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Des loyers toujours en baisse dans le privé

- Le - par Michel Mouillart

L’année 2015 avait enregistré une progression rapide du nombre des relocations et des locations nouvelles réalisées (+ 11,7 %) : après plusieurs années d’une dépression renforcée par des dispositions publiques défavorables, le marché locatif privé retrouvait un niveau d’activité soutenu.

Depuis, la pression de la demande ne s’est pas relâchée et le marché affiche un taux de mobilité résidentielle1 particulièrement élevé, comparable à celui qui se constatait avant que ne se déclenche la crise économique et financière internationale des années 2008-2009. D’ailleurs, depuis le début de l’année, l’activité du marché locatif privé s’est légèrement accrue, avec +0,3 % sur les deux premiers mois de 2017, en glissement annuel2.

La mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a en effet bénéficié, jusqu’au début de l’été 2016, de l’inflexion sensible du discours public, redonnant à l’investissement locatif privé et à la gestion locative associée la place qui avait longtemps été la sienne au sein de la politique du logement. Elle est en outre alimentée par la vitalité de la démographie, par les aspirations à une amélioration des conditions de logement qui ont accompagné le redressement du moral des ménages et par les besoins de mobilité familiale ou professionnelle que la reprise économique a commencé à renforcer. De plus, grâce à des conditions de crédit exceptionnelles et s’appuyant sur le renforcement des aides publiques à l’accession (dans le neuf), nombre de locataires du secteur privé ont choisi de réaliser leurs projets d’accession à la propriété, tant dans le neuf que dans l’ancien : avec en conséquence, l’amplification du redressement de la mobilité des locataires du secteur privé.

Pourtant, alors que l’activité est soutenue, l’évolution des loyers de marché3 reste contenue sur l’ensemble du marché locatif privé de la Métropole. Et sur les deux premiers mois de 2017, les loyers de marché stagnent en glissement annuel.

Graph-MMouillart-copie

Aussi, les loyers ont progressé de 0,4 % par an, en moyenne de 2013 à 2017, donc moins vite que l’inflation (+0,6 % en moyenne, chaque année). Le ralentissement est remarquable puisque, de 1998 à 2006, ces mêmes loyers avaient augmenté de 4 % chaque année, pour une inflation qui était de 1,8 % par an. Le décrochage était en effet intervenu dès 2007 : entre 2007 et 2012, la hausse des loyers n’était plus que de 1,6 % par an, en moyenne, pour une inflation estimée par l’Insee à 1,7 % par an, en moyenne. Le changement de rythme de progression des loyers constaté depuis 2006 a évidemment accompagné le ralentissement de l’activité locative privée observé dans le même temps sous l’effet des crises économiques qui se succèdent et de la paupérisation des candidats à la location (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d’achat, dégradation des aides personnelles au logement…).

Et si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, dans 45 % d’entre elles les loyers baissent depuis le début de l’année : en outre, dans 30 % des villes, les loyers ne progressent que très lentement et moins vite que l’inflation. De plus, depuis 2013, dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants les loyers de marché ont augmenté moins vite que l’inflation (+0,6 % en moyenne chaque année, d’après l’Insee), alors que dans les autres villes, la hausse a été contenue, de moins de 1 % dans la plupart des cas. Les loyers ont même reculé à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint-Etienne. Ils sont restés stables à Rennes. Et ils n’ont que très faiblement progressé à Grenoble, à Lille, à Montpellier, à Strasbourg et à Toulon.

Tableau-MMouillart-copie

Le mouvement de ralentissement des loyers de marché et la baisse constatée (notamment) depuis le début de l’année 2017 ne sont cependant pas spécifiques aux seules grandes villes et à leurs agglomérations. Il serait en effet tentant, sinon, de considérer que les dispositions publiques d’encadrement des loyers à la location ou à la relocation (décret d’août 2012 puis loi Alur) ont permis au marché de retrouver plus de raison, plus de calme. Car en fait, les évolutions se sont constatées partout sur le territoire, même sur les plus petits des marchés ruraux situés en dehors des zones d’encadrement. Cela est évident bien sûr lorsqu’on constate que l’évolution concerne l’indice France entière et pas seulement les zones où " le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif ".

D’autant que la baisse ou la stagnation des loyers de marché qui se constate dans 73,9 % des villes (et EPCI) de plus de 10 000 habitants a massivement concerné des petits marchés, sans tension apparente et/ou anormale, très fréquemment situés dans l’espace rural et sur lesquels les locations nouvelles et les relocations se réalisent autour de
8 euros/m2 !

Le mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché trouve en effet son origine dans les transformations économiques constatées sur tous les territoires depuis le déclenchement de la crise économique et financière internationale (montée du chômage, moindre progression voire pertes de pouvoir d’achat, remise en cause des aides personnelles au logement…). Cela est logique compte tenu des clientèles de ménages logées par le parc locatif privé : le constat de l’occupation des différentes composantes du parc de résidences principales que dresse l’Insee rappelle en effet que les ménages à bas revenus4 restent plus largement représentés dans le parc privé que dans le parc social. Par exemple d’après l’Insee, le parc privé (au sens strict, hors " autres statuts ") accueille 62,6 % des ménages à bas revenus, contre 28,8 % pour le parc locatif social. Le seul parc locatif privé accueillant 29,9 % de ces ménages (soit 43,4 % de ses locataires) : et même 17,8 % de ménages pauvres contre 18,4 % pour le parc locatif social. Il aurait donc été étonnant que, durant une période de crise telle que celle traversée depuis près de 10 ans, l’évolution des loyers de marché ait pu être orientée autrement qu’elle le fut, partout sur le territoire.

On a pu ainsi se demander quel pouvait bien être l’objectif d’un dispositif d’encadrement des loyers tel que prévu par la loi Alur5 puisque sur Paris, entre 2013 et 2017, les loyers de marché ont cru de 0,8 % par an, en moyenne, stagnant même depuis 2014 ; et baissant de manière sensible en 2015 (-1,3 %), sans qu’il soit a priori possible d’imputer le mouvement à la mise en œuvre de l’encadrement, le recul ayant commencé dès le début de l’année.

Néanmoins, le dispositif d’encadrement a été étendu sur Lille depuis le 1er février 2017. Un des arguments principaux présentés étant alors qu' "avec une hausse de 70 % contre 50 % pour l’ensemble du territoire national entre 2000 et 2012, les loyers privés demeurent parmi les plus élevés des grandes villes de France "…

Tableau-MMouillart-2-copie

Aucune " enquête-logement " ne permet pourtant d’évaluer comment l’encadrement va permettre d’alléger les taux d’effort des ménages lillois. Toutefois Clameur6, constate que la hausse des loyers a bien été plus rapide sur Lille que sur d’autres grandes villes jusqu’en 2012 : depuis, en revanche, les loyers n’y ont cru que de 0,2 %, en moyenne chaque année, contre 0,5 % France entière. Dans le même temps, les loyers ont augmenté de 0,5 % sur Nantes et sur Toulouse, de 1 % sur Bordeaux ou sur Lyon… montrant si besoin en était que le choix des sous-périodes ou des villes peut conduire à d’autres conclusions. Des arguments ad hoc ne peuvent qu’être de faible pertinence. On pourrait par contre remarquer que si on veut comparer des villes comparables, on peut par exemple mettre Lille en perspective avec Bordeaux : la taille des populations y étant de même ordre, mais sur Bordeaux — où les loyers de marché sont actuellement de 13,2 euros/m2 contre 13,9 euros/m2 sur Lille —, la taille du parc locatif privé pour 1 000 habitants est de 30 % supérieure à celle de Lille. La rareté/pénurie n’a qu’en de très rares circonstances été associée à des loyers plus faibles, sauf peut-être sur des marchés administrés (mais sans que les conditions de sortie des années de contrôle ne soient intégrés dans les attendus des décisions publiques) ; et sauf — évidemment — dégradation marquée de la qualité des produits présentés sur le marché.

L’annonce d’une prochaine extension de l’encadrement des loyers sur 411 communes franciliennes, à partir de 2018, s’inscrit dans cette logique de mise sous tutelle administrative du marché locatif privé, sans qu’aucun argument économique (voire social) véritable ne puisse la motiver. D’après l’Olap7, près de 25 % des relocations se réalisent avec un loyer en baisse en petite couronne depuis 2013, par exemple. Et d’après Clameur, le ralentissement de la progression des loyers de marché est déjà quasi général : entre 2000 et 2017, cette évolution a concerné 96,6 % des 411 communes concernées et, alors que l’augmentation des loyers avait été de 2,2 % par an en moyenne durant les années 2000 à 2006, l’accroissement annuel moyen n’est plus que de 0,6 % depuis (pour une inflation annuelle de 0,6 % d’après l’Insee).

1 – Le taux de mobilité résidentielle des locataires du secteur privé mesure la proportion de logements du secteur locatif privé qui sont remis chaque année sur le marché : comme les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d’une relocation, cet indicateur permet d’apprécier l’activité du marché locatif privé.

2 – En glissement annuel, le nombre moyen de relocations et de locations nouvelles observées par Clameur sur les deux premiers mois de 2017 est comparé au niveau constaté en 2016 à la même époque.

3 – Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL qui régit les baux en cours. Et elle ne doit pas être confondue avec la variation des loyers entre deux locataires.

4 – Dont les ménages pauvres, qui représentent de l’ordre de la moitié de la catégorie des ménages à bas revenus.

5 – " La conjoncture du marché locatif privé ", Administrer, n° 502, octobre 2016, pp 25-35.

6 Dont les données semblent avoir été utilisées sans pour autant être mentionnées…

7 – " Rapport sur l’évolution des loyers en 2015 ", Olap, juillet 2016.

Michel Mouillart

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