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Les prix des logements anciens sont-ils trop élevés ?

- Le - par Michel Mouillart

Dans une étude récente1, le Département des Etudes de la Société Générale revient sur la hausse des prix des logements constatée presque partout parmi les Etats de l’Union Européenne, entre 2000 et 2008, alors que les évolutions intervenues depuis sont très contrastées.

Ainsi la hausse des prix des logements observée depuis 2007 (voir tableau ci-dessous), dernière année de la hausse générale des prix, a été sensible dans la plupart des pays habituellement cités comme modèle d’équilibre et de tempérance (Allemagne, Autriche, Suède…), alors que la France se plaçait parmi les pays où les prix sont restés à peu près stables, pendant qu’ils chutaient fortement dans les Etats du sud de l’Europe, par exemple.

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Néanmoins, les évolutions des prix de logements sont souvent présentées comme le principal élément d’explication des hésitations des flux de l’accession à la propriété : tel est par exemple le cas de la Cour des Comptes, dans son rapport de novembre 20162. Cependant, la hausse des prix des logements anciens constatée en France entre 1999 et 2007 n’a guère contrarié la réalisation des achats immobiliers par les ménages, ni d’ailleurs l’expansion de l’accession à la propriété3 : qu’il s’agisse de l’accession des ménages très modestes4 (moins de 2 Smic) ou de la primo accession, notamment celle des jeunes ménages (moins de 30 ans).

En revanche, les deux crises économiques et financières majeures venues d’ailleurs, — la grande dépression des années 2008-2009 et la crise des dettes souveraines de l’automne 2011 —, ont fortement déstabilisé la dynamique d’expansion des marchés immobiliers. Les décisions publiques de remettre en cause les aides budgétaires facilitant l’accession à la propriété des ménages modestes ont fini de dégrader le marché des logements anciens dont l’activité a rechuté lourdement en 2012… pour ne se redresser à partir de l’été 2014, uniquement grâce à une amélioration sans précédent des conditions de crédit.

Il est vrai que depuis le début des années 1980, la baisse des taux des crédits immobiliers et l’élargissement des conditions d’accès au crédit des ménages (dont les plus modestes) ont permis une expansion sans précédent des marchés de l’accession à la propriété : d’ailleurs, les flux de l’accession sont largement corrélés aux crédits immobiliers accordés aux ménages… dès lors que de l’ordre de 85 % de ces crédits servent à financer une accession à la propriété. Bien sûr, certains estiment que la baisse des taux d’intérêt a pu porter la hausse des prix, mais en la matière, la thèse ne semble guère probante : par exemple, s’il est vrai que " l’accentuation récente de la baisse des taux d’intérêt peut expliquer que (la plupart des pays européens) ont vu leurs prix de l’immobilier augmenter depuis début 2014 "5 , cela ne s’est pas vérifié en Grèce, en Italie et en France. En outre, " la baisse quasi-continue des taux d’intérêt depuis 1980 permet à certains ménages d’être toujours en capacité d’acheter des biens immobiliers malgré une forte hausse cumulée des prix "6.

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Ce que l’ACPR avait déjà mentionné explicitement dans son rapport annuel de 20157 à propos des ménages français : " de fait, la solvabilité des bénéficiaires de prêts à l’habitat en France apparaît beaucoup plus dépendante des conditions macroéconomiques, notamment du marché de l’emploi, que du prix des actifs immobiliers ".

Il est vrai que la hausse des prix des logements anciens constatée de 1998 à 2007 n’a pas provoqué le retournement de conjoncture tant redouté et si souvent annoncé. Le retournement de conjoncture a en fait été déclenché par un choc exogène (la crise financière internationale), sans lien avec les évolutions de la solvabilité de la demande française et donc avec celles des prix, de l’ancien notamment. En effet, rien dans les évolutions constatées en France n’a permis de confirmer la déconnexion entre l’évolution de ces prix et celle des facteurs explicatifs fondamentaux de la demande des ménages (revenus, taux d’intérêt, durée des crédits…). L’évolution des conditions d’emprunt constatée depuis le milieu des années 1990 a constitué un élément explicatif essentiel de la dynamique des prix et de l’activité : la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des crédits accordés qui portent une très large part de l’amélioration de la solvabilité des clientèles, mais aussi l’élargissement des garanties personnelles (plus souples et plus efficaces que l’hypothèque traditionnelle) et le dynamisme de l’offre bancaire ont en effet permis d’acheter plus (un plus grand nombre de logements, des surfaces plus vastes) et mieux (de meilleure qualité, une meilleure localisation…), donc à des prix supérieurs (les marchés de l’immobilier à usage d’habitation se comportant comme des marchés de concurrence monopolistique avec différenciation des produits et des clientèles).

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De fait, entre 1997 et 2016, les prix des logements anciens ont augmenté de 166 % (+5,3 % par an) et le revenu disponible des ménages de seulement 69 % (+2,8 % par an) : soit un différentiel de 58 %, au total (+2,4 % par an). Alors que le nombre d’accédants dans l’ancien a cru de 54,9 % durant ces années (+2,3 % par an et 210 800 accédants supplémentaires) : la baisse des taux et l’allongement des durées ont en effet permis de réduire de 44 % l’annuité d’un emprunteur (ceteris paribus), faisant qu’au total, la hausse résiduelle des prix (une fois déduit l’effet revenu) a été négligeable : entre 1997 et 2016, les prix des logements anciens corrigés de l’effet revenu et de l’amélioration des conditions de crédit n’ont augmenté que de 8 %… donc de 0,4 % par an, en moyenne. Une hausse supportable parfaitement compatible avec l’expansion du marché de l’ancien8.

Les prix des logements anciens sont même aujourd’hui à un de leurs plus bas niveaux depuis le milieu des années 1960, si on tient compte de l’évolution des fondamentaux (revenu des ménages et conditions de crédit) : l’amélioration a d’ailleurs été régulière depuis 2012, en réponse à la baisse des taux des crédits immobiliers.

Si la dégradation des capacités d’achat des accédants a pu se constater entre 1997 et 2007, elle n’a cependant pas affecté l’expansion des flux de l’accession. Et si les flux de l’accession ont trébuché à plusieurs reprises depuis, ce n’est pas en raison d’une nouvelle altération des capacités d’achat, mais en réponse aux chocs exogènes (crises internationales et remise en cause des soutiens publics, dont le PTZ).

1 – " Logements en Europe : y a-t-il des marchés en surchauffe ? ", Eco Note n° 36, Département des Etudes Economiques Sectorielles, Société Générale, décembre 2016.

2 – " Les aides de l’Etat à l’accession à la propriété ", Cour des Comptes, novembre 2016. S’appuyant sur un indicateur macroéconomique très incomplet, la Cour des Comptes pose comme élément de diagnostic : " l’écart grandissant entre les revenus disponibles et les prix de l’immobilier a éloigné de la propriété de nombreux ménages " (page 7).

3 – De 1995 à 2007, le nombre des nouveaux accédants à la propriété a progressé de plus de 89 % (Michel Mouillart et Véronique Vaillant, " Regards sur l’accession à la propriété en longue période ", Observateur de l’Immobilier,
n°89, novembre 2014, pp 42-53). Cette expansion s’est réalisée sans éviction des ménages modestes : par exemple, si dans la première moitié des années 1990 les ménages disposant de moins de 3 Smic de revenus représentaient 42 % de l’ensemble des accédants, cette proportion s’élevait à 45,2 % avant le déclenchement de la grande dépression.

4 – Par exemple : Michel Mouillart, " L’accession à la propriété des ménages pauvres et modestes ", La Lettre de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l’Exclusion Sociale, n°3, mai 2012, pp 1-6.

5 – Opus cité, Société Générale, décembre 2016.

6 – Ibidem.

7 – " Évaluation des risques du système financier français ", ACPR, Banque de France, juillet 2015.

8 – Et il est probable (pour ne pas écrire quasi certain) qu’en fait la seule amélioration de la qualité des logements anciens achetés a été suffisamment prononcée durant ces années pour déplacer dans la catégorie des " mal posées " la question soulevée. Si on en croît l’enquête-logement de l’Insee, l’effet qualité (qui doit se payer quelque part : un beau logement confortable et bien entretenu est ceteris paribus plus cher au m2 qu’un mauvais logement inconfortable) a dû être très puissant au cours des 30 dernières années ! Par exemple, d’après l’Insee, en 1984 on comptait 3,1 millions de logements inconfortables, soit 15,2 % du parc des résidences principales (en 1970, la proportion était de 48,6 %, soit près de 8 millions de logements !) : lors de l’enquête-logement 2013, il n’en restait que moins de 200 000 (0,7 % du parc des résidences principales). On peut rappeler qu’un logement inconfortable est un logement sans confort sanitaire (eau courante, WC…). Nul ne peut douter que cette amélioration ne peut être passée en pertes et profits : et il est étonnant que cet aspect du problème n’ait pas été traité, s’il est vrai que les indices Insee-notaires sont à effet qualité constant !

Michel Mouillart

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