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Michel Mouillart (FRICS) : « les aides sont-elles devenues inefficaces pour réguler l’activité ? »

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le 12 Sep 2018

Quatrième et dernier volet des chroniques de l’économiste Michel Mouillart sur le thème des aides au logement, sujet à l’ordre du jour lors des derniers Entretiens d’Inxauseta. Les aides et leur éventuelle suppression sont-elles sans conséquences sur la production de logements ? La réponse ci-après.

Quels que soient les arguments qui peuvent être opposés, pour ceux qui considèrent que les dispositifs actuels ne sont pas efficaces, une réalité devrait s’imposer : le dispositif des aides au logement ne permet plus de réguler l’activité du secteur du logement et de la construction, ayant perdu (sans doute en raison de tous ses défauts) les propriétés contracycliques qui furent les siennes par le passé.

Pourtant, rien dans l’histoire du secteur de l’immobilier et de la construction de ces 30 dernières années, par exemple, ne permet d’accréditer une telle thèse. Qu’il s’agisse du Plan de relance de la construction décidé au printemps 1993 (Plan de Charrette), puis de l’extension des aides à l’accession à la propriété qui a accompagné la mise en place du PTZ à l’automne 1995. Ou de la mise en place du Plan de Cohésion Sociale et du Programme National pour la Rénovation Urbaine qui a notamment permis de tripler le niveau de la construction locative sociale entre 2001 et 2011. Ou encore du Plan de Relance de la construction et des mesures de soutien à l’ensemble du secteur du logement décidés par le Président Nicolas Sarkozy dès la fin de l’année 2008 pour contrecarrer les conséquences récessives majeures de la crise économique et financière internationale qui s’était déclenchée quelques mois auparavant. Ou enfin de la relance de la primo accession à la propriété et de l’investissement locatif privé dès l’automne 2014 qui a permis de sortir de la nouvelle crise de la construction ouverte en 2012, par exemple.

En revanche, les décisions publiques remettant en cause les dispositifs d’aide dans le but essentiel d’alléger les engagements budgétaires de l’Etat, sans réflexion préalable sur leurs conséquences et/ou sur des mesures de substitution/compensation[1] permettant d’atténuer la brutalité de leurs conséquences économiques et sociales, ont toujours provoqué un recul (parfois sensible) du niveau de la construction (et de l’activité des autres marchés immobiliers résidentiels). Mise à part la chute de la construction déclenchée par la crise internationale des années 2008-2009, et néanmoins rapidement amortie par un Plan de Relance, les trois replis autres que le plus récent (déclenché par les décisions prises dès l’été 2017) trouvent leur origine dans la dégradation du budget du Logement.

On se rappelle ainsi que la suppression du PTZ dans l’ancien sans travaux en 2012 a provoqué une chute du nombre de logements anciens achetés par les ménages de près de 25 %. La suppression du dispositif Scellier et la dégradation du PTZ intervenues en 2012 ont ramené le niveau de la construction sous le seuil auquel elle était descendue lors de la crise économique et financière internationale des années 2008 et 2009. La détérioration du PTZ et la suppression des aides personnelles en faveur de l’accession ont entrainé une chute de 14,4 % des ventes des constructeurs de maisons individuelles durant le 1er semestre 2018[2]

Bien sûr, la remise en cause des dispositifs d’aide, leur dégradation et/ou leur transformation a toujours eu une conséquence (très) sensible sur le niveau de l’emploi du secteur. Par exemple, et pour se limiter aux effectifs dans le logement et les activités immobilières, le nombre d’emplois détruits entre 2012 et 2015 a été de l’ordre de 130 000 unités, d’après l’Insee. Alors que durant la crise des années 2008 et 2009, la perte n’avait été que de 70 000 unités, grâce aux soutiens publics dont le secteur avait bénéficié. De même, entre 2012 et 2015, la chute de la construction a renforcé les difficultés d’accès à un logement en réponse à la montée des besoins insatisfaits (de l’ordre de 200 000 unités, au total)…

Ainsi, si on se limite aux constats s’appuyant sur de fragiles comparaisons européennes, la conclusion (à charge) qui a été largement reprise depuis plusieurs mois ne peut que s’imposer : dans un contexte budgétaire tendu, les aides au logement sont trop élevées et « socialement et économiquement inefficaces », d’autant que leur impact inflationniste est « évident »… surtout si elles sont accordées à des ménages modestes dont la demande rendue artificiellement solvable ne peut que déséquilibrer les marchés[3].

Quoiqu’il en soit, il pourrait paraître logique de ne pas voir le secteur du logement comme un simple consommateur de ressources budgétaires et/ou publiques rares. Ni au niveau global, ni au seul niveau du budget de l’Etat ! Car si toutes les mesures de soutien au secteur du logement ont un coût global, tant pour le budget de l’Etat que pour les partenaires (les collectivités locales et les partenaires sociaux) habituellement associés (bon gré, mal gré) à la mise en œuvre des orientations publiques de la politique du logement, la nécessité de construire à un rythme soutenu et durant de nombreuses années s’impose[4] : sauf, bien sûr, à accepter de transmettre aux générations futures un patrimoine obsolète et dégradé, loin des préoccupations du développement durable.

On pourra, d’ailleurs, rappeler à cet égard qu’en dépit du relèvement éphémère du niveau de la construction constaté en 2017, le nombre de logements mis en chantier pour 1 000 ménages n’est guère plus élevé aujourd’hui qu’il y a 65 ans. Il sera probablement difficile, dans ces conditions, de faire face aux enjeux démographiques à venir ou à ceux de la modernisation énergétique du parc de logements. Mais sans doute ces objectifs qui étaient ceux d’hier ne sont plus ceux de demain…


[1] On pourrait, par exemple, s’interroger sur les raisons qui, en 2017, ont motivé la décision du ministère en charge du Logement et de celui de l’Economie et des Finances de dégrader le PTZ dans les zones C et B2. L’impact récessif de la décision attendu pour 2018 avait été clairement identifié et évalué, à l’automne 2017. Pour une économie budgétaire comparable à quelques petites dizaines de millions d’euros (sur un total de 800 millions d’euros d’économies attendues chaque année), mais avec la quasi certitude de préserver le nombre des ménages modestes en primo accession et donc d’éviter la lourde chute des ventes de maisons individuelles constatée depuis le début de l’année 2018 (sans oublier les conséquences sur l’emploi), il aurait pourtant été possible d’adapter à la marge l’ingénierie financière du PTZ : sans conséquence sur la solvabilité des bénéficiaires. C’est d’ailleurs en ce sens que le Sénateur Daubresse avait porté un amendement en décembre 2017, dans le cadre du projet de loi de finances rectificatives pour 2017.
Le questionnement est d’autant plus nécessaire que la suppression des aides personnelles à l’accession qui est venue durcir l’impact de la dégradation du PTZ provoque maintenant un bouleversement « inattendu » du système de financement du logement : avec la disparition induite du PAS et donc, en conséquence, une économie budgétaire supplémentaire pour l’Etat qui pourra ainsi se retirer du système de garantie du FGAS.
[2] En glissement annuel (Markemétron, CGI-Bâtiment/LCA-FFB, n° 30, juillet 2018).
[3] On retrouve, d’ailleurs, cet argument derrière les commentaires de ceux qui s’inquiètent de l’effet inflationniste que la suppression de la taxe d’habitation devrait avoir sur les loyers du secteur privé. Ceux-là oubliant, évidemment, que ces loyers sont encadrés en évolution depuis l’été 2012…
[4] « Combien faudra-t-il construire de logements demain ? », Observateur de l’Immobilier, n° 95, novembre 2017, pp. 8-19.


De même, il pourrait sembler difficile de poursuivre dans la voie ouverte avec la remise en cause des aides personnelles au logement si, dans le même temps, les revenus d’activité des ménages modestes ne leur permettent pas de se loger dans des conditions de confort comparables à celles des autres ménages : c’est bien déjà la réserve qui avait été émise par le rapport Consigny… en 1971.

Mais pour l’heure, l’effort de la collectivité en faveur du logement continue de descendre, largement sous le chiffre emblématique des 2 % du PIB et au point le plus bas de ces quarante dernières années, pour s’établir à 1,57 % en 2018, à 37 milliards d’euros courants. Et il est à craindre que les orientations de la loi de Finances pour 2019 et les « réformes » en cours (sans oublier celles en préparation) ne viennent renforcer la dégradation de cet effort, sans que personne ne puisse aujourd’hui expliquer comment il sera possible demain de faire plus et mieux avec moins.

Michel Mouillart

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

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