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Droit de l’urbanisme : le changement c’est pour quand ?

- Le - par Vincent Guinot

Vincent Guinot, avocat associé au sein du cabinet Lacourte Raquin Tatar, dresse, dans cette chronique exclusive pour Immoweek, un point sur l’actualité des mesures en matière d’urbanisme. Un état des lieux plus que nécessaire dans un contexte législatif et réglementaire en perpétuelle évolution…

1/ Chaque année depuis un peu plus de dix ans, le législateur réforme, modifie, " simplifie " les règles juridiques, fiscales et techniques qui encadrent la promotion immobilière. L’année 2016 a été particulièrement foisonnante… :

– Changement complet de la numérotation du livre 1 du code de l’urbanisme1 : depuis le 1er janvier 2016, tous les articles concernant les documents d’urbanisme ont été renumérotés et/ou déplacés.

– Bouleversement du contenu du plan local d’urbanisme2 : le PLU version 3.0 (après la loi SRU, la loi Grenelle II et la loi ALUR) comprend un règlement " modernisé ", des " secteurs de projet ", des règles alternatives ou uniquement graphiques, 5 destinations et 21 sous-destinations de constructions…

– Réforme du droit du patrimoine par la loi du 7 juillet 20163 : création des " sites patrimoniaux remarquables " en remplacement des ZPPAUP4 et des AMVAP5, d’un régime de " protection des abords " en remplacement de l’actuel " périmètre de protection " (500 mètres + co-visibilité), ainsi que de nouvelles dérogations aux règles du PLU, notamment pour " les projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales " (sic).

– Réforme du droit de l’environnement : nouveau régime de l’évaluation environnementale6 (champ d’application et contenu de l’étude d’impact) et des procédures de concertation du public7 (concertation préalable, enquête publique, mise à disposition du public des études d’impact…), partiellement entré en vigueur le 1er janvier 2017, etc.

Et, d’emblée, l’année 2017 s’annonce déjà bien remplie, (sauf à ce que les élections ne ralentissent quelque peu la tendance), puisque dès le janvier 2017 la loi Egalité et Citoyenneté8 a apporté d’importantes modifications au code de l’urbanisme, en particulier pour permettre à certaines intercommunalités, compte tenu de leur grande taille ou de l’ampleur de la fusion dont elles sont issues, d’élaborer plusieurs PLUi partiels, au lieu d’un seul et unique document d’urbanisme.

2/ Cette dernière mesure illustre bien le mouvement de balancier qu’observe le droit de l’urbanisme depuis plusieurs années : des textes parfois intelligents mais toujours compliqués, suivis — après les premiers retours d’expérience — de mesures dérogatoires. Ce balancier peut notamment s’expliquer par le manque de pragmatisme des différentes réformes mises en place.

3/ Toutefois, une proposition de loi portée par plusieurs sénateurs, adoptée en première lecture au Sénat le 2 novembre 20169 envisage une évolution des textes sous un angle, cette fois, résolument pratique. Deux exemples méritent d’être soulignés, car ils sont très révélateurs des attentes des acteurs de la promotion :

– Le contentieux. Il n’est pas besoin d’insister sur les difficultés que posent les recours formés contre les autorisations d’urbanisme et, en particulier, les permis de construire. Nombre de fois une opération est " bloquée " par un recours qui ne présente pourtant absolument aucun danger sur la faisabilité du projet immobilier.

La proposition de loi prévoit différentes mesures pour tenter de rendre plus efficace le traitement du contentieux de l’urbanisme. Surtout, elle contient une disposition qui remplit d’espoir : l’obligation pour le tribunal administratif de statuer dans un délai de six mois à compter de l’enregistrement de la requête. De toute évidence, il s’agit là de LA véritable mésure réellement susceptible de faire avancer les choses.

– L’architecte des bâtiments de France (ABF). Si le promoteur peut facilement s’assurer du respect des règles d’urbanisme, il lui est impossible d’avoir la garantie que son projet sera regardé, par les services instructeurs, l’ABF et ensuite le juge, comme s’intégrant " harmonieusement " dans son environnement naturel et/ou bâti. Objectiver l’avis de l’administration sur la qualité architecturale du projet n’est pas chose facile, et la proposition de loi envisage notamment de permettre à la commune ou l’intercommunalité compétente d’associer l’ABF à la définition de règles et prescriptions à reprendre dans le PLU, pour offrir aux opérateurs une grille de lecture plus claire. Elle envisage également la publication sur le site internet de la préfecture des avis de l’ABF, à l’instar de ce qui existe en matière d’avis de l’activité environnementale, et ce, pour offrir une plus grande prévisibilité aux opérateurs.

4/ Ces mesures sont de nature à intéresser le quotidien des opérateurs. Il faut espérer que la proposition de loi survivra aux prochaines élections et que la réforme du droit de l’urbanisme soit réellement pensée pour simplifier leur pratique.

A cet égard, il n’est pas normal que les opérateurs puissent encore être dans le flou sur des sujets aussi récurrents que le permis modificatif, le permis de construire valant division, la co-titularité/le transfert partiel du permis, l’assiette de la demande de permis (notamment en cas de division ou de cession programmée d’une partie du terrain, ou de pluralité de permis sur un même terrain…), la mise en œuvre des dérogations au PLU10

Ces sujets constituent le quotidien des promoteurs et il serait peut-être temps de leur conférer un minimum de sécurité juridique !

1 – Ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015.

2 – Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme.

3 – Loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine.

4 – Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

5 – Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, créées par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.

6 – Ordonnance n°2016-1058 du 3 août 2016 et décret n°2016-1110 du 11 août 2016.

7 – Ordonnance n° 2016-1060 du 3 août 2016, dont le décret d’application est en cours de finalisation.

8 – Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017.

9 – Proposition de loi portant accélération des procédures et stabilisation (sic) du droit de l’urbanisme, de la construction et de l’aménagement.

10 – Article L.152-6 du code de l’urbanisme

Une chronique de Vincent Guinot

Vincent Guinot

Avocat associé - Cabinet Lacourte Raquin Tatar

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