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Michel Mouillart : « est-il moins coûteux de se loger à la campagne qu’en ville ? »

ChroniquesLogement

le 20 Oct 2017

Construire uniquement dans ce que l’on appelle les « zones tendues » a-t-il un sens ? Quelle est la réalité des territoires et à quels taux d’effort les ménages, en ville ou en zone rurale, sont-ils assujettis ? Le professeur Michel Mouillart livre, dans cette chronique, son analyse…

Confrontés à des déséquilibres (montée du déficit en logements, déclassement « énergétique » d’une partie importante du parc de logements…) de plus en plus difficilement maîtrisables, la réorientation de la politique publique du logement s’est appuyée à partir de 2010 sur un recentrage des aides en faveur des territoires sur lesquels les déséquilibres seraient les plus prononcés.

Dans ces conditions, les déséquilibres quantitatifs entre l’offre et la demande doivent « à tout prix » être résorbés sur ces territoires. D’autant que ces déséquilibres y seraient tellement puissants que même les ménages à revenus moyens en seraient exclus. L’Etat devrait ainsi concentrer (presque) tous ses moyens au bénéfice de ces territoires1. C’est-à-dire sur quelques bassins circonscrits de mal logement, plutôt que de continuer, avec une inefficacité souvent qualifiée de remarquable, de saupoudrer l’intervention publique sur un large territoire .

Un argument largement utilisé et pourtant fréquemment démenti est présenté en appui de cela : en dehors des territoires les « plus tendus » (donc hors les zones Abis, A et B1, voire hors la zone B2 urbanisée2), les niveaux des prix seraient suffisamment bas pour permettre de se passer des interventions publiques (une autre forme du « saupoudrage inefficace »).

Pourtant, les prix des logements à l’achat, comme d’ailleurs les valeurs locative sont à l’image des niveaux de revenus. Sur chaque territoire, les valeurs (prix ou loyers) s’adaptent à la capacité financière des clientèles potentielles. Il est aussi difficile pour un Auvergnat ou un Franc-Comtois d’accéder à la propriété ou de trouver un logement à louer dans sa région à un niveau compatible avec ses ressources, qu’à un Francilien en Ile-de-France.

Afin d’illustrer cela, on peut constater que la situation financière des ménages qui accèdent (ou qui primo accèdent) à la propriété est comparable sur (presque) tous les territoires de la Métropole, en observant les deux indicateurs habituellement utilisés3 : le coût relatif des opérations d’accession réalisées (le rapport entre le coût d’achat, y compris les frais de notaire et les éventuels frais d’agence, et les revenus du ménage) et le taux d’effort supporté (la part du remboursement des crédits contractés pour financer l’achat immobilier dans les revenus du ménage).

Mis à part le cas particulier de l’agglomération parisienne (dont Paris), il est en effet aussi coûteux pour un ménage d’accéder ou de primo accéder à la propriété dans une petite commune de 2 000 à 5 000 habitants que dans une agglomération urbaine de plus de 200 000 habitants. En outre, le coût relatif d’un logement en accession est plus élevé dans une commune rurale de mois de 2 000 habitants que dans les agglomérations de 20000 à 200000 habitants.

De même, les taux d’effort ne sont pas moins élevés dans les communes et agglomérations urbaines de moins de 20000 habitants que dans les unités urbaines de plus de 200 000 habitants. Cela veut donc dire que l’action publique doit bien porter sur tous les territoires car les déséquilibres sont comparables sur tous les territoires.

Microsoft Word - Immoweek Mouillart 10 2017.docx

Répartition des ménages selon leur statut d’occupation et la tranche d’unité urbaine

Michel Mouillart

Édito
par Valérie Garnier

le 19/09/2018

La Défense : 60 ans et toujours sexy !

L’histoire se passe dans un pavillon situé en banlieue parisienne, en l’occurrence Courbevoie. Une ville en plein bouleversements, consécutifs aux travaux d’urbanisme monumentaux qui y sont engagés, tout comme à Puteaux et Nanterre, pour que le futur quartier de La Défense voit le jour.

Les camions, les pelleteuses, les marteaux-piqueurs, les grues et le bruit incessant que forme l’ensemble, dressent le décor du film de Pierre Granier-Deferre, d’après un roman de Georges Simenon, intitulé « Le Chat ». Nous sommes en 1971 et le quartier de La Défense, qui a été inauguré avec l’ouverture du Cnit en septembre 1958, s’apprête à émerger. Courbevoie, Puteaux et Nanterre vivent leurs derniers jours de « petites banlieues parisiennes ».
Après moultes rebondissements, péripéties et crises diverses, La Défense n’a eu de cesse de se développer, de se construire et même se déconstruire !
Pour faire face à l’obsolescence de nombreuses tours, un « Plan de Renouveau de La Défense » est lancé en 2006 par Nicolas Sarkozy, alors président de l’Epad. Il prévoit la construction de 850 000 m2 de bureaux supplémentaires, dont 350 000 en démolition-reconstruction ; 100 000 m2 de nouveaux logements et la réalisation de grands équipements.

En 2007, l’EPGD est créé pour gérer et promouvoir le quartier d’affaires. En 2010, l’EPGD change de nom pour devenir Defacto, tandis que l’Epad fusionne avec l’Epasa, aménageur de la Zac Seine-Arche, pour devenir l’Epadesa.

En janvier 2018, Defacto et l’Epadesa décident, à leur tour, de fusionner et la nouvelle structure, en charge de gérer, d’aménager et de promouvoir le quartier se nomme alors Paris La Défense.

Aujourd’hui, Paris La Défense fête ses 60 ans ! Historiquement, il s’agit du premier quartier d’affaires européen ; le quatrième le plus attractif au monde, selon le baromètre d’attractivité EY-ULI 2017 ; un territoire de 564 hectares, dont 31 d’espaces piétons ; 500 entreprises sont implantées, dont 41 % d’origine étrangère ; 75 % de sièges sociaux. La Défense, c’est aussi 3,5 millions de mètres carrés de bureaux dans plus de 70 tours, dont 10 000 m2 d’espaces de coworking ; 180 000 salariés ; 42 000 habitants et 45 000 étudiants. La Défense continue de se moderniser autour de nouvelles gares et développe des infrastructures au service des habitants afin de s’intégrer et répondre aux exigences et aux ambitions du Grand Paris. Bref, La Défense est loin d’avoir achevé son évolution urbaine !

Portrait

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