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Architectes et Promoteurs, destins liés ?

- Le - par Cédric Petitdidier et Vincent Prioux

Travailler avec la promotion immobilière suppose d’en connaître les codes et d’en comprendre les enjeux. C’est un préalable pour que l’architecte reste dans son rôle de conception indépendant et un acteur majeur de l’évolution du paysage urbain. Si la relation architecte/promoteur peut paraître déséquilibrée, elle peut aussi permettre à l’architecte de conserver la noblesse de son engagement au service du bien commun.

Les relations entre architectes et maîtres d’ouvrage ont été en perpétuelle évolution au cours de l’Histoire, l’un et l’autre se confondant même au Moyen Âge, avant de prendre petit à petit leur forme contemporaine : le maître d’ouvrage définit sa demande, il en fait la commande, la finance, et s’assure du devenir de son exploitation. L’architecte conçoit en traduisant les besoins de son client en volume et en espace et participe à travers cette commande à la fabrication de la ville et du territoire. Bon. A y regarder de plus près et à la lumière de certaines de nos expériences récentes concernant des projets de logements, les rôles ne sont pas si tranchés et l’évolution des deux métiers présentent des similitudes.

Le promoteur est-il un maître d’ouvrage comme un autre ?

Au-delà des réserves d’usage précisant qu’il y a autant de types de promoteurs que de types d’architectes, nous considérerons comme " promoteurs " ici ceux que nous avons rencontrés : indépendants ou intégrés à des groupes de constructions ou des établissements financiers, à visée souvent nationale ou du moins tendant à être un acteur local important, il est de plus en plus présent en amont de l’acte de construire. Il s’impose aussi comme un pivot entre les villes, les aménageurs, les propriétaires fonciers et bien sûr les financiers d’une part, et les concepteurs d’autre part. Il est consulté, écouté parfois, redouté souvent – on lui prête toujours l’intention de vouloir densifier de manière déraisonnable. On le met en garde ici ou là, on lui fait signer des " chartes ", des engagements. Et lorsqu’on considère la relation de confiance établie, on l’autorise à bâtir.

Depuis quelques années, le promoteur est soumis à son niveau au rituel de la compétition, bien connu des architectes. Il candidate à un appel d’offres ouvert ou restreint à la demande des aménageurs, villes ou communautés urbaines pour soumettre une offre de charge foncière, en général accompagnée d’une intention de projet, voire déjà d’une équipe de maîtrise d’œuvre pressentie pour concevoir l’opération. C’est un moment crucial et fondateur ou l’adéquation entre la demande des villes et la réponse apportée suppose une entente préalable entre l’architecte et son promoteur.

Architectes et promoteurs sont condamnés à s’entendre

Ce dernier n’est plus seulement un donneur d’ordres, mais un partenaire de l’architecte et les deux sont condamnés à s’entendre et partager une démarche de projet si la candidature est retenue. Nous avons souvent vu dans ces moments puis dans ceux qui suivent — l’élaboration du projet — une grande écoute, un respect et une belle confiance au sein de l’équipe. Cela n’exclue pas les discussions ou que chacun rappelle ses priorités, mais généralement la volonté de porter le meilleur projet au prix le plus réaliste est celle qui anime l’équipe et aide à imposer des décisions naturellement.

Equipe d’un jour, équipe toujours ? S’il est aisé de comprendre les intérêts convergents de l’architecte et du promoteur au moment de finaliser une offre commune, l’enjeu est ailleurs. Une fois l’équipe désignée pour réaliser l’opération, la tentation peut être grande de revoir les prestations à la baisse d’un coté, ou de forcer le trait de l’œuvre de l’autre côté. Funeste erreur : le respect des engagements et la fidélité de l’image initiale devrait être la seule attitude possible pour chacun. C’est la garantie du sérieux de la proposition et le gage de l’inscription d’une relation dans le long terme avec les acteurs publics. Un aménageur nous racontait récemment sa déception d’avoir vu un lot voisin d’un de nos projets évoluer dramatiquement : un pignon apparemment végétalisé sur les images de concours avait finalement été réalisé sous forme de peinture verte! Ce genre de déconvenues ne rend service à personne : ni à l’architecte, soupçonné de ne pas tenir son projet, ni au promoteur, accusé de sacrifier la qualité, encore moins à l’environnement urbain qui sera durablement affecté par cette mésaventure. La récente consultation " Réinventer Paris ", dont les lauréats développent actuellement leur projets devrait, avoir valeur d’exemple. Au-delà des projets, ce sont bien des équipes qui ont été choisies, dans un cadre prestigieux et un contexte international. Espérons le succès de cette campagne et qu’elle puisse faire date comme exemple d’une pratique vertueuse. Le contraire aurait des conséquences néfastes sur la crédibilité des architectes, des promoteurs, et villes aux yeux du public.

Zac Boucicaut, la démonstration du travail conjoint

En 2012, nous remportions le concours pour le dernier lot de la Zac Boucicaut dans le 15ème arrondissement de Paris, sur le site de l’ancien hôpital dont les services avaient déménagé à l’hôpital Georges Pompidou. 109 logements, dont du locatif maîtrisé, du logement social, une résidence pour personnes handicapées qu’il fallait faire cohabiter sans distinction en traitant la question de la densité avec sensibilité. L’enjeu urbain était considérable puisqu’il s’agissait de clôturer l’ancienne enceinte de l’hôpital tout en ouvrant l’éco-quartier à la ville. Nous organisions les logements autour d’un vaste espace central ouvert sur la ville — une nouvelle cour parisienne — qui leur donnait systématiquement de multiples orientations et moyen d’habiter ensemble autour d’un élément commun.

Boucicaut-1

Le jury nous interrogea sur un point qui semblait problématique : pour ouvrir un maximum la cour sur la rue, nous avions libéré les rez-de-chaussée et fait tenir les cinq niveaux au-dessus des porches à la manière d’un immeuble-pont d’une douzaine de mètres de portée. La structure avait été étudiée par un excellent ingénieur, elle nous paraissait avoir du sens urbain et constituait une prouesse assez rare dans un immeuble de logements. Il y avait pour nous une sorte d’évidence mêlée de fierté, à un niveau assez rarement atteint. " Cela ne tiendra pas ", " Beaucoup trop cher ", " A quoi bon ? "… il y avait une unanimité des différents corps de métiers représentés pour s’accorder sur l’inutilité de notre dispositif. Au fur et à mesure que les critiques fusaient, nous comprenions que tout le travail urbain et la qualité des logements par ailleurs salués passaient petit à petit au second plan. Le projet nous échappait. Il fût accepté de nous donner dix jours pour revoir notre copie. Nous revînmes avec une autre solution, qui exprimait toujours la légèreté initiale voulue, mais elle était désormais exprimée par de fins poteaux en " V " qui supportaient l’édifice en se rejoignant en un point. Chacun pouvait se reconnaitre dans cette nouvelle option (nous les premiers) et la discussion fût close.

Le promoteur, Nexity, avait été lauréat de ce lot quelques mois plus tôt et s’était vu confier le droit de l’aménager. Dans les conditions de réalisation prévues par l’aménageur, il était notamment prévu que le choix de l’architecte se fasse par concours et qu’une mission complète (conception et suivi des travaux) dut lui être dévolue. Un mariage consenti mais quelque peu forcé pour un promoteur qui dispose en général d’une équipe interne dédiée aux travaux. Lorsque nous racontions ce contexte à certains confrères ou autres initiés, il nous était promis au mieux une désillusion au pire de la souffrance. Il n’en fût rien. Le poids des préjugés est tenace.

Des enjeux communs comme conditions de réussite

Pour notre part, nous étions persuadés du succès de cette opération. Nous avions déjà eu l’occasion de côtoyer ce partenaire sur un autre projet, et connaissions ses contraintes. L’enjeu urbain et le souci d’excellence était un objectif que nous partagions tous, et la légitimité du concours avait placé le projet au cœur des préoccupations de chacun. Livré depuis la fin 2016, il est conforme à l’image de départ et à ses ambitions urbaines et environnementales, voire mieux sur certains aspects.

Si promoteurs et architectes partagent désormais les mêmes enjeux, le même planning et finalement le même destin, comment garantir l’indépendance des uns vis-à-vis des autres ? Ce qui est possible dans un cadre exposé comme cité plus haut, donc finalement protégé l’est-il aussi dans un contexte moins visible, plus contraint financièrement et avec une puissance publique moins ambitieuse ? N’y-a-t-il pas un risque que la banalisation des équipes architectes-promoteurs dilue progressivement les spécificités des uns et des autres ?

D’un côté, l’évolution de nos métiers nous guide vers des pratiques plus collaboratives. De l’autre côté, la multiplication des normes et contraintes techniques réglementaires replacent l’architecte au cœur du projet, notamment à travers son rôle de synthèse. Cette position centrale devrait le maintenir légitimement au centre du processus de conception comme homme ou femme de l’art et interlocuteur privilégié des décideurs. Quant au promoteur, qu’il soit assuré de son entière responsabilité dans la réussite d’un projet : selon l’adage cher aux architectes, il n’y a pas de bon projet sans bon maître d’ouvrage!

Cédric Petitdidier et Vincent Prioux

PetitdidierPrioux Architectes

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