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Pascaline Déchelette-Tolot (LPA-CGR) : Loi Elan, vers l’amélioration du droit des copropriétés ?

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le 08 Juin 2018

Troisième volet de l’analyse consacrée par les avocats de LPA-CGR à la loi ELAN. Cette semaine, Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé chez LPA CGR, décrypte et commente deux articles portant sur la copropriété.

Le projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n° 846 déposé le 4 avril 2018 à l’Assemblée Nationale comprend 65 articles parmi lesquels deux articles n° 59 et 60 portent sur l’amélioration du droit des copropriétés.

Cet article figure sous le titre « IV » de la loi intitulé « Améliorer le cadre de vie ».

De portées bien différentes, ces articles ont pour objet de remédier :

– d’une part à la situation des copropriétés dégradées en prévoyant, dans des cas exceptionnels, le recours à une procédure d’expropriation des immeubles dégradés plus rapide,

– d’autre part à la complexification du droit des copropriétés en raison de la multiplication des textes englobés dans la loi du 10 juillet 1965.

  • Faciliter et accélérer le traitement des copropriétés dégradées (Art. 59 du projet de loi) :

Cette mesure résulte du constat selon lequel sur un total d’environ 740 000 copropriétés correspondant à 10 millions de logements, près de 100 000 copropriétés, correspondant à un million de logements présentent des signes de fragilité et pourraient rapidement devenir des copropriétés en difficulté. Une procédure d’expropriation à caractère exceptionnel est prévue par la loi ELAN. Dans le cadre de cette procédure, les copropriétaires jusque-là tenus à l’écart seraient informés de l’existence de celle-ci. Le relogement des occupants serait assuré par la puissance publique dans des délais brefs et la prise de possession rapide de l’immeuble par l’expropriant serait sécurisée afin de rendre plus rapide la procédure afin d’éviter le squat des logements expropriés.

  • Réformer le droit des copropriétés, pour répondre à l’évolution du secteur immobilier, à la diversité des catégories d’immeubles régis jusqu’alors par un régime unique (Art. 60 du projet de loi).

ŸLe projet de loi envisage de tenir compte des différentes catégories d’immeuble, en prévoyant des régimes distincts selon qu’il s’agit de petites copropriétés de deux lots ou de plus ou moins 10 lots, de grandes copropriétés, ou de copropriétés constituées exclusivement de bureau et de commerces.

La gouvernance des copropriétés tiendrait compte de cette distinction :

Le renforcement du rôle du conseil syndical serait privilégié dans les grandes copropriétés :

La volonté de limiter les contentieux est affichée dans l’étude d’impact de cette loi, notamment par le biais de la consécration des solutions jurisprudentielles bien établies en la matière, comme le régime particulier des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative…

Cette réforme du droit de la copropriété par ordonnance, dans les conditions prévues par l’article 38 de la constitution, devrait intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la publication de la loi ELAN.

Ÿ Il est également prévu d’autoriser le gouvernement à procéder par ordonnance à l’adoption de la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, le délai prévu pour procéder à cette codification est de 24 mois à compter de la publication de la loi ELAN.

Quatre organismes ont établi des propositions visant à nourrir le projet de réforme, il s’agit de :

– le GRECCO, groupe de réflexion présidé par le professeur Périnet-Marquet, a établi un avant-projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965 de sa propre initiative, hors de toute commande gouvernementale ;

– la CLCV, association Consommation Logement et Cadre de Vie, a rédigé un livre blanc ;

– l’UNIS, Union des syndicats de l’Immobilier a présenté des propositions en complément de celles du GRECCO ;

– l’ARC, association des responsables de copropriétés, suggère au gouvernement 43 réformes en matière de droit sur la copropriété.

Pascaline Déchelette-Tolot

Avocate Associée

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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