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Michel Mouillart (FRICS) : le surendettement immobilier, grande émotion, mais petits chiffres…

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le 02 Juil 2018

Non, le crédit immobilier pour l’accession à la propriété n’est pas le motif de hausse des dossiers de surendettement : le professeur Michel Mouillart le démontre dans cette chronique.

En 2017, d’après le « Baromètre du surendettement » de la Banque de France[1], 181 123 dossiers ont été déposés auprès des secrétariats des commissions de surendettement : le nombre de ces dossiers est comparable à celui qui était constaté dans la première moitié des années 2000, avant que ne se déclenche la crise économique et financière internationale. Parmi ces dossiers, 166 939 (92,2 % des dossiers déposés) ont été déclarés recevables, c’est-à-dire éligibles aux procédures légales de traitement du surendettement, donc considérés comme présentant un niveau d’endettement manifestement excessif au regard des capacités de remboursement des ménages considérés. Mais parmi ces derniers, 47 % concernaient des redépôts[2]. Ce sont donc 88 478 nouveaux dossiers de surendettement qui ont été reçus (48,8 % du total des dossiers déposés !).

Les enquêtes typologiques de la Banque de France et de l’Observatoire des Crédits aux Ménages[3] soulignent que le surendettement se rencontre presque toujours chez des ménages dont la contrainte budgétaire est nettement plus serrée que pour les autres[4] : tant en raison de leur situation familiale et professionnelle que parce que des ruptures (familiales ou professionnelles) sont venues déstabiliser un équilibre financier souvent déjà instable. Ce sont, en outre, fréquemment, des personnes faiblement qualifiées au niveau professionnel et/ou qui ont eu à subir des itinéraires professionnels chahutés. Ces ménages se trouvent ainsi très souvent confrontés à la nécessité de faire largement appel à des ressources externes (crédit à la consommation et découvert bancaire, sollicitations de la famille et des amis) pour faire face à des dépenses imprévues, voire à des dépenses courantes.

D’après la Banque de France, 87,8 % des dossiers de surendettement considérés comme recevables comportaient des « dettes financières » : 14,4 % des dossiers comptaient des crédits immobiliers, 79,3 % des crédits à la consommation (des crédits renouvelables, mais aussi des prêts personnels classiques) et 49,9 % des « autres dettes » (principalement des découverts bancaires)[5]. Mais il ne faut pas oublier que 81,7 % des dossiers de surendettement comportaient aussi des « dettes de charges courantes » : dans 49,6 % des dossiers se trouvent alors des dettes concernant le logement (presque toujours le loyer et les charges locatives, mais très rarement les charges de copropriété qui ne concernent que 1,7 % des dossiers), dans 43 % des dettes fiscales, dans 40,1 % des dettes d’électricité/gaz/chauffage, dans 30,2 % des dettes d’assurance ou de mutuelle, dans 25,5 % des dettes de santé ou d’éducation … et dans 22,3 % des dettes de téléphonie/internet ! Enfin, 56,7 % des dossiers de surendettement comportaient des « autres dettes » : c’est-à-dire, dans 29 % des dettes sociales, dans 28,8 % des dettes auprès d’un huissier ou d’un avocat…

Pourtant, avec l’entrée en vigueur des principales dispositions de la loi Lagarde en juillet 2010, les ménages ont modifié (ou ont été obligés de modifier) certaines de leurs pratiques de financement des dépenses de consommation et ont commencé à réduire l’usage des cartes de crédit. D’autant que, venant renforcer les dispositions de la loi Lagarde applicables au crédit à la consommation, la loi Hamon de mars 2014 a encore restreint le recours à un crédit renouvelable et confirmé son recentrage sur la gestion du budget et le financement de petits achats à caractère répétitif.

D’ailleurs, alors que le nombre de dossiers déposés chaque année en commission de surendettement n’avait cessé de s’élever jusqu’alors, il s’est à peu près stabilisé à haut niveau entre 2011 et 2014 (pour s’établir, en 2014, à 230 935 dossiers, dont 89,1 % déclarés recevables). Depuis, il se réduit de 7,8 %, en moyenne, chaque année : alors que dans le même temps, les encours des crédits immobiliers et à la consommation se sont accrus rapidement, comme d’ailleurs le nombre des ménages détenant ces crédits.

Certes, alors que la progression régulière du nombre de dossiers de surendettement déposés donnait lieu, régulièrement, à de nombreux articles et commentaires, la baisse observée depuis 2015 est passée (presque) inaperçue. Mais pas tout à fait, cependant ! Car cette diminution est associée au recul des ménages ayant recours à des crédits renouvelables, principalement. Donc – et cela n’a pas échappé à quelques commentateurs cherchant à souligner le caractère dangereux de l’investissement immobilier et surtout de l’accession à la propriété lorsqu’elle concerne des ménages modestes -, si le poids relatif des crédits à la consommation diminuait, il était à peu près assuré qu’en contrepartie celui des crédits immobiliers allait s’élever.

Et il est de fait que la part des dossiers déposés qui comprenaient des crédits immobiliers s’est nettement accrue durant ces années : de 7,2 % en 2010, à 9,8 % en 2012 … et 14,4 % en 2017. L’argument est fort évidemment. Il doit, cependant, être relativisé en remarquant que si la part des dossiers déposés par des propriétaires et des accédants a cru, elle ne l’a fait que plus modérément : de 7,5 % en 2010, à 9,5 % en 2012 … et 11,8 % en 2017. Toutefois, après deux crises économiques sévères, dont la grande crise des années 2008-2009, la progression de la proportion des propriétaires et des accédants n’a été que très modeste.

En outre, il convient de souligner que ce ne sont, chaque année, que de l’ordre de 12 000 à 15 000 ménages détenant des crédits immobiliers et/ou propriétaires et accédants qui déposent un dossier de surendettement : et parmi ceux-ci, de l’ordre de 10 000 à 12 000 ont déposé un dossier jugé recevable ! Par exemple, alors que pour certains commentateurs le nombre de ces dossiers aurait « explosé », 10 400 dossiers déposés par des propriétaires et des accédants étaient recevables en 2017, contre 8 200 en 2010.

A la différence de ce qui se décide parfois, ce n’est pas le crédit immobilier qui alimente les commissions de surendettement : l’accession à la propriété, par exemple, n’est pas synonyme de difficultés financières systématiques, même pour les ménages les plus modestes. Et compte tenu du niveau de risque associé, il est peu probable que par lui-même l’endettement immobilier (et notamment celui dédié à l’accession à la propriété) ait fait peser un risque potentiel de sinistralité élevé sur le secteur bancaire et financier français.


[1] « Le baromètre du surendettement au 4ème trimestre 2017 », DGSER-Direction des Particuliers, Banque de France, mars 2018.
[2] Cette proportion est en progression rapide depuis 2012. Les enquêtes « typologiques » réalisées par la Banque de France ont permis, par le passé, de préciser que ces redépôts étaient réalisés à la suite de changements dans la situation professionnelle ou familiale du demandeur (de l’ordre de la moitié des cas), en raison de mesures de traitement des situations de surendettement insuffisantes pour faire face aux déséquilibres à régler (près de 40 % des cas), du fait d’un nouvel endettement (plus de 10 % des cas)… Mais depuis plusieurs années, le détail de cette analyse n’est plus présenté.
[3] « Le surendettement des ménages : enquête typologique 2017 » (Banque de France, janvier 2018) et « L’endettement des ménages en novembre 2017 » (Observatoire des Crédits aux Ménages, 30ème rapport, Fédération Bancaire Française, mars 2018).
[4] En 2017, d’après la Banque de France, 64,4 % des ménages dont le dossier était recevable disposaient d’un revenu mensuel les faisant compter parmi les 3 premiers déciles de revenus de la population française (respectivement, 30,8 % parmi le 1er décile). Mais seulement 3 % parmi les 3 déciles supérieurs de revenus (respectivement 0,2 % parmi le dernier décile). En outre, la Banque de France établit que ces ménages surendettés se singularisent, la plupart du temps, par une absence de patrimoine, les rendant plus vulnérables aux aléas de la vie.
[5] La somme des types de dettes excède 100 %, un même dossier comportant en général plusieurs de ces dettes. En moyenne, 4,6 « dettes financières » par dossier … et, en moyenne, 8,6 « dettes » par dossier si on rajoute les « dettes de charges courantes » et les « autres dettes ».


D’ailleurs, si on rapproche l’évaluation du nombre de propriétaires et accédants concernés du nombre total de ménages détenant des crédits immobiliers[6], on peut estimer qu’en 2017, 0,14 % de ces ménages sont entrés pour la première fois dans une procédure de traitement du surendettement. Cette proportion étant de 0,12 % si on se limite aux seuls propriétaires et accédants : correspondant donc à un risque de très faible ampleur.


[6] L’Observatoire des Crédits aux Ménages estime, par exemple, qu’à la fin de l’année 2017, 8,92 millions de ménages détenaient un ou plusieurs crédits immobiliers en cours de remboursement.


Un tel constat n’est guère étonnant. Les dispositifs publics de sécurisation des accédants à la propriété (les aides personnelles, notamment) ont parfaitement rempli leur mission, amortissant les conséquences que les chocs de la conjoncture économique et financière internationale (telle par exemple la crise des années 2008-2009) ou les déséquilibres nationaux (pertes de pouvoir d’achat, montée du chômage) auraient dû avoir sur le secteur de l’immobilier résidentiel. Alors que les établissements bancaires et financiers, qui sont toujours particulièrement vigilants à l’égard des risques de défaut des emprunteurs, ont réussi à concilier l’inconciliable au cours des 20 dernières années, en transformant le secteur des crédits immobiliers aux ménages des années 1970 pour lui permettre de mettre en œuvre une production de masse (et donc de favoriser les achats immobiliers des ménages modestes) ; en développant un modèle de garantie personnelle (la caution solidaire d’un organisme financier) solide et résistant aux chocs économiques et financiers, désormais pleinement inscrit au rang des garanties prises en considération par le superviseur européen et les instances « baloises », à côté d’une garantie réelle traditionnelle (l’hypothèque) dont l’efficacité en la matière a été pour le moins médiocre au cours des dernières crises.

Mais pour l’avenir, la suppression des aides personnelles à l’accession et la remise en cause des dispositifs de soutien public à la réalisation des projets de (primo) accession à la propriété devraient altérer la capacité de résistance des ménages (et notamment des plus modestes) aux chocs de la vie, aux bouleversements économiques et professionnels, et donc accroître leur risque de défaut. Cela ne sera pas sans conséquence, bien sûr, sur l’évolution des taux des crédits immobiliers, dans le contexte d’une prochaine remontée (lente et régulière) des taux d’intérêt. Cela devrait aussi contribuer à l’augmentation du risque de surendettement immobilier : même s’il ne s’agit pas d’anticiper une forte augmentation du nombre de dossiers recevables, il est néanmoins plus que probable que la baisse de ce nombre observée depuis 2015 devrait progressivement céder la place à sa remontée. Pourtant, compte tenu de la faiblesse des chiffres constatée récemment, la situation n’aura rien d’alarmant !

Michel Mouillart

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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