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Michel Mouillart (Frics) : avis de gros temps sur le financement du logement

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le 02 Mar 2018

Quelle évolution pour le marché du logement en ce début d’année ? Quelles perspectives ? Sont-elles aussi heureuses que certains le disent ? Le professeur Michel Mouillart livre son analyse.

Après une très bonne fin d’année 2016, le marché des crédits immobiliers avait encore fait preuve de vigueur au 1er semestre 2017 : mesurée au niveau des offres acceptées (hors les rachats de créances), la production était alors en progression de 42,4 %, en glissement annuel (GA), d’après l’ Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers. Certes, le début de 2016 n’avait pas fait montre d’un excès de dynamisme : après l’atonie habituelle de la demande durant les mois d’hiver, le rebond du printemps avait été confisqué par les mouvements sociaux et les inondations. Pour autant, la demande était encore puissante, quels que soient les indicateurs de conjoncture observés.

Mais au cours du printemps, la demande de crédits a présenté les premiers signes d’affaiblissement : la remontée des prix des logements observée dès la fin du printemps 2015 (Baromètre LPI-SeLoger) avait déjà commencé à altérer la solvabilité de la demande (Observatoire Crédit Logement- CSA). D’ailleurs, dès le mois de mai, l’enquête mensuelle de la Banque de France notait la dégradation de la demande de crédits à l’habitat des ménages.

L’atterrissage de la demande s’est alors confirmé au cours du 2nd semestre 2017, avec notamment une forte contraction de la production de crédits au cours du 4ème trimestre. Ainsi au 2nd semestre, la production de crédits immobiliers a reculé de 11 %, en GA.

Les conséquences de ce retournement de conjoncture n’ont pas été ressenties sur le marché du neuf, même si les ventes de maisons individuelles ont clairement décroché dès novembre (Markemétron LCA-FFB). Il est vrai que les annonces d’une remise en cause prochaine des soutiens publics (suppression des aides personnelles à l’accession, dégradation du PTZ et du Pinel en zones B2 et C) avaient convaincu une partie de la demande de réaliser ses projets par anticipation. En revanche, le marché des travaux a renoué avec le marasme, après la courte embellie du 1er semestre : avec une production de crédits en recul de 10,5 % au 2nd semestre. Alors que les crédits à l’ancien se sont effondrés au 4ème trimestre (-26,4 % en GA), après un 3ème trimestre qui, à la différence de ce qui se constate habituellement durant l’été, avait déjà donné l’alerte (-13,1 % en GA) : affichant au total un recul de 19,3 % au 2nd semestre, comme cela est le cas lorsque le marché de l’ancien est entré en récession.

Il n’y avait donc guère de raisons pour que le marché se redresse en janvier 2018, l’affaiblissement de la demande en 2017 en réponse à la dégradation de sa solvabilité (la hausse des prix de l’immobilier) ne pouvant que se renforcer compte tenu des orientations de la politique publique : d’autant que les conséquences des intempéries ont (fortement) pesé sur la réalisation des projets immobiliers des ménages. Cela a d’ailleurs été confirmé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA (en niveau trimestriel glissant, -13,1 % pour le nombre de prêts accordés, en GA) et par l’enquête mensuelle de la Banque de France : le maintien de conditions de crédit exceptionnelles n’est plus suffisant pour redynamiser la demande des ménages.

La demande de crédits à l'habitat des ménages (solde d'opinion en %)

La demande de crédits à l’habitat des ménages (solde d’opinion en %)

C’est dans ce paysage tourmenté que la prévision pour 2018 d’un recul d’au moins 10 % de la production de crédits a pris son sens.

Mais au-delà de cet affaiblissement de la production de crédits, il est à craindre que le recul soit (sensiblement) plus marqué. Des nuages s’amoncellent en effet sur le financement du logement.

On notera d’ailleurs que pratiquement aucune des interventions faites lors de la Conférence de Consensus (sans même parler des contributions) n’a effleuré la question du financement du logement. Il est vrai que le projet de loi ELAN n’y accorde aucune attention. Et au-delà des évolutions engagées par la Loi de Finances, les déclarations qui se sont succédées durant l’automne semblent explicites : la « nouvelle » politique de l’épargne qui se dessine doit permettre de réorienter l’épargne des ménages, au bénéfice des placements boursiers et/ou financiers, et donc (presque sûrement) au détriment de l’épargne immobilière. La question du financement du logement (re)devient donc secondaire : ce qui est logique, puisqu’il ne s’agit plus d’atteindre un objectif de construction élevé, mais de créer un « choc d’offre ». Comme il y a 40 ans, lorsque la réorientation de l’épargne des ménages avait mis en avant une supposée concurrence entre l’épargne financière et l’épargne immobilière…

Une des « mesures » emblématiques en cours de finalisation pourrait concerner l’épargne- logement: au motif qu’elle ne remplit plus son rôle de financement des crédits nouveaux accordés, sa banalisation et donc sa suppression paraissent à l’ordre du jour. Mais on ne peut limiter le raisonnement au seul montant des crédits accordés chaque année: à côté de sa fonction de financement direct, l’épargne- logement remplit, depuis le milieu des années 1990, une fonction nettement plus essentielle, celle du refinancement d’une partie des crédits accordés. C’est grâce à l’excédent des dépôts sur les prêts et à sa stabilité (ses disponibilités en ressources longues), la trop fameuse « trésorerie de l’épargne- logement » qui dans l’esprit de beaucoup serait synonyme de trésor caché, que le dispositif permet cela : en son absence, les établissements de crédit devraient par exemple, afin de compenser ce manque, se refinancer sur les marchés obligataires. C’était là un des objectifs que certaines des propositions du Comité de Bâle avaient mis en avant lors de sa « consultation » de 2015 : remettre en cause le modèle français de financement du logement (des taux fixes et bas, sur des durées longues…) ; et le faire glisser vers le modèle anglo-saxon de titrisation généralisée, avec en ligne de mire la généralisation des taux variables et des durées plus courtes, une plus grande sélection des emprunteurs…

Alors certes, les propositions qui visaient à instaurer un nouveau « Bâle III » ont été écartées depuis, mais la remise en cause du système actuel de l’épargne-logement ne peut qu’interpeller… et laisser craindre un premier (grand) pas dans la voie de la démutualisation. D’autant que depuis le 1er janvier 2018, un droit de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur est institué (amendement Bourquin, loi du 21 février 2017). Cette disposition, présentée par beaucoup comme une avancée en faveur du consommateur, a cependant élargi la brèche dans ce qui constitue une des spécificités du modèle français de financement du logement, la mutualisation des risques.

La production de crédits immobiliers en niveau annuel glissant. Indices de la production base 100 en 2012

La production de crédits immobiliers en niveau annuel glissant. Indices de la production base 100 en 2012

Mais s’il semble acquis que cela va renforcer une concurrence déjà vive, la promesse d’économie avancée pour glorifier ce nouveau « droit » paraît pourtant en trompe l’œil. En effet, comme une étude fort documentée a pu l’établir: « les écarts tarifaires entre contrats groupe bancaires et contrats individuels, souvent mis en avant sur le marché, sont exprimés en coût total de l’assurance, jusqu’à la fin du prêt ». Alors qu’en fait, et cela n’est guère contestable, le coût total de l’assurance ne prend pas en considération la durée réelle des crédits contractés (qui n’est pas de 18 à 20 ans comme supposé par les tenants de la déliaison, mais de 8 à 10 ans, du fait des remboursements anticipés ou de la revente des biens), ni d’ailleurs les tarifs réellement pratiqués par les établissements de crédit : les « études » présentées pour justifier la déliaison faisaient référence aux tarifs catalogues des banques qui, d’après le « Groupement français des Bancassureurs » (les 2/3 du marché), sont supérieurs de 15 % en moyenne aux prix réellement pratiqués (du fait des remises tarifaires bénéficiant à près de 75 % des emprunteurs).

Aussi, comme l’étude d’Actélior le souligne, l’intensification de la concurrence qui va résulter de la mise en œuvre de cette déliaison va renforcer la segmentation des clientèles : avec une baisse des tarifs pour les profils les moins risqués (les 35 à 50 ans, urbains et appartenant de préférence à des professions et catégories socioprofessionnelles supérieures), ciblés par les contrats individuels, mais une hausse équivalente pour les profils les plus risqués, notamment les souscripteurs âgés de plus de 55 ans (voire les emprunteurs les plus modestes), au point de faire peser, sur certains produits, un risque de dépassement du taux d’usure.

La démutualisation tarifaire est, là aussi, porteuse de risque pour le système de financement du logement, dès lors qu’elle pourrait rendre difficile l’accès au crédit à une partie des ménages, faute d’assurance ! On imagine facilement le paysage qui se dessine, alors que, dans le même temps, les soutiens publics à la demande des ménages modestes ont commencé à être dégradés : c’est précisément ce paysage qui inquiétait déjà en 2015, à la lecture des propositions du Comité de Bâle… sauf qu’aujourd’hui le nouveau paysage prend forme.

Michel Mouillart

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

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