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Arrêté de péril sur le logement social

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le 09 Oct 2018

La loi ELAN remet-elle en cause l’avenir du logement social ? Les bailleurs le craignent et ils l’exprimeront certainement lors du Congrès HLM de Marseille. Pour maître Arié Alimi, avocat spécialisé en droit de l’immobilier, cela ne fait aucun doute, comme il l’explique dans cette chronique.

Depuis de nombreuses années, le modèle français du logement social et son corollaire le livret A font l’objet de multiples mises en cause tant techniques que politiques. La loi ELAN franchit un nouveau palier. Ce qui est intéressant de constater c’est que celle-ci n’a jamais été présentée dans son esprit : bouleverser radicalement la philosophie et l’avenir du logement social français. C’est en remettant en perspective des mesures disparates et en les associant avec des dispositifs récemment adoptés par la majorité parlementaire que celui-ci apparaît pourtant clairement. Après l’accord auquel est parvenu, le 19 septembre, la commission mixte paritaire, la loi ELAN a été adoptée par l’Assemblée Nationale le 3 octobre 2018 dans une assez grande discrétion. Il est à prévoir que la mise en œuvre de ses dispositions soulèvera bientôt des réactions aussi vives que l’atonie qui a prévalu lors du débat parlementaire.

L’article 126 de la Loi de finances pour 2018 est l’acte fondateur de ce revirement de la politique du logement social en ce qu’il institue, concomitamment à la baisse généralisée des aides personnalisées au logement (APL), la réduction de loyer de solidarité (RLS).  La RLS est applicable au contrat en cours et est entrée en vigueur à compter du 1er février 2018. Elle concerne les logements conventionnés ouvrant droit à l’APL gérés par les organismes HLM (OPH, ESH, SA coopératives, fondations d’HLM) et les Sem. Elle dépend des conditions de ressources et s’applique donc à des locataires ne bénéficiant pas des APL. Autant dire que malgré le dispositif de lissage et de soutien prévus aux opérateurs HLM, les baisses de recette des bailleurs ont une incidence certaine sur leurs plans de financement pourtant calculés au moment de l’adoption de la convention entre l’Etat, le bailleur et l’organisme préteur. Ce déséquilibre contraint les bailleurs sociaux à abonder en fonds propres afin de poursuivre le remboursement des prêts accordés et fragilise de très nombreux bailleurs.

Le premier acte de cette restructuration du logement social est ainsi fondé sur une véritable violence juridique, puisqu’il s’applique en violation du principe de sécurité juridique des contrats en cours, les conventions passés entre l’Etat et les bailleurs, avec l’intention manifeste de contraindre ces derniers vers deux voies inexorables : la concentration et la revente de logements à des opérateurs privés.

Les articles 27, 28 et 29 de la loi ELAN viennent justement favoriser ces deux possibilités.

Une concentration à marche forcée au détriment des spécificités locales

D’abord, le regroupement d’organismes HLM, objectif parfaitement affiché par le législateur afin de renforcer les structures existantes. Une véritable concentration à marche forcée puisque la loi renforce la possibilité de dissoudre des organismes prévus par l’article L 423-1 du Code de la Construction et de l’Habitation en posant une obligation nouvelle de s’adosser à un groupe d’organismes de logement social pour tout organisme gérant moins de 12 000 logements, tout groupe d’organismes de logement social devant également gérer au moins 12 000 logements. Corrélativement, est également introduite la possibilité d’imposer, à un organisme de logement social, l’acquisition de tout ou partie du patrimoine ou du capital d’un organisme qui ne se serait pas mis en conformité avec cette obligation de regroupement.

Ces dispositions avaient été critiquées par le Conseil d’Etat dans son avis du 29 mars 2018 dans la mesure où elles portaient nécessairement atteinte au droit de propriété, à la libre administration des collectivités territoriales et à la liberté d’entreprendre. Ce dernier considérait, néanmoins, que l’objectif de production de logements locatifs sociaux, reconnu comme d’intérêt général par le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 17 janvier 2013 (n°2012-660 DC), autorisait une telle dérogation à ces principes. C’est dans ces conditions que la dernière mouture retenait le seuil de 12 000 logements au lieu des 15 000 initialement prévus.

Si la constitutionnalité de ces dispositions reste à établir par une saisine a priori ou par voie de question prioritaire de constitutionnalité, elle laisse en suspens les questions des spécificités locales et de la proximité entre les organismes HLM et les logements, qui risqueront de pâtir de ces concentrations probablement issues de logique plus financières que territoriales et donc au détriment des locataires.

La vente en bloc des logements sociaux à des fonds spéculatifs.

L’article 29 de la loi ELAN constitue le troisième acte de ce bouleversement en établissant des mécanismes visant à faciliter la vente de logements sociaux occupés. L’objectif fixé est de passer de 8 000 à 40 000 logements sociaux, ce qui représente certes un gain estimé à 2 milliards d’euros pour les organismes, mais à une perte substantielle de revenus locatifs. Ainsi, le texte prévoit la création de la Société de vente d’habitation à loyer modéré destiné à faciliter ces ventes.

Si les locataires sont prioritaires, la loi ELAN prévoit la possibilité de passer outre ces préférences dans le cadre de ventes en bloc à des opérateurs privés. Dorénavant, les fonds d’investissement et fonds spéculatifs deviennent des opérateurs privilégiés dans le cadre du marché de la revente des logements sociaux. Enfin, si les immeubles vendus restent locatifs jusqu’à la fin du bail, les investisseurs pourront, à terme, revendre ces logements à l’unité et donc réaliser des plus-values substantielles avec un risque évident d’augmentation du prix des logements.

Bien sûr, la vente des logements sociaux est soumise à l’avis conforme des maires, mais uniquement dans deux hypothèses : lorsque le taux de logements sociaux dans leur commune, en application des dispositions de l’article 55 de la loi SRU, n’est pas atteint et lorsque la vente de logements sociaux ne permettrait plus à la commune d’atteindre ce taux.

Il y a fort à parier que les quotas de logements sociaux mis en place par la loi SRU seront les prochaines victimes du gouvernement. C’est d’ailleurs déjà quelque peu le cas puisque l’article 46 de la loi ELAN permet la comptabilisation des logements sociaux vendus dans le pourcentage d’HLM requis pendant une durée de dix ans.

Le dernier acte du démantèlement du logement social est déjà en germe dans le texte, puisqu’il prévoit que le Gouvernement est autorisé à prendre, par voie d’ordonnance, des mesures visant à favoriser encore la vente de ces logements, permettant ainsi d’éviter les résistances des parlementaires encore attachés au modèle français du logement social.

La mise en perspective de ces différentes dispositions dessine donc bien une orientation politique, la suppression de la stabilité du modèle du logement social français, et un moyen, la fragilisation et l’affaiblissement des bailleurs sociaux. Ce qui est intéressant de noter c’est que cet objectif n’est jamais présenté tel que et que les dispositions qui y concourent semblent volontairement disséminées dans différents textes, loi de finance, loi ELAN, ordonnances. Il faut donc relever ce choix de méthode qui infirme nettement la revendication latine Absit reverentia vero (ne craignons pas de dire la vérité, ndlr).

Si le gouvernement craint tant la lumière sur la vérité de son projet, c’est probablement qu’il en mesure le risque politique dans un pays ou la crise du logement est aigüe et où les intérêts des acteurs privés sont aussi puissants que visibles.

Arié Alimi

Avocat spécialisé en droit de l'immobilier

Édito
par Thierry Mouthiez

le 15/10/2018

En plein boum…

L’acquisition en Vefa par CNP Assurances, représenté par La Française Real Estate Partners, des 33 000 m2 du futur siège d’Altarea Cogedim, rue de Richelieu (2ème), illustre, bien entendu, le dynamisme du marché de l’investissement, dans un contexte où l’offre d’immeubles « prime » à vendre est loin d’être pléthorique, notamment lorsqu’il s’agit d’ensembles neufs ou restructurés situés dans la Capitale (sans parler de l’acquisition, par TH Real Estate, des espaces tertiaires de « Morland Mixité Capital » et d’une partie de ceux de « 1 000 Arbres » par la CNP et AG2R La mondiale…).

Certes, il s’agit, ici, d’un dossier un peu particulier, le futur locataire n’étant autre que celui qui restructure l’immeuble et se présente, aujourd’hui, comme « le premier développeur immobilier en France »… Il n’empêche, les Vefa symbolisent la volonté des investisseurs d’acquérir des immeubles aux meilleurs standards du marché, qu’il s’agisse d’efficience, de confort ou de développement durable, dans un contexte d’offre contrainte.

De même que sur le marché locatif, les pré commercialisations symbolisent les recherches de la part des utilisateurs suivant des critères souvent identiques s’agissant du bâti, dans ce contexte d’offre contrainte. Il n’est qu’à observer le niveau des pré commercialisations dans les livraisons à venir… De ce point de vue, les principaux conseils de la place en disent beaucoup plus dans le prochain numéro de notre magazine à paraître la semaine prochaine. Le marché locatif y est analysé sous toutes les coutures. Et les conseils affirment qu’à la vue des demandes qui s’expriment, le dynamisme actuel devrait se poursuivre l’an prochain. Décidément, des marchés en plein boum…

Portrait

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