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Arié Alimi : « la loi Elan invente l’encadrement fictif des loyers »

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le 03 Mai 2018

La loi Elan, qui entre en débat très bientôt à l’Assemblée Nationale, remet à l’ordre du jour l’encadrement des loyers. Un encadrement nouvelle version, qui n’aura plus de caractère automatique. Peut-on alors parler d’un futur « encadrement fictif des loyers » ? Arié Alimi, avocat au Barreau de Paris (cabinet Arié Alimi Avocats), qui nous livrera désormais une chronique chaque mois,  en est convaincu. Son point de vue et son analyse à lire ci-après. 

La loi Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), encore appelée loi Duflot, était l’un des textes les plus volumineux de la Vème République. L’une de ses innovations majeures, le dispositif sur l’encadrement des loyers dans les zones tendues, d’abord âprement critiqué et contesté par les professionnels de l’immobilier, a subi de nombreuses remises en causes politiques et procédurales. On se souvient, d’abord, de la lenteur avec laquelle le gouvernement de Manuel Valls a adopté les décrets d’application qui permettaient sa mise en œuvre. Les décisions des tribunaux administratifs de Lille et de Paris, qui ont annulé ces décrets, ont également révélé une volonté politique de faire obstruction à ce dispositif. En effet, ces annulations sont fondées sur le fait que ces décrets ne prévoyaient l’encadrement que sur Paris et Lille et non sur l’ensemble de l’agglomération ainsi que la Loi Alur le prévoyait. La condamnation de l’Etat pour la décision prise publiquement en aout 2014 par Manuel Valls de ne pas mettre en œuvre les décrets d’application de l’encadrement des loyers, est édifiant : c’est le spectacle pitoyable de manœuvres politiques inconséquentes au regard du nécessaire respect du par l’exécutif au travail parlementaire.

Cette volonté de ne pas mettre en œuvre une disposition législative sans toutefois l’abroger illustre bien les embardées que connaît, souvent, la politique en matière de logement en France. Un nouvel exemple de celles-ci va être incarnée par la loi Elan. Il aurait, sans doute, été intéressant de vérifier si l’efficacité du dispositif mis en œuvre à Paris était réelle et si les premières indications publiées par l’Olap en 2017 et doublement positives se poursuivaient : ralentissement très fort de la hausse des loyers sans ralentissement du marché. En effet, l’application sur un périmètre limité et sur un temps court ne permet pas de donner formellement raison aux promoteurs du dispositif, mais ne permet pas non plus de confirmer ses dangers largement mis en avant par ses opposants lors des débats parlementaires

Le projet de loi Evolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique a été présenté et adopté en Conseil des ministres le 4 avril 2018 par le ministre de la Cohésion des Territoires. Il modifie en profondeur les dispositions de l’encadrement des loyers. Ce dispositif avait un caractère obligatoire en ce qu’il imposait, dans les agglomérations considérées comme des zones tendues (28 zones fixées par décret), la fixation par le préfet d’un loyer de référence, d’un loyer maximal (+30 % du loyer de référence) et d’un loyer minimal (-20 % du loyer de référence), encadrant le loyer fixé dans un contrat de bail d’habitation. Le nouveau dispositif prévu par le projet de loi Elan prévoit une simple faculté de mettre en œuvre ce dispositif pour certaines communes et ce, dans un but d’expérimentation sur une période de 5 ans. Par ailleurs, l’action en réduction de loyer devant le tribunal d’instance se voit renforcée par des amendes administratives qui peuvent être ordonnée par le représentant de l’Etat.

Si l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur était un véritable dispositif de protection des locataires et de régulation pour le parc locatif privé, le nouveau dispositif prévu par la loi Elan constitue un simple outil optionnel, qui plus est expérimental, pour certaines collectivités territoriales. On peut aisément imaginer que le Gouvernement a décidé d’enterrer définitivement le dispositif d’encadrement des loyers sans vouloir en assumer les conséquences politiques. Cette disposition n’est formellement ouverte qu’aux EPCI compétents en matière d’habitat, à la commune de Paris aux EPT de la Métropole du Grand Paris, à la métropole de Lyon et à celle d’Aix Marseille Provence.

Si certaines communes d’importances, comme Paris, ont d’ores et déjà annoncé leur volonté de mettre en œuvre ce dispositif, elles feront face un véritable parcours du combattant pour y parvenir. La loi dispose en effet que la décision revient au niveau ministériel et est prise par décret sous réserve de remplir 4 conditions importantes :

  • Un écart important entre le niveau de loyer moyen du parc privé et du parc social
  • Un niveau de loyer médian élevé
  • Un taux de logement commencés rapporté aux logements existants faible
  • Des perspectives limitées de construction dans le PLH et de faibles perspectives d’évolution.

Le flou total de ces conditions permet aisément de comprendre que l’encadrement des loyers devient de fait une prérogative gouvernementale. Cela s’inscrit d’ailleurs dans une vague plus large de recentralisation des compétences.

L’encadrement des loyers à la sauce Elan est donc doublement fictif. D’abord parce qu’il supprime le caractère d’automaticité précédent, ensuite parce qu’il fait croire que celle-ci devient une possibilité ouverte aux collectivités alors que le gouvernement garde totalement la main à la fois dans l’appréciation des critères et dans la décision.  La possibilité d’un réel encadrement reposera donc de fait sur une forme de négociation entre la collectivité et l’Etat.

La question de l’encadrement peut susciter un débat légitime confrontant professionnels de l’immobilier, universitaires, représentants des locataires. Il a souvent été malheureusement très caricatural. La brièveté de sa mise en œuvre à Paris empêche également de tirer un bilan sérieux de son efficacité. Cette question des locataires dont le pouvoir d’achat ne permet pas de faire face à l’explosion des loyers dans le parc privé n’est pourtant pas limitée à la France. Le débat s’accentue outre-Rhin. L’Allemagne envisage d’adopter un mécanisme similaire à la loi Alur, c’est-à-dire de « durcir » le traditionnel « miroir des loyers » pour faire face à la flambée des loyers.

Au-delà de ces débats, cette politique d’à-coups qui se termine souvent en débâcle procédurale devant les tribunaux administratifs donne un sentiment profond d’insécurité juridique dans l’édiction et l’application des normes en matière d’immobilier, sentiment bien plus dangereux pour le marché immobilier que la mise en œuvre d’une simple régulation des loyers.

Arié Alimi
Avocat au Barreau de Paris

Arié Alimi

Avocat au Barreau de Paris

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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