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Florence Defradas & Jonathan Quiroga-Galdo (LPA-CGR Avocats) : la réforme de la réforme du droit des contrats

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le 09 Jan 2018

Quelles sont les principales modifications qui concerneront demain les professionnels de l’immobilier en matière contractuelle et en droit des sociétés ? L’analyse et les réponses de Florence Defradas & Jonathan Quiroga-Galdo (LPA-CGR Avocats) dans cette chronique exclusive.

« La réforme du droit des contrats intervenue par l’ordonnance n° 2016-131 du 1er février 2016 a modifié près de 300 articles du code civil inchangés depuis 1804. Le 1er octobre 2017, la réforme a célébré son premier anniversaire depuis son entrée en vigueur et, conformément à la Constitution, doit à présent faire l’objet d’une loi de ratification. La ministre de la Justice s’attendait sans doute à ce que le parlement ratifie purement et simplement l’Ordonnance. C’était sans compter sur le droit de regard du parlement et, en particulier, du Sénat qui souhaite apporter des modifications parfois substantielles à notre droit des contrats. Mais l’Assemblée Nationale, fidèle au gouvernement, vient de détricoter en partie les modifications des sénateurs afin de retrouver l’esprit de l’Ordonnance voulue par la Chancellerie. Néanmoins, certaines modifications votées par le Sénat perdurent. La nouvelle loi devrait être votée définitivement dans le courant du premier semestre 2018.

Quoiqu’il en soit, il est instructif d’examiner dès à présent les principales modifications qui concerneront demain les professionnels de l’immobilier en matière contractuelle et en droit des sociétés.

Quels impacts sur les contrats immobiliers ?

S’agissant des clauses abusives entre professionnels, le code civil autorise le juge, en cas de litige, à remettre en cause les clauses figurant dans les conditions générales des contrats. L’article 1110 du code civil prévoit que ces clauses figurent nécessairement dans des conditions générales lesquelles ne sont pas, par définition, négociées de gré à gré. Pour pallier le risque pesant sur les contrats qui comprennent des conditions générales,

ainsi par exemple des baux commerciaux, les avocats ont pris l’habitude d’introduire une clause stipulant que l’ensemble des obligations a été négocié entre les parties. Lors du projet de ratification de l’Ordonnance, le Sénat avait proposé de supprimer toute référence à la notion de conditions générales dans le code civil et, ce faisant, de supprimer l’insécurité juridique résultant de la reconnaissance des clauses abusives entre professionnels par le droit commun. L’Assemblée Nationale a supprimé cet amendement adopté par le Sénat : c’est donc un retour à la case départ (pour le moment) !

Concernant l’imprévision, depuis la réforme, l’article 1195 du code civil confère au juge un pouvoir exorbitant dans les contrats au long cours: si les parties ne parviennent pas à s’accorder à l’issue d’une procédure de révision de leur contrat suite à un changement de circonstances imprévisibles rendant son exécution excessivement onéreuse pour une des parties, le juge peut décider de modifier lui-même le contrat ou d’y mettre fin en décidant des modalités. Là encore, les avocats recourent systématiquement à une stipulation écartant l’application du code civil sur ce point. En effet, les entreprises sont hostiles au fait de laisser le juge décider à leur place.

Le Sénat a ainsi souhaité supprimer le texte en question, ce que l’Assemblée Nationale a refusé. Le sort de l’imprévision en droit des contrats semble donc incertain.

Quels impacts sur le droit des sociétés ?

Depuis la réforme, deux nouvelles menaces pèsent de manière systématique sur la validité des contrats passés par les sociétés, ce qui a suscité un tollé chez les professionnels du droit. Première disposition anxiogène, l’article 1145 du code civil qui dispose que la capacité des sociétés est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet social. Il s’agit là d’un véritable nid à contentieux tant les termes de la loi sont équivoques. Il faut ici saluer le parlement qui a voté de manière pertinente la suppression du dispositif critiqué dans le projet de loi. Seconde disposition posant problème, l’article 1161 du code civil destiné à lutter contre les conflits d’intérêts et qui dispose qu’un représentant ne peut agir pour le compte de deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté. Cette disposition, incompatible avec les règles du droit des sociétés, fait peser un risque juridique inutile sur les conventions intra-groupes et, plus généralement, sur les opérations où un représentant unique intervient. Heureusement, le parlement s’est mis d’accord pour supprimer le texte à l’origine de la difficulté, qui ne sera bientôt plus applicable aux personnes morales. Toutefois, outre les incertitudes liées aux nouveaux textes et aux inévitables problèmes d’application de la loi dans le temps, il faut ajouter qu’une fois la loi de ratification votée, tous les articles du code civil issus de la réforme du droit des contrats pourront être soumis à l’examen du Conseil constitutionnel au moyen d’une question prioritaire de constitutionnalité. Plus que jamais, l’avocat s’avère être le partenaire incontournable des professionnels de l’immobilier pour éviter les embûches qui ne manqueront pas d’accompagner la dernière réforme. »

Florence Defradas & Jonathan Quiroga-Galdo

LPA-CGR Avocats

Édito
par Thierry Mouthiez

le 16/07/2018

Paris sous ses plus beaux atours…

« Paris attend plus de 3 500 banquiers de la City » titrait, la semaine dernière, « Le Figaro » au lendemain d’un dîner de gala organisé par Paris Europlace au cours duquel le Premier ministre Edouard Philippe a annoncé de nouvelles mesures pour encourager les banquiers internationaux à s’installer dans la Capitale suite au Brexit.

Le lendemain, Paris Ile-de-France Capitale Economique et KPMG rappelaient que « dès mars 2018, à l’occasion de la cinquième édition du Forum Grand Paris », les deux partenaires « révélaient dans leur rapport sur les métropoles mondiales, « Global Cities Investment Monitor », que les investissements internationaux dans le Grand Paris étaient en hausse de 70 % par rapport à 2016, faisant de Paris la 3ème destination la plus attractive du monde sur cette typologie d’investissements ». Surtout, « dans la nouvelle version de cette étude dédiée à l’attractivité des métropoles mondiales, la montée en puissance de Paris et de son image se confirme. 516 dirigeants d’entreprises de 22 pays ont été interrogés et donnent les tendances suivantes : Paris prend la 3ème place des métropoles dans le monde en terme d’image (l’écart avec Londres et New-York se réduit de moitié au cours d’une seule année » !) ; les investisseurs sont de plus en plus favorables à cette destination ; l’attractivité de Paris devrait encore progresser d’ici trois ans et le Brexit s’impose comme un facteur déterminant pour les investisseurs ». Et Christian Nibourel, président de Paris-Ile-de-France Capitale Economique de souligner : « nous entrons vraiment et ce, de manière très concrète, dans un temps nouveau où la marque de Paris, en tant que premier centre d’affaires mondial, se renforce chaque jour »…

Face aux résultats du 1er semestre dans l’immobilier d’entreprise (demande placée, loyers, volume d’investissement en hausse, stock en baisse), nombre de professionnels ne manquent pas de s’interroger sur le haut de cycle, redoutant qu’il soit atteint. Face à l’ensemble de ces informations selon lesquelles Paris ne cessent de renforcer ses atours, il ne semble pas impossible que le marché reste un moment en haut du cycle. Voire continue son ascension… Dans ce contexte, gagner la Coupe du Monde de Football constitue un facteur positif supplémentaire. Et l’on sait l’importance du facteur psychologique dans l’économie…

Portrait

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