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De la primo accession à la propriété

- Le - par Michel Mouillart

Dans un rapport présenté récemment1, la Cour des Comptes, traite (notamment) du rôle et de la place du PTZ dans la politique publique du logement. Elle fonde pour cela son analyse sur un ensemble de constats duquel découlent plusieurs propositions d’évolution du dispositif actuel afin d’en « améliorer l’efficacité ».

Peu des propositions appuyant le constat paraissent pourtant solidement étayées, la Cour des Comptes, qui ne dispose/mobilise guère plus d’éléments de connaissance des marchés de l’accession et de la primo accession que le Ministère du Logement, à qui elle reproche cette insuffisance, se contente donc d’éléments de diagnostic pour le moins contestables. Comme, par exemple : le PTZ est inflationniste, l’accession à la propriété est en panne2 ou la primo accession est au plus bas, en dépit de l’effort budgétaire consenti par l’Etat.

Alors, comme l’analyse de la Cour des Comptes est pour le moins indigente lorsqu’il s’agit (notamment) d’analyser les spécificités de la primo accession, il n’est pas inutile de rappeler qu’elle occupe une place particulière parmi les flux de l’accession à la propriété : en 2015 par exemple, elle représentait 69 % de l’ensemble de nouvelles accessions3. Et en moyenne depuis 1995, l’accession à la propriété représente 77,6 % de l’ensemble des achats de logements anciens et neufs (en Vefa ou en CCMI) et la primo accession, 50 % (soit encore, 64,7 % des seuls flux de l’accession).

Si de plus on détaille les caractéristiques des ménages ayant réalisé une primo accession en 2015 (par exemple), on constate (évidemment) :

• qu’ils sont plus jeunes que les secundo accédants (de l’ordre de 10 années, en moyenne) ;

• que leurs revenus sont inférieurs à ceux des secundo accédants de près de 25 % ;

• qu’ils réalisent une opération nettement moins coûteuse (100 000 euros de moins) ;

• parce que, notamment, leur apport personnel est nettement moindre (de plus de 90 euros), n’ayant presque jamais revendu un autre bien immobilier pour abonder leur plan de financement ;

• alors qu’en revanche, leur taux d’effort ne diffère guère de celui des secundo accédants. En effet, ils s’endettent sur de plus longues durées : dans le contexte actuel de faiblesse des taux, l’allongement des durées permet de réduire de manière significative les annuités de remboursement qui sont ainsi de l’ordre de 25 % inférieures à celles des secundo accédants (pour un montant d’endettement comparable). C’était bien un des deux objectifs principaux qui avait été assigné au PTZ lors de sa création et régulièrement rappelé jusqu’en 2012 (ayant prévalu, notamment, à la réforme du PTZ de 2011) : d’abord permettre à des ménages modestes qui primo accédaient à la propriété de compenser la faiblesse de leur apport personnel par un prêt à long terme remboursable avec (éventuellement) un différé de remboursement. Ensuite compenser le niveau élevé des taux d’intérêt n’ayant plus de raison d’être, compte tenu des niveaux des taux actuels.

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Il est de fait que, jusqu’en 2012, le PTZ était largement diffusé parmi les primo accédants à la propriété. De 1996 à 2004, en moyenne chaque année, 26,7 % de l’ensemble des primo accédants avaient bénéficié d’un PTZ : cette proportion s’est évidemment fortement accrue avec la réforme de 2005 et l’ouverture du PTZ à l’ancien sans travaux, pour s’établir à 48,3 % de 2005 à 2010 ; et elle s’est élevée à 63,1 % en 2011. Alors que depuis 2012, la proportion de primo accédants ayant bénéficié d’un PTZ est tombée à 15,3 %, en moyenne : après être descendue en 2015 à son point le plus bas depuis 1996 (11,8 %), elle devrait se relever en 2016 (16,8 %), mais sans toutefois retrouver la place qu’elle occupait avant 2012.

Il est clair que si depuis 2012 les flux de la primo accession ont pu résister, en dépit de la forte contaction du nombre de PTZ accordés, c’est essentiellement en raison de la baisse des taux des crédits immobiliers (1,31 % en novembre 2016, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA) et du maintien des durées longues sur les prêts bancaires classiques accordés (ces prêts représentant de l’ordre de 90 % du total des crédits immobiliers aux ménages) : du point de vue de l’amélioration des capacités d’achat des (primo) accédants, la seule baisse des taux intervenue depuis le début de 2016 est équivalente à une diminution des prix des logements de 7,5 % (de 24 % depuis décembre 2011), alors même que la baisse des prix des logements n’a été que de très faible ampleur ; le maintien de durées élevées (depuis le début de 2016, 25,6 % des prêts bancaires aux accédants ont une durée de 25 ans et plus, 60 % une durée d’au moins égale à 20 ans) ayant permis aux jeunes et aux ménages modestes faiblement dotés en apport personnel de réaliser leur opération d’accession en dépit de la forte diminution des soutiens publics.

Bien sûr, une distinction doit être faite entre le neuf et l’ancien :

• en moyenne chaque année depuis 2001, le PTZ bénéficie à 53,8 % des primo accédants dans le neuf. Le maintien d’une proportion de bénéficiaires élevée de 2010 à 2012 (61,9 % en moyenne), voire en 2013 (55,7 %) tient à deux facteurs très différents : en 2010 et en 2011, à l’amélioration du profil du PTZ (le Plan de Relance, puis la réforme de 2011), alors qu’en 2012 et en 2013, la chute des flux de la primo accession à la propriété dans le neuf (et donc de l’accession) a renforcé le poids relatif du PTZ4 ;

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• alors que si la part des primo accédants bénéficiant d’un PTZ s’est maintenue à haut niveau de 2005 à 2011, à 49,9 % (voire 64,2 % en 2011), elle s’est établie à 0,3 % en moyenne chaque année depuis 2012. On notera en outre que la thèse suivant laquelle le PTZ aurait (largement) contribué à alimenter la hausse des prix des logements (le fameux effet inflationniste) ne concerne probablement pas les années 1995 à 2004 durant lesquelles le nombre de PTZ dans l’ancien était d’un peu plus de 14 000 unités, en moyenne chaque année (soit encore 3,3 % du flux annuel de l’accession dans l’ancien ou 2,5 % des achats annuels de logements anciens par les ménages) : cela est statistiquement (et techniquement) impossible à démontrer. De plus on remarquera que durant les années pendant lesquelles les prix des logements anciens ont stagné (voire lentement reculé), le nombre de PTZ accordé était à son zénith (comme d’ailleurs le poids du PTZ dans les flux de la primo accession). Et que la remontée des prix des logements anciens qui s’amorce au cours de l’année 2015 se réalise avec un nombre de PTZ ridiculement bas (moins de 1 000 unités).

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Il paraît difficile, dans ces conditions, d’apprécier le bien-fondé et la pertinence des propositions de la Cour des Comptes concernant l’amélioration du dispositif. Sauf à accepter l’affirmation suivant laquelle la réforme du PTZ est aujourd’hui indispensable, pour des raisons budgétaires, notamment : on se souviendra à cette occasion que les réformes du PTZ qui se sont succédé depuis 1995 ont toutes cherché à améliorer l’efficacité du dispositif et à en réduire le coût budgétaire. Elles ont permis de compacter des aides nombreuses et diverses dans un premier temps (un PTZ relooké), pour ensuite en réduire l’enveloppe globale (le nombre et le coût budgétaire associé). Un des derniers épisodes en date étant celui de la réforme de 2011, qui débouchera dès 2012 sur la réduction drastique du nombre de PTZ. Car s’il est difficile de piloter un dispositif multiforme et complexe, il est aisé de maîtriser un système simple.

1 – " Les aides de l’Etat à l’accession à la propriété ", Cour des Comptes, novembre 2016.

2 – Reprenant le vieil argument qui a pourtant fait long feu : par exemple, " Le tout-accession à la propriété, un modèle français ? " (Immoweek, n°823, 2 juin 2016). Cet argument consistant à souligner que le taux de propriétaires au sens de l’Insee stagne depuis 2012 : il était en effet de 58,1 %, pour s’afficher à 58,2 % en 2015. Alors que de 2007 à 2012, il s’était accru de 0,8 point (57,3 % en 2007), après avoir néanmoins eu à subir les conséquences de la grande dé- pression. Ce qui lui permet évidemment de se demander s’il est bien utile de soutenir l’accession à la propriété pour un résultat aussi décevant.3 – On pourra noter, comme le fait d’ailleurs le rapport de la Cour des Comptes de novembre 2016 (page 35), que la part de la primo accession estimée par l’ACPR est sensiblement différente de celle de l’OFL. On rappellera que l’échantillon traité par l’OFL est obtenu par tirage aléatoire dans les fichiers de production des établissements de crédit et concernait en 2015, par exemple, plus de 60 000 opérations d’accession à la propriété (chaque dossier pouvant comporter plusieurs prêts obtenus auprès de plusieurs établissements) représentant un taux de sondage de 8,3 %. La part de la primo accession constitue donc un des produits fatals obtenus après redressement de l’échantillon : elle correspond d’ailleurs à ce que nombre des établissements connaissent de leur production. En revanche, la part obtenue par l’ACPR résulte d’une agrégation des productions de crédits accordés déclarées par les établissements après ré-

du PTZ dans les flux de la primo accession). Et que la remontée des prix des logements anciens qui s’amorce au cours de l’année 2015 se réalise avec un nombre de PTZ ridiculement bas (moins de 1 000 unités).

Il paraît difficile, dans ces conditions, d’apprécier le bien-fondé et la pertinence des propositions de la Cour des Comptes concernant l’amélioration du dispositif. Sauf à accepter l’affirmation suivant laquelle la ré- forme du PTZ est aujourd’hui indispensable, pour des raisons budgétaires, notamment : on se souviendra à cette occasion que les réformes du PTZ qui se sont succédé depuis 1995 ont toutes cherché à améliorer l’efficacité du dispositif et à en réduire le coût budgétaire. Elles ont permis de compacter des aides nombreuses et diverses dans un premier temps (un PTZ relooké), pour ensuite en réduire l’enveloppe globale (le nombre et le coût budgétaire associé). Un des derniers épisodes en date étant celui de la réforme de 2011, qui débouchera dès 2012 sur la réduction drastique du nombre de PTZ. Car s’il est difficile de piloter un dispositif multiforme et complexe, il est aisé de maîtriser un système simple.

partition entre plusieurs affectations, dont la primo accession et la secundo accession : le pourcentage qui est donc calculé sur des masses de crédits et non pas sur des nombre d’opérations ne peut donc qu’être différent. On s’interrogera néanmoins sur l’interprétation à donner au pourcentage présenté par l’ACPR : par exemple, la part de la primo accession ressortait à 48 % en 2011 lorsque les ménages avaient bénéficié de 349 000 PTZ… mais de 34 % en 2012 pour seulement 77 000 PTZ.

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4 – Le nombre de primo accédant dans le neuf est passé de 152 000 unités en 2010 (pour près de 97 000 PTZ) à 104 000 en 2013 (pour un peu moins de 58 000 PTZ). On remarquera qu’à elle seule, la chute du nombre de PTZ explique plus de 80 % du recul de la primo accession entre 2010 et 2013.

Michel Mouillart

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