Chargement

retour Accueil > Logement > Chroniques > Concilier mobilité et propriété du logement :...

Concilier mobilité et propriété du logement : droits de mutation et actif épargne logement

- Le - par Pierre-François Gouiffès

La question de la mobilité est devenue à juste titre un sujet important du débat sur le logement, une des propositions phares du candidat Emmanuel Macron pour notre secteur ayant justement été le « bail mobilité ». La chronique de Pierre-François Gouiffès.

Il faut distinguer trois mobilités : la mobilité quotidienne, qui pose la question de l’articulation logement-transport, la mobilité résidentielle liée au changement de résidence principale, enfin la mobilité patrimoniale et les différentes formes de fluidité patrimoniale : accès à la propriété logement, écarts intergénérationnels en matière de patrimoine, vieillissement.

Une grande attention doit être portée à ces trois mobilités pour favoriser le bien-être (23 % des ménages souhaitent changer de logement alors que 7 % le font effectivement — 1 ménage sur 14 — contre 9 % il y a trente ans), le développement économique et l’emploi (70 % des personnes volontaires pour changer de région pour trouver un emploi refusent de le faire si cela induit une augmentation de leurs dépenses logement), les parcours patrimoniaux avec l’appétence constante pour l’accès à la propriété.

Concernant les jeunes, un sondage Orpi OpinionWay de novembre 2016 indique que l’attrait de la propriété logement ne se dément pas (90 % des moins de 30 ans envisagent de devenir propriétaires). Les difficultés d’accès sont génératrices de frustration, un élément à rapprocher de la puissance du vote protestataire chez les jeunes : un primo-votant sur deux a choisi Jean-Luc Mélenchon ou Marine Le Pen au premier tour de la récente élection présidentielle.

Il est donc proposé ici de regarder la question de la propriété logement et l’évolution de la mobilité patrimoniale et de voir ce qui peut être fait pratiquement pour améliorer la situation.

La mobilité patrimoniale

Pour analyser la mobilité patrimoniale, il faut distinguer les transactions économiques des transferts de propriété à titre gratuit principalement dans le champ familial. Rappelons la propriété des 29 millions de résidences principales françaises : 17 millions de propriétaires occupants, 7 millions de logements appartenant à des bailleurs privés (quasi exclusivement des ménages) et 5 millions de logements sociaux principalement collectifs.

Les transactions économiques sur le patrimoine logement

L’activité immobilière — 275 milliards d’euros en 2015 — permet une valorisation économique de la mobilité patrimoniale. Cet agrégat économique des Comptes du Logement regroupe les achats de logements existants et de nouvelles constructions ainsi que les investissements sur le parc.

Il y a d’abord les 167 milliards d’euros de transactions sur les logements existants, avec près de 850 000 transactions en 2016, une bonne année. 3,4 logements privés sur 100 ont changé de main en 2016.

Les principaux acquéreurs sont les accédants à la propriété et notamment les primo accédants, au nombre de 503 000 en 2015. Toutefois la baisse de la part des accédants dans le total des propriétaires occupants (30 % aujourd’hui contre près de 50 % il a 30 ans) démontre un ralentissement important de l’accès à la propriété. C’est particulièrement vrai pour les jeunes : augmentation de l’âge de la primo accession (36 ans en 2015 contre 32 en 2007) : la voie de la primo-acquisition s’impose aux jeunes mais n’est ouverte qu’à ceux d’entre eux qui occupent une situation professionnelle stabilisée.

Les primo accédants jouent également un rôle dans l’acquisition des 359 100 logements neufs terminés en 2015, à côté des bailleurs sociaux, second segment significatif d’acquéreurs de logements. La combinaison d’une production dynamique et des normes juridiques sur l’inaliénabilité du parc HLM conduit mécaniquement à une augmentation du parc social.

Le dernier segment d’acquéreur est constitué par les ménages bailleurs privés, qui proposent en moyenne 60 000 nouveaux logements à la location par an.

Les transferts à titre gratuit

L’autre grande modalité de transfert de la propriété logement est constituée par les transferts à titre gratuit, principalement via les donations (500 000 par an) et les successions.

Les successions et héritages font suite aux 570 000 décès constatés chaque année en France. 340 000 successions portant sur un patrimoine net taxable de 58,9 milliards d’euros ont été recensés en 2006, sachant qu’une succession sur deux (48,9 %) inclut un bien immobilier.

Les trois quarts des seniors sont propriétaires occupants et la capacité à transmettre son patrimoine demeure une composante essentielle d’une vie considérée comme réussie. La hausse de l’espérance de vie se traduit par l’élévation de l’âge des héritiers (plus de trois quarts ont 50 ans ou plus) voire par le saut d’une génération dans le processus successoral.

Impact des situations patrimoniales sur la mobilité résidentielle

La structure de la propriété des logements n’est pas sans conséquence sur la mobilité résidentielle : la mobilité effective des utilisateurs de logement est positionnée aujourd’hui en moyenne à 7 % et connaît une baisse tendancielle. La mobilité des propriétaires occupants est particulièrement faible (4 %), et il y a un écart du simple au double entre les locataires du parc social (9 %) et ceux du parc privé (19 %). Les spécificités de la résidence principale (bon niveau de bien être, emprunt ou cours) ou du logement social (droit au maintien dans les lieux, écart de prix avec le secteur privé notamment dans les zones tendues) expliquent cette faible mobilité qui n’est pas optimale.

Moderniser la propriété pour renforcer la mobilité résidentielle et patrimoniale

Deux idées peuvent être mobilisées pour renforcer toutes les mobilités : jouer sur les droits de mutations et mettre en place l’actif épargne logement.

Alléger les droits de mutation notamment pour les détentions courtes de logements

La fiscalité immobilière constitue un premier frein à la mobilité du fait de son impact sur les coûts de transaction. L’enjeu le plus important concerne les " droits de mutation à titre onéreux " (DMTO) qui représentent jusqu’à 8 % du montant brut d’une transaction immobilière et ont fortement augmenté depuis 2014.

C’est le dispositif sur les transactions le plus onéreux de l’OCDE et il constitue un frein structurel à la mobilité difficilement justifiable. Dans un monde idéal, il serait opportun de le supprimer totalement, mais cela semble peu réaliste par exemple du fait des engagement du président Macron sur la taxe d’habitation.

Il faut cependant mettre un terme à l’augmentation très forte constatée depuis quelques années, et il serait par ailleurs bienvenu de ne pas pénaliser les ménages devant ou souhaitant changer fréquemment de résidence. Ceci est possible avec un mécanisme progressif de taxation en fonction de la durée de détention : taux plein pour une détention longue, abattement sur les détentions plus courtes.

Privilégier toutes les formes de détention de la propriété et pas seulement la propriété de la résidence principale

La campagne présidentielle a été marquée par une polémique sur la taxation des loyers fictifs des propriétaires occupants, débat récurrent mais remis au goût du jour en 2016 par des prises de position en ce sens de l’OFCE et de France Stratégie. Cette option semble écartée, ce qui est une bonne chose car il ne faut pas déstabiliser le choix préférentiel des Français pour la propriété de la résidence principale.

Il ne s’agit toutefois pas d’idéaliser ce statut de propriétaire occupant : on peut réfléchir à d’autres modalités de détention de la propriété immobilière. Une France de propriétaires n’est pas nécessairement une France de propriétaires occupants !

Dans ma note récente de Fondapol, j’ai donc proposé " l’Actif Epargne Logement " (AEL) qui consiste à donner à chaque ménage français un droit générique à la propriété de tout ou partie d’un lot de logement indépendamment de son statut d’occupation, et à lui accorder pour ce faire les attributs juridiques et fiscaux actuellement réservés à la détention de la résidence principale : exonération des revenus fonciers et des plus-values, règles d’insaisissabilité protectrices. L’Actif Epargne Logement peut, par ailleurs, être constitué d’un lot physique mais également sous la forme de pierre papier.

Illustrons les avantages de ce dispositif par deux exemples. Le premier concerne l’accession progressive à la propriété dont on a vu l’importance pour les jeunes : vous voulez accéder à la propriété mais vous n’avez pas les moyens d’acheter votre résidence principale. L’AEL vous donne la possibilité d’acquérir progressivement une propriété immobilière et de la mettre en location, permettant ainsi d’élargir et d’assouplir cette première étape du parcours patrimonial. Au final, l’accession progressive à la propriété est favorisée ainsi donc que la mobilité patrimoniale.

Dans le second exemple, vous êtes propriétaire occupant mais vous cherchez un logement plus adapté à vos besoins. Avec l’AEL, vous avez la possibilité de mettre à bail le logement que vous occupez actuellement et d’en louer pour vous un autre qui correspond mieux à vos besoins, ceci sans perdre les avantages fiscaux associés à la résidence principale. La mobilité résidentielle est ainsi favorisée.

Le mécanisme d’AEL qui concilie le droit de propriété (et le désir associé) et la mobilité permet de multiples parcours résidentiels ou patrimoniaux. Il contribue à mieux distinguer le logement en tant que service d’une part et du logement en tant qu’actif d’autre part : on peut alors faciliter la transformation de l’utilisation du logement par le numérique et les nouveaux usages, tout en ouvrant la voie à de multiples utilisations de la réserve de valeur que constitue le logement en tant qu’actif.

Beaucoup de choses concrètes peuvent donc être faites pour concilier propriété et mobilité !!!

L'actif épargne logement

Pierre-François Gouiffès

Inspecteur général des finances, auteur

Chargement