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Arié Alimi : « la loi Elan invente l’encadrement fictif des loyers »

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le 03 Mai 2018

La loi Elan, qui entre en débat très bientôt à l’Assemblée Nationale, remet à l’ordre du jour l’encadrement des loyers. Un encadrement nouvelle version, qui n’aura plus de caractère automatique. Peut-on alors parler d’un futur « encadrement fictif des loyers » ? Arié Alimi, avocat au Barreau de Paris (cabinet Arié Alimi Avocats), qui nous livrera désormais une chronique chaque mois,  en est convaincu. Son point de vue et son analyse à lire ci-après. 

La loi Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), encore appelée loi Duflot, était l’un des textes les plus volumineux de la Vème République. L’une de ses innovations majeures, le dispositif sur l’encadrement des loyers dans les zones tendues, d’abord âprement critiqué et contesté par les professionnels de l’immobilier, a subi de nombreuses remises en causes politiques et procédurales. On se souvient, d’abord, de la lenteur avec laquelle le gouvernement de Manuel Valls a adopté les décrets d’application qui permettaient sa mise en œuvre. Les décisions des tribunaux administratifs de Lille et de Paris, qui ont annulé ces décrets, ont également révélé une volonté politique de faire obstruction à ce dispositif. En effet, ces annulations sont fondées sur le fait que ces décrets ne prévoyaient l’encadrement que sur Paris et Lille et non sur l’ensemble de l’agglomération ainsi que la Loi Alur le prévoyait. La condamnation de l’Etat pour la décision prise publiquement en aout 2014 par Manuel Valls de ne pas mettre en œuvre les décrets d’application de l’encadrement des loyers, est édifiant : c’est le spectacle pitoyable de manœuvres politiques inconséquentes au regard du nécessaire respect du par l’exécutif au travail parlementaire.

Cette volonté de ne pas mettre en œuvre une disposition législative sans toutefois l’abroger illustre bien les embardées que connaît, souvent, la politique en matière de logement en France. Un nouvel exemple de celles-ci va être incarnée par la loi Elan. Il aurait, sans doute, été intéressant de vérifier si l’efficacité du dispositif mis en œuvre à Paris était réelle et si les premières indications publiées par l’Olap en 2017 et doublement positives se poursuivaient : ralentissement très fort de la hausse des loyers sans ralentissement du marché. En effet, l’application sur un périmètre limité et sur un temps court ne permet pas de donner formellement raison aux promoteurs du dispositif, mais ne permet pas non plus de confirmer ses dangers largement mis en avant par ses opposants lors des débats parlementaires

Le projet de loi Evolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique a été présenté et adopté en Conseil des ministres le 4 avril 2018 par le ministre de la Cohésion des Territoires. Il modifie en profondeur les dispositions de l’encadrement des loyers. Ce dispositif avait un caractère obligatoire en ce qu’il imposait, dans les agglomérations considérées comme des zones tendues (28 zones fixées par décret), la fixation par le préfet d’un loyer de référence, d’un loyer maximal (+30 % du loyer de référence) et d’un loyer minimal (-20 % du loyer de référence), encadrant le loyer fixé dans un contrat de bail d’habitation. Le nouveau dispositif prévu par le projet de loi Elan prévoit une simple faculté de mettre en œuvre ce dispositif pour certaines communes et ce, dans un but d’expérimentation sur une période de 5 ans. Par ailleurs, l’action en réduction de loyer devant le tribunal d’instance se voit renforcée par des amendes administratives qui peuvent être ordonnée par le représentant de l’Etat.

Si l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur était un véritable dispositif de protection des locataires et de régulation pour le parc locatif privé, le nouveau dispositif prévu par la loi Elan constitue un simple outil optionnel, qui plus est expérimental, pour certaines collectivités territoriales. On peut aisément imaginer que le Gouvernement a décidé d’enterrer définitivement le dispositif d’encadrement des loyers sans vouloir en assumer les conséquences politiques. Cette disposition n’est formellement ouverte qu’aux EPCI compétents en matière d’habitat, à la commune de Paris aux EPT de la Métropole du Grand Paris, à la métropole de Lyon et à celle d’Aix Marseille Provence.

Si certaines communes d’importances, comme Paris, ont d’ores et déjà annoncé leur volonté de mettre en œuvre ce dispositif, elles feront face un véritable parcours du combattant pour y parvenir. La loi dispose en effet que la décision revient au niveau ministériel et est prise par décret sous réserve de remplir 4 conditions importantes :

  • Un écart important entre le niveau de loyer moyen du parc privé et du parc social
  • Un niveau de loyer médian élevé
  • Un taux de logement commencés rapporté aux logements existants faible
  • Des perspectives limitées de construction dans le PLH et de faibles perspectives d’évolution.

Le flou total de ces conditions permet aisément de comprendre que l’encadrement des loyers devient de fait une prérogative gouvernementale. Cela s’inscrit d’ailleurs dans une vague plus large de recentralisation des compétences.

L’encadrement des loyers à la sauce Elan est donc doublement fictif. D’abord parce qu’il supprime le caractère d’automaticité précédent, ensuite parce qu’il fait croire que celle-ci devient une possibilité ouverte aux collectivités alors que le gouvernement garde totalement la main à la fois dans l’appréciation des critères et dans la décision.  La possibilité d’un réel encadrement reposera donc de fait sur une forme de négociation entre la collectivité et l’Etat.

La question de l’encadrement peut susciter un débat légitime confrontant professionnels de l’immobilier, universitaires, représentants des locataires. Il a souvent été malheureusement très caricatural. La brièveté de sa mise en œuvre à Paris empêche également de tirer un bilan sérieux de son efficacité. Cette question des locataires dont le pouvoir d’achat ne permet pas de faire face à l’explosion des loyers dans le parc privé n’est pourtant pas limitée à la France. Le débat s’accentue outre-Rhin. L’Allemagne envisage d’adopter un mécanisme similaire à la loi Alur, c’est-à-dire de « durcir » le traditionnel « miroir des loyers » pour faire face à la flambée des loyers.

Au-delà de ces débats, cette politique d’à-coups qui se termine souvent en débâcle procédurale devant les tribunaux administratifs donne un sentiment profond d’insécurité juridique dans l’édiction et l’application des normes en matière d’immobilier, sentiment bien plus dangereux pour le marché immobilier que la mise en œuvre d’une simple régulation des loyers.

Arié Alimi
Avocat au Barreau de Paris

Arié Alimi

Avocat au Barreau de Paris

Édito
par Arthur de Boutiny

le 22/05/2018

Un poumon vert pour le ventre de Paris

Les Halles achèvent leur métamorphose. Les héritiers des protestataires qui trouvaient le ventre de Paris défiguré par le déménagement des Halles via Rungis et la démolition des Pavillons Baltard avaient eu des héritiers. Depuis 2004, le Forum des Halles faisait office de chantier à ciel ouvert et la station de métro Châtelet-Les Halles (avec ses dédales de couloir et son « hub » souterrain) était redoutée par n’importe quel usager de la RATP. Le nouveau Forum des Halles, inauguré en 2016, avait déjà mis une dernière touche aux travaux ; le jardin Nelson Mandela, le parachève.

Inauguré le samedi 19 mai par Anne Hidalgo, le jardin baptisé du nom de l’ancien président sud-africain s’étend sur 4,3 hectares et fait le lien entre la Canopée, ouverte en avril 2016, et la Bourse du Commerce. Cinq ans de travaux ont été nécessaires pour finaliser les plans de l’agence Seura et Philippe Raguin Paysagiste, ainsi que 33 millions d’euros de budget.

Parmi les aménagements proposés dans ce jardin, on peut compter une grande prairie, un jardin d’aventures, des lisières boisées, des pistes de pétanque, des jeux d’eaux, 2 500 m2 d’aires de jeux pour les 7-11 ans et 1 400 m2 consacrés au 2-6 ans. 500 arbres, de différentes essences, permettent de créer un véritable poumon vert au coeur de Paris, alors que ce jardin accessible aux handicapés était déjà dévoilé en partie.

Symbolique, la création de ce jardin l’est, puisqu’il fait le lien avec la Canopée des Halles, après dix ans de travaux, qui avait permis de rendre la place à nouveau traversable à pied et avait doté la station la plus fréquentée de la Capitale d’un véritable centre commercial de 75 000 m2, sous la houlette d’Unibail-Rodamco et d’AXA et dont le succès n’avait pas démérité… Mais il permet aussi de rejoindre à pied l’Eglise Saint-Eustache et la Bourse du Commerce, dont les travaux doivent s’achever en 2019. A la clé, un nouveau musée exceptionnel pour Paris, puisque ce dernier bâtiment accueillera la Fondation Pinault.

Des années de travaux sans interrompre la vie bourdonnante du quartier et de ses transports, pour un coeur de Paris refait à neuf, verdi et aménagé au maximum… Cela en valait la peine !

Portrait

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