SARL Daves)

2. L’investissement immobilier des particuliers

Plusieurs mesures incitatives en faveur de l’investissement locatif résidentiel

Annoncé dès avril 2016 par la Président de la République, le régime " Duflot-Pinel " est prorogé d’un an pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017.

Le dispositif " Censi-Bouvard " ou LMNP, qui devait prendre fin au 31 décembre 2016, a été prorogé d’un an pour les investissements réalisés pour les résidences étudiantes, pour les personnes âgées ou handicapées. En revanche, les investissements réalisés dans les logements situés dans les résidences de tourisme sont désormais exclus du dispositif " Censi-Bouvard ".

La réhabilitation de logements de plus de 15 ans situés dans des résidences de tourisme, votés en assemblée des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt sur le revenu sous condition de location pendant 5 ans.

Le dispositif " Malraux " est aménagé quant à l’appréciation du plafond de dépenses de 400 000 euros, lequel sera apprécié sur une période globale de 4 années et non plus dans la limite de 100 000 euros/an pendant 4 ans.

Les régimes " Besson ancien " et " Borloo ancien " sont remplacés.

Qualification fiscale des revenus tirés de la location meublée pour la détermination de l’impôt sur le revenu

L’ensemble des revenus provenant d’une location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (" BIC "), que cette activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel. Jusqu’à présent, lorsque la location meublée était effectuée à titre occasionnel, elle relevait des revenus fonciers.

Les modalités de détermination des revenus fonciers et des BIC n’étant pas identiques, ce changement pourrait avoir une incidence pour les contribuables.

Cette mesure s’applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2017.

3. TVA

La cession d’un immeuble provisoirement vacant peut bénéficier de la dispense de TVA de l’article 257 bis

L’article 257 bis du CGI dispense de TVA les livraisons et les prestations de services réalisées entre redevables lors de la transmission d’une universalité de biens, le bénéficiaire continuant la personne du cédant, évitant ainsi les régularisations de TVA. Une cession entre deux assujettis à la TVA d’un immeuble provisoirement vacant bénéficie de cette dispense dès lors que le cédant est en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.

(Rép. Gérard : AN 8 mars 2016 p.2040, n°90962)

Terrain à bâtir et TVA sur marge

La cession par un assujetti d’un terrain à bâtir relève de plein droit de la TVA. Mais l’assiette de cette TVA est soit le prix total soit la marge selon que l’acquisition initiale par le vendeur a ouvert droit à la déduction de la TVA.

Depuis la réforme de la TVA dite immobilière en 2010, la notion de terrain à bâtir reposait sur une définition objective.

Suite à 4 réponses ministérielles rendues en 2016, la possibilité de bénéficier d’une TVA sur marge est soumise à la condition qu entre l’acquisition et la cession, le terrain à bâtir n’ait pas subi de changement significatif quant à sa qualification juridique et ses caractéristiques physiques. Ainsi, un lot revendu comme terrain à bâtir mais acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti ne peut plus être assujetti à la TVA sur la marge sauf si la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initiale ou qu’un permis d’aménager ait été obtenu préalablement.

Le champ d’application de la TVA sur marge se trouve considérablement réduit.

(Rép. Bussereau : AN 20 septembre 2016, p.8522 n°96679 ; Rép. Savary : AN 20 septembre p.8514 n°94538 ; Rép. De la Raudière : AN 30 août 2016 p.7769 n° 94061 ; Rép. Carré : AN 30 août 2016 p.7769 n°91143)

Garantie locative et réduction de prix

Le Conseil d’Etat a jugé qu’une garantie dite de " vacuité " versée par une société de promotion immobilière aux acquéreurs ne trouvant pas immédiatement un locataire est une modalité de réalisation de la vente entraînant une réduction du prix et écarte ainsi la qualification de prestation de service (i.e. le choix du gestionnaire agréé) a été rejetée à défaut de lien.

(Conseil d’Etat, 28 septembre 2016, n°393229, Société Akerys promotion)

Timing de la déductibilité de la TVA

L’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus 5 ans constituant une opération exonérée de TVA, la TVA acquittée lors de l’acquisition (suite à l’option du vendeur) par le marchand de biens ne sera déductible qu’au moment de la revente, dès lors que cette revente est soumise à la TVA sur option du vendeur. L’engagement de revendre et la location de l’immeuble en TVA entre temps est sans incidence.

(Trib.Adm. de Paris, 28 janvier 2016, n°1429085, SNC Omega et SAS Financière Lord Byron)

Indemnité de résiliation anticipée de bail

La Cour administrative d’appel de Paris a considéré qu’une indemnité transactionnelle de résiliation anticipée d’un bail commercial versée par le bailleur à son locataire était soumise à TVA. La libération anticipée des locaux doit être regardée comme un service rendu par le preneur nettement individualisable trouvant sa contrepartie dans la possibilité pour le bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions économiques plus avantageuses.

La cour d’appel de Paris fait ici l’application de la jurisprudence du Conseil d’Etat dans l’arrêt Catleya du 27 février 2015.

(Cour adm. d’appel de Paris 10 juin 2016
n°15PA01120).

4. Autres mesures fiscales interessant l’industrie immobilière

Acquisition en vue de la revente : non-application de la taxe additionnelle de 0,6 (Rép. Fasquelle : AN 6 décembre 2016 p.10116, n°95848)

La taxe additionnelle de 0,6 % sur les cessions de bureaux en Ile-de-France (article 1599 sexies du CGI) n’est pas due si un engagement de revendre est pris (article 1115 du CGI).

Création d’un acompte en Tascom (Article 21 LF pour 2017)

Les commerces de détails dont la surface de vente est supérieure à 400 m2 sont redevables de la Tascom, majorée de 50 % lorsque la surface de vente est supérieure à 2 500 m2. A compter de 2017, les redevables soumis à la majoration de 50 % devront verser un acompte imputable sur le montant de la taxe due au titre de l’année suivante.

Sandra Fernandes

Associé, LPA-CGR avocats

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