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Pascaline Déchelette-Tolot (LPA-CGR) : Loi Elan, vers l’amélioration du droit des copropriétés ?

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le 08 Juin 2018

Troisième volet de l’analyse consacrée par les avocats de LPA-CGR à la loi ELAN. Cette semaine, Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé chez LPA CGR, décrypte et commente deux articles portant sur la copropriété.

Le projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n° 846 déposé le 4 avril 2018 à l’Assemblée Nationale comprend 65 articles parmi lesquels deux articles n° 59 et 60 portent sur l’amélioration du droit des copropriétés.

Cet article figure sous le titre « IV » de la loi intitulé « Améliorer le cadre de vie ».

De portées bien différentes, ces articles ont pour objet de remédier :

– d’une part à la situation des copropriétés dégradées en prévoyant, dans des cas exceptionnels, le recours à une procédure d’expropriation des immeubles dégradés plus rapide,

– d’autre part à la complexification du droit des copropriétés en raison de la multiplication des textes englobés dans la loi du 10 juillet 1965.

  • Faciliter et accélérer le traitement des copropriétés dégradées (Art. 59 du projet de loi) :

Cette mesure résulte du constat selon lequel sur un total d’environ 740 000 copropriétés correspondant à 10 millions de logements, près de 100 000 copropriétés, correspondant à un million de logements présentent des signes de fragilité et pourraient rapidement devenir des copropriétés en difficulté. Une procédure d’expropriation à caractère exceptionnel est prévue par la loi ELAN. Dans le cadre de cette procédure, les copropriétaires jusque-là tenus à l’écart seraient informés de l’existence de celle-ci. Le relogement des occupants serait assuré par la puissance publique dans des délais brefs et la prise de possession rapide de l’immeuble par l’expropriant serait sécurisée afin de rendre plus rapide la procédure afin d’éviter le squat des logements expropriés.

  • Réformer le droit des copropriétés, pour répondre à l’évolution du secteur immobilier, à la diversité des catégories d’immeubles régis jusqu’alors par un régime unique (Art. 60 du projet de loi).

ŸLe projet de loi envisage de tenir compte des différentes catégories d’immeuble, en prévoyant des régimes distincts selon qu’il s’agit de petites copropriétés de deux lots ou de plus ou moins 10 lots, de grandes copropriétés, ou de copropriétés constituées exclusivement de bureau et de commerces.

La gouvernance des copropriétés tiendrait compte de cette distinction :

Le renforcement du rôle du conseil syndical serait privilégié dans les grandes copropriétés :

La volonté de limiter les contentieux est affichée dans l’étude d’impact de cette loi, notamment par le biais de la consécration des solutions jurisprudentielles bien établies en la matière, comme le régime particulier des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative…

Cette réforme du droit de la copropriété par ordonnance, dans les conditions prévues par l’article 38 de la constitution, devrait intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la publication de la loi ELAN.

Ÿ Il est également prévu d’autoriser le gouvernement à procéder par ordonnance à l’adoption de la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, le délai prévu pour procéder à cette codification est de 24 mois à compter de la publication de la loi ELAN.

Quatre organismes ont établi des propositions visant à nourrir le projet de réforme, il s’agit de :

– le GRECCO, groupe de réflexion présidé par le professeur Périnet-Marquet, a établi un avant-projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965 de sa propre initiative, hors de toute commande gouvernementale ;

– la CLCV, association Consommation Logement et Cadre de Vie, a rédigé un livre blanc ;

– l’UNIS, Union des syndicats de l’Immobilier a présenté des propositions en complément de celles du GRECCO ;

– l’ARC, association des responsables de copropriétés, suggère au gouvernement 43 réformes en matière de droit sur la copropriété.

Pascaline Déchelette-Tolot

Avocate Associée

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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