Chargement

retour Accueil > Logement > Chroniques > Michel Mouillart (FRICS) : marchés du logement,...

Michel Mouillart (FRICS) : marchés du logement, la fin des jours heureux

ChroniquesLogement

le 07 Mai 2018

Diminution des demandes de crédits immobiliers, hausse des prix des logements… les conséquences sur les marchés du logement sont lourdes. Le temps des jours heureux est-il révolu ? La réponse du professeur Michel Mouillart, dans cette chronique, est sans appel.

Dès le début du printemps 2017, la demande de crédits immobiliers des ménages a commencé à vaciller. Pendant plusieurs mois, entre mai et juillet 2017, les premiers signes d’affaiblissement de la demande ont fait écho à la remontée des prix des logements observée à partir de 2016 (Baromètre LPI-SeLoger), alors que les conditions de crédit ne s’amélioraient plus (Observatoire Crédit Logement/CSA). Aussi, après plus de trois années durant lesquelles la Banque de France notait, mois après mois, une amélioration rapide et régulière de cette demande[1], l’alerte aurait mérité plus d’attention. Il est vrai qu’après un 1er semestre 2017 « euphorique », le temps de l’atterrissage était difficile à envisager, pour beaucoup. Pourtant, dès septembre 2017 l’affaiblissement de la demande a fait place au repli : et depuis, la dégradation se poursuit. Certes, l’enquête de décembre aurait pu laisser espérer un retournement. Mais il ne s’agissait que d’une embellie, la réponse de la demande à la dégradation annoncée des dispositifs publics de soutien de la demande (PTZ[2] et dispositif Pinel) et à la suppression des aides personnelles à l’accession à la propriété.

 


[1] « Enquête mensuelle auprès des banques sur la distribution du crédit en France », Banque de France, avril 2018.

[2] Il est remarquable que le nombre de PTZ dont l’offre de financement a été acceptée au 4ème trimestre 2017 (46 275, dont 37 573 dans le neuf) corresponde au score trimestriel le plus élevé constaté depuis le 1er janvier 2012, date de la fin du PTZ dans l’ancien sans travaux décidée par Benoît Apparu.


D’ailleurs, l’Observatoire Crédit Logement/CSA confirme que le marché des crédits immobiliers s’est bien affaibli/retourné dès la fin de l’été 2017[3]. Le recul du nombre de prêts accordés en témoigne :

  • dans le neuf, l’activité avait commencé à ralentir dès le printemps 2017. Et en dépit du rebond constaté fin 2017, l’affaiblissement de la demande s’est confirmé depuis : en mars 2018, l’activité mesurée en niveau annuel glissant affiche une baisse de 7.4 % pour le nombre de prêts accordés. En outre, le recul s’est renforcé depuis le début de l’année 2018, en réponse à la dégradation des soutiens publics à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif privé et à la suppression des aides personnelles à l’accession : au cours du 1er trimestre 2018, la dégradation du rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en trimestre glissant s’est amplifiée, avec un nombre de prêts en recul de 12.4 % ;
  • en dépit des hésitations de la demande durant le 1er semestre 2016, la vitalité du marché de l’ancien ne s’est pas démentie jusqu’à la fin du printemps 2017. L’amélioration des conditions de crédit permettait de surcompenser la hausse des prix. Mais à partir de l’été 2017, l’activité a commencé à s’affaiblir, la solvabilité de la demande ne résistant plus à l’amplification de la hausse des prix : par exemple, au cours des 6 derniers mois, la dégradation de la solvabilité due à la hausse des prix constatée a été 4 fois plus forte que ce que la seule baisse des taux aurait pu absorber. Depuis la fin de l’été 2017, le marché ne parvient donc pas à se ressaisir. Les tendances du marché sont nettement au recul et en mars 2018, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en niveau annuel glissant est de – 4.6 % pour le nombre de prêts accordés (hors les rachats de créances). Et comme pour le marché du neuf, le rythme de la dégradation s’est amplifié depuis le début de l’année, avec un rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant de – 9.0 %.

D’après le Markemétron[4], par exemple, les conséquences du retournement de conjoncture sont loin d’être négligeables pour le secteur de la construction de maisons individuelles. Dès le mois de mai 2017, les ventes avaient commencé à reculer doucement : au 2ème trimestre, elles étaient ainsi en baisse de 2.0 %, en glissement annuel. Certes, il n’y avait pas encore matière à inquiéter, d’autant qu’en niveau annuel glissant l’activité progressait encore de 12.8 %, en glissement annuel. Mais la situation s’est encore dégradée durant l’été : pourtant, encore une fois, les alertes n’ont pas été considérées avec suffisamment d’attention et la « réforme » des aides à l’accession s’est focalisée sur les économies budgétaires, au lieu de réfléchir sur une adaptation des dispositifs et des produits qui aurait pu sauvegarder l’activité du secteur. D’autant que l’embellie de l’automne (la réalisation anticipée d’une partie des projets de primo accession sinon prévus pour le 1er semestre 2018) a atténué l’atterrissage sans douceur du secteur : et l’année 2017 a pu terminer sur une progression modeste de l’activité (+ 1.4 % sur un an, contre + 19.5 % en 2016) et sur un niveau de ventes que le secteur n’avait pas connu depuis 2011. Pourtant, après avoir renoué avec sa tendance baissière, les ventes ont reculé de 20.5 en glissement annuel sur le seul mois de décembre ! Ainsi, alors qu’en mars 2107, les ventes progressaient encore sur un an de plus de 19.6 % en niveau annuel glissant, en mars 2018, elles reculaient de 6.4 % : après un 1er trimestre 2018 affichant une baisse de 17.0 % de l’activité, en glissement annuel (contre + 16.2 %, il y a un an à la même époque). Il ne s’agit donc plus d’une simple détérioration de la conjoncture, comme cela peut être parfois présenté et est encore aimablement commenté. Mais d’un vrai décrochage qui devrait se solder, d’ici l’été prochain, par un niveau des ventes de près de 15 % inférieur à celui de l’année 2017. La perte de vitalité du marché est notable et la marche qui a été descendue correspond à une diminution des ventes de l’ordre de 8 à 10 %, en niveau annuel.


[3] « Observatoire Crédit Logement/CSA », avril 2018 (www.lobservatoirecreditlogement.fr).
[4] « Markemétron », CGI Bâtiment / LCA-FFB, n° 27, avril 2018.


En ce qui les concerne, les signatures de compromis[5] reculent depuis le début de l’année 2018, après avoir hésité dès la fin du printemps 2017, puis commencé à s’effriter à partir de septembre dernier. En dépit d’un niveau d’activité exceptionnel derrière lequel beaucoup se sont réfugiés afin d’éviter de voir la conjoncture se dégrader, la demande s’est affaiblie : la hausse des prix des logements a nettement dégradé la solvabilité des candidats à l’achat[6], alors que les conditions de crédit ne s’amélioraient plus. Aussi, après un très bon début d’année 2017, le rythme de progression des ventes mesurées en niveau annuel glissant n’était plus que de 5.3 % en septembre 2017, pour finir l’année à + 2.4 % : depuis il a ouvert la voie de l’atterrissage (sans douceur) du marché de l’ancien, avec – 3.9 % en mars 2018. Afin d’apprécier la hauteur de la marche que les ventes ont déjà descendue, en mars les compromis signés au 1er trimestre 2018 étaient inférieurs de 6.7 % à leur niveau du 1er trimestre 2017. Compte tenu du recul des financements constaté, la baisse des compromis signés devrait, d’ici l’été, s’établir un peu au-dessus de 10 %, en glissement annuel : et plus probablement entre 10 et 12.5 %, eu égard à l’impact que les mouvements sociaux actuels vont avoir sur la demande et les conditions dans lesquelles elle envisage de réaliser ses projets immobiliers.

Bien sûr, compte tenu de l’inadaptation des indicateurs de la statistique publique à apprécier l’état de la conjoncture, il aura fallu attendre plusieurs mois pour que le constat soit enfin « partagé ».

Concernant la construction de maisons individuelles dont les ventes ont décroché dès novembre 2017, l’impact sur les autorisations se constate depuis le début de l’année sur les statistiques mensuelles et depuis le mois de mars[7] sur les statistiques trimestrielles. Et son impact est d’ores et déjà visible sur les statistiques mensuelles des mises en chantier qui affiche leur stabilisation pour le mois de mars, alors que leur niveau trimestriel devrait commencer à reculer avec la prochaine livraison des statistiques de la construction (celles du mois d’avril qui seront publiées en mai[8]).


[5] « Baromètre LPI-SeLoger des prix immobiliers », LPI (www.lespriximmobiliers.com), n° 44, avril 2018.
[6] Ce que les indicateurs de « la capacité des ménages à acheter dans les villes de plus de 100 000 habitants » de l’Observatoire Crédit Logement/CSA et du Baromètre LPI-SeLoger illustrent parfaitement.
[7] En fait, dans les statistiques du mois de mars récemment publiées : « Construction de logements », SDES/CGDD, St@tinfo, n° 95, 30 avril 2018.
[8] Voire, au plus tard, avec la livraison des statistiques de mai (publiées en juin), si comme à l’habitude les incertitudes du système statistiques sont plus fortes que la réalité du marché.


Même si elles sont imparfaites, les statistiques de construction qui ont déjà intégré le recul des ventes de maisons individuelles témoignent de la dégradation de la conjoncture. Mais cela concerne aussi l’atterrissage « sans douceur » du collectif, dont le secteur de la promotion immobilière, qui s’observe depuis février sur les statistiques mensuelles des ouvertures de chantier et en mars, sur celles des permis de construire. Ainsi, la publication récente des statistiques de la construction confirme le plafonnement de l’activité : en niveau annuel glissant, le niveau des autorisés stagnent depuis juillet 2017 et celui des commencés depuis décembre 2017. L’année 2018 se terminera donc moins bien qu’elle n’avait commencé, avec une baisse des mises en chantier de 15 000 à 20 000 unités (et plus probablement de 20 000 unités) : ce recul rapide qui met un terme à la reprise de la construction devrait reconduire le nombre de logements commencés sous les 400 000 unités d’ici 2020. Donc loin du niveau de la construction nécessaire pour faire face aux besoins en logement de ces prochaines années, mais loin aussi du « choc d’offre » annoncé.

Concernant le marché de l’ancien, les estimations de l’activité que propose le CGEDD (du ministère de la transition écologique et solidaire) s’appuient sur les droits de mutation que centralise la Direction Générale des Finances Publiques. Ces estimations, improprement qualifiées de « statistiques des notaires », sont donc par construction, comme d’ailleurs les indices de prix INSEE-notaires, en retard de l’ordre de 6 mois sur le marché : c’est-à-dire sur la conjoncture du présent vécue par les professionnels lors de la signature des compromis. Alors que le marché a commencé à se replier au début de l’automne 2017, cette statistique publique commence juste à s’effriter, en conduisant ses utilisateurs à parler d’atterrissage en « douceur », pour qualifier un dévissage de l’activité qu’ils peinent à reconnaître. Pourtant, les estimations du CGEDD font déjà état d’un recul lorsqu’elles sont observées en niveau trimestriel glissant : par exemple, en glissement annuel, le 1er trimestre 2018 est en repli de 3.5 % (en 2017, à la même époque, la hausse était de 16.6 %) ; et comparé au 3ème trimestre 2017, il affiche une baisse de 8.6 % (contre + 8.9 % il y a un an à la même époque). Donc, tout le monde est d’accord : il suffit de bien vouloir regarder les statistiques …

Pour l’avenir, il ne fait plus de doute que la conjoncture va continuer à se dégrader, sur tous les fronts. Et même sur celui de la construction locative sociale qui n’attire plus l’attention depuis plusieurs mois[9], à la différence de ce qui se constatait encore il y a un an, lorsque le nombre de logements locatifs sociaux commencés s’affichait à haut niveau.


[9] On pourra d’ailleurs remarquer que le « Bilan 2017 des logements aidés » n’a toujours pas été diffusé. Pour comparaison, celui de l’année 2016 qui avait été publié le 30 août 2017 s’appuyant sur « une photographie de l’activité de financement à la date du 9 janvier 2017 » !


Michel Mouillart

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

Chargement