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Philippe Pelletier (Plan Bâtiment Durable) : demain, l’immobilier résidentiel privé

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le 23 Fév 2018

Et si l’on tentait ensemble, au-delà des réactions d’étonnement qui ont d’abord été les nôtres, de donner du sens à la volonté présidentielle de réduire l’attrait des Français pour la pierre, de façon que leur épargne soutienne davantage le monde de l’entreprise ? L’exercice revient à identifier ce que révèle cet engouement national pour l’investissement privé dans l’immobilier, et à se demander si l’on peut y répondre autrement.

Propriétaire ou locataire ?

Devenir propriétaire de son logement, c’est, en l’état, satisfaire plusieurs désirs profonds, même s’ils ne se retrouvent pas toujours chez tout candidat accédant : être chez soi, ne dépendre de personne, réduire à terme ses charges de logement, sécuriser sa retraite, pouvoir transmettre aux enfants. Et ces désirs mêlés sont si puissants qu’ils justifient aujourd’hui que beaucoup acceptent vingt ans d’un endettement qui obère le pouvoir d’achat du ménage, et un enracinement géographique qui entrave trop souvent toute mobilité professionnelle. En somme, les ménages français, qui plébiscitent dans chaque enquête d’opinion l’achat du logement, sont prêts à se serrer la ceinture le temps d’une génération, pour accéder à la propriété du toit de leur vie.

Il est vrai que l’autre branche de l’alternative, la location d’un logement, est en France très rarement l’objet d’un choix raisonné des ménages : on devient locataire le plus souvent parce qu’on ne peut pas devenir propriétaire, et c’est le cas de près de onze millions de ménages. Cet état subi de locataire s’organise depuis des années dans un cadre social, économique et juridique bien insatisfaisant : trop longue attente d’un logement locatif social en zone tendue, regroupements territoriaux excessifs de familles à faible revenu, statut figé de la relation locative, sentiment d’insécurité partagé entre le bailleur et le locataire : celui- ci de perdre son logement, celui-là de perdre le loyer et de ne pouvoir récupérer, en temps voulu, les lieux libres d’occupation… Bref, c’est un tableau peu attractif qui caractérise la location d’un logement, renforçant en large part l’attrait pour l’acquisition.

Ainsi, la voie qui permettrait de faire partager par la société la perspective dessinée par le président Macron passe nécessairement par l’invention d’une véritable alternative entre propriété et location, qui, en même temps, satisferait l’essentiel des désirs de ceux qui veulent devenir propriétaire en limitant le poids de leur engagement financier et favoriserait le choix par les ménages de la situation de locataire en évinçant l’essentiel des inconvénients de la relation locative. Ce qui appelle à envisager un cadre global participant d’une propriété allégée et d’une location sécurisée.

Vers une propriété allégée ?

Plusieurs schémas juridiques caractérisent cette propriété allégée, qui, à la différence de la pleine propriété, minorent le coût de son accession : une propriété viagère, c’est- à-dire pour le temps de la vie et non plus à perpétuité ; une propriété du bâti et non plus du foncier ; une propriété démembrée, en usufruit seulement, conférant à son titulaire tous les attributs du propriétaire sauf celui de vendre ou de donner. Une telle propriété allégée — et d’autres structurations peuvent être imaginées — satisferait pleinement le besoin d’être chez soi et d’avoir la maîtrise de son avenir : occuper soi-même le logement ou le mettre en location, comme de sécuriser sa retraite.

En revanche, la possibilité de transmettre le bien à ses enfants est entravée par ces modes alternatifs de propriété, et toute la question revient à se demander si, à l’instar des générations passées, les générations à venir resteront attachées à ce droit. On peut penser que, progressivement, la transmission par succession du logement perdra son acuité : sa fonction économique s’est déjà largement estompée puisque ceux qui héritent sont le plus souvent des retraités, et les perspectives démographiques ne feront qu’aggraver la situation ; reste la dimension psychologique, qui se traduit par la volonté de transférer à ses enfants un lieu de mémoire, de leur laisser un patrimoine : si l’on observe la génération de nos enfants, davantage attachée à l’usage des biens qu’à leur propriété, on peut estimer que le frein psychologique au changement envisagé devrait se relâcher. Il faut à cet égard bien mesurer l’importance majeure de l’enjeu économique que représenterait la généralisation, sous une forme ou l’autre, de cette propriété allégée : sans doute un coût minoré d’acquisition d’environ 30 %, ce qui change radicalement le poids économique de toute accession des ménages et réduit à due concurrence le volume de l’épargne qui y est affectée.

Resterait ensuite à assurer le portage, privé ou public, de la part de propriété non acquise par le ménage, celle au-delà du temps viager, celle du sol, celle de la nue-propriété jusqu’à l’extinction de l’usufruit, suivant les schémas envisagés : des solutions existent, d’ordre individuel ou collectif, mais il n’est pas lieu ici de les envisager.

Vers une location renforcée ?

Pour que la location d’un logement, si nécessaire à un parcours résidentiel-type et aux mutations d’emploi, devienne attractive, il faut qu’à l’instar du régime allemand, on ne devienne plus locataire par défaut, en raison de l’impossibilité dans laquelle se trouve le ménage d’accéder à la propriété: devenir locataire doit pouvoir être un choix de vie. Ce qui conduit à faire cesser cette querelle insoluble, qui dure depuis si longtemps, de la recherche du bon équilibre des droits et obligations du bailleur et du locataire : à cette fin, il n’est d’autre voie que de replacer chacune des parties sur le bon registre : au bailleur, il faut réserver un traitement économique juste, au locataire, lui conférer un traitement juridique protecteur.

Du côté du bailleur

Le moment n’est-il pas venu, alors qu’une mise à plat de la fiscalité se dessine par touches successives, de traiter enfin l’investisseur immobilier pour ce qu’il est : non pas un rentier de l’ancien monde, mais un entrepreneur du 21ème siècle qui, comme tel, doit amortir le prix de son investissement qui constitue son outil de travail ? Il faut en finir avec les demi-mesures caractérisées par ces lois éphémères de soutien à l’investissement locatif, et y substituer une règle à l’allemande, claire, efficace et stable depuis un siècle : un amortissement de base pour tout investisseur immobilier (2 % par an pendant 50 ans), un amortissement accéléré (10 % les 5 premières années, 7 % les 5 années suivantes, 3,3% les 40 ans résiduels, aussi longtemps que perdure le conventionnement) pour celui qui confie les clés du logement à la collectivité chargée, sous sa responsabilité, d’y loger une personne à faibles ressources.

L’efficacité de ce système n’est plus à démontrer quand on sait l’abondance du parc locatif outre Rhin, la modération des loyers et la place occupée par l’initiative privée dans la production de l’offre de logements sociaux.

Du côté du locataire

La contrepartie naturelle du traitement économique du bailleur privé serait le renforcement de la situation juridique du locataire sur un double terrain : celui d’un loyer maîtrisé d’une part, celui d’un renforcement du droit au maintien dans les lieux d’autre part. Cet accroissement des droits du locataire est évidemment accepté par les bailleurs allemands pour lesquels l’amortissement fiscal de l’investissement rend nécessaire la stabilité du locataire et secondaire, le niveau du loyer.

En conséquence :

la volonté du président Macron de réduire le poids de l’épargne des ménages affecté à l’investissement immobilier, ne prendra corps que si un double mouvement s’engage simultanément :

• Renforcer la situation juridique du locataire, qui permette que ce statut soit librement choisi, ce qui supposerait corrélativement l’instauration d’un véritable statut économique pérenne du bailleur ;

• Favoriser la diffusion d’outils assurant une propriété allégée des logements par les ménages, ce qui conduirait à inventer un portage, public ou privé, de la propriété du sol ou des murs, non acquise par l’accédant, et limiterait la part de l’épargne des ménages affectée à cet investissement.

Ces pistes sont à notre portée et les outils en sont pour la plupart sinon éprouvés du moins connus.
Resterait alors à mettre en musique une telle rupture de nos pensées et nos habitudes, en favorisant l’appropriation par les ménages de l’un ou l’autre de ces statuts nouveaux. Une telle évolution ne pourrait s’inscrire que dans le temps long, celui nécessaire à une évolution en profondeur des esprits dans tous les pans de l’industrie immobilière : chez les ménages bien sûr, mais aussi spécialement chez les gestionnaires, les constructeurs et les promoteurs, les banquiers et les notaires, comme au sein de l’administration française, car ce qui est ici proposé s’apparente à une transformation de la société.

Philippe Pelletier

Président de la RICS France et de Plan Bâtiment Durable

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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