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Michel Mouillart : « est-il moins coûteux de se loger à la campagne qu’en ville ? »

- Le - par Michel Mouillart

Construire uniquement dans ce que l’on appelle les « zones tendues » a-t-il un sens ? Quelle est la réalité des territoires et à quels taux d’effort les ménages, en ville ou en zone rurale, sont-ils assujettis ? Le professeur Michel Mouillart livre, dans cette chronique, son analyse…

Confrontés à des déséquilibres (montée du déficit en logements, déclassement " énergétique " d’une partie importante du parc de logements…) de plus en plus difficilement maîtrisables, la réorientation de la politique publique du logement s’est appuyée à partir de 2010 sur un recentrage des aides en faveur des territoires sur lesquels les déséquilibres seraient les plus prononcés.

Dans ces conditions, les déséquilibres quantitatifs entre l’offre et la demande doivent " à tout prix " être résorbés sur ces territoires. D’autant que ces déséquilibres y seraient tellement puissants que même les ménages à revenus moyens en seraient exclus. L’Etat devrait ainsi concentrer (presque) tous ses moyens au bénéfice de ces territoires1. C’est-à-dire sur quelques bassins circonscrits de mal logement, plutôt que de continuer, avec une inefficacité souvent qualifiée de remarquable, de saupoudrer l’intervention publique sur un large territoire .

Un argument largement utilisé et pourtant fréquemment démenti est présenté en appui de cela : en dehors des territoires les " plus tendus " (donc hors les zones Abis, A et B1, voire hors la zone B2 urbanisée2), les niveaux des prix seraient suffisamment bas pour permettre de se passer des interventions publiques (une autre forme du " saupoudrage inefficace ").

Pourtant, les prix des logements à l’achat, comme d’ailleurs les valeurs locative sont à l’image des niveaux de revenus. Sur chaque territoire, les valeurs (prix ou loyers) s’adaptent à la capacité financière des clientèles potentielles. Il est aussi difficile pour un Auvergnat ou un Franc-Comtois d’accéder à la propriété ou de trouver un logement à louer dans sa région à un niveau compatible avec ses ressources, qu’à un Francilien en Ile-de-France.

Afin d’illustrer cela, on peut constater que la situation financière des ménages qui accèdent (ou qui primo accèdent) à la propriété est comparable sur (presque) tous les territoires de la Métropole, en observant les deux indicateurs habituellement utilisés3 : le coût relatif des opérations d’accession réalisées (le rapport entre le coût d’achat, y compris les frais de notaire et les éventuels frais d’agence, et les revenus du ménage) et le taux d’effort supporté (la part du remboursement des crédits contractés pour financer l’achat immobilier dans les revenus du ménage).

Mis à part le cas particulier de l’agglomération parisienne (dont Paris), il est en effet aussi coûteux pour un ménage d’accéder ou de primo accéder à la propriété dans une petite commune de 2 000 à 5 000 habitants que dans une agglomération urbaine de plus de 200 000 habitants. En outre, le coût relatif d’un logement en accession est plus élevé dans une commune rurale de mois de 2 000 habitants que dans les agglomérations de 20000 à 200000 habitants.

De même, les taux d’effort ne sont pas moins élevés dans les communes et agglomérations urbaines de moins de 20000 habitants que dans les unités urbaines de plus de 200 000 habitants. Cela veut donc dire que l’action publique doit bien porter sur tous les territoires car les déséquilibres sont comparables sur tous les territoires.

Microsoft Word - Immoweek Mouillart 10 2017.docx

Répartition des ménages selon leur statut d’occupation et la tranche d’unité urbaine

Michel Mouillart

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