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Ingrid Nappi-Choulet (Essec) : « JO 2024, Brexit, Grand Paris, Expo Universelle : les enjeux pour le logement »

- Le - par Pauline Hélari

© Gaël Dupret

Quels impacts auront les évènements tels que le JO et le Brexit sur le logement dans nos territoires ? Et que changera le Grand Paris : retrouvez ici l’analyse d’Ingrid Nappi-Choulet, professeure à l’Essec, titulaire de la Chaire Immobilier Durable présentée en préambule du second débat des Trophées Logement et Territoires 2017.

" Actuellement, la France se trouve au cœur de l’actualité liée à plusieurs événements internationaux, qu’elle les " maîtrise " ou qu’elle les " subisse ". Ici, les événements " maîtrisés " par la France sont, bien entendu, le Grand Paris ou encore les candidatures à l’accueil de " mega event "s tels que la Coupe du Monde de rugby 2023, les Jeux Olympiques et Paralympiques 2024 ou l’Exposition Universelle 2025. En revanche, le Brexit est un événement subi. Quoiqu’il en soit, pour chacun de ces événements ou projets, s’en ressent un fort impact immobilier et territorial. Intrinsèquement à l’organisation de ces événements se pose donc la question du logement, et plus précisément celle de l’incidence sur le marché du logement. Le projet du Grand Paris, par exemple, comporte un objectif de construction de 70 000 logements par an sur 25 ans. Un quart de ces logements sera des logements sociaux. Ce projet s’inscrit dans une logique de réflexion sur la ville de demain, au travers d’une programmation de logements dans de nouveaux quartiers, mixtes, autour des gares du Grand Paris. L’une de ces gares du Grand Paris, celle de Saint-Denis-Pleyel, servira également le projet des JOP 2024 puisque le quartier de Pleyel fera partie intégrante du village olympique. L’un ne va donc pas sans l’autre. La candidature, dans un premier temps, puis l’annonce officielle de Paris comme ville hôte des JOP 2024, ensuite, ont donc mis un réel coup d’accélérateur aux travaux du Grand Paris et du Grand Paris Express. De ce fait, on peut dire que les Jeux Olympiques serviront le projet du Grand Paris, et par extension les besoins des citadins, puisque l’offre de logements prévue pour la métropole est une offre nouvelle, programmée, en vue d’endiguer la crise structurelle en région parisienne. On parle donc dans un premier temps d’un effet de quantité mais, au-delà de cet effet de quantité, se pose ensuite inévitablement (bien qu’elle soit souvent évitée) la question des prix de l’immobilier. On peut même aller plus loin en parlant de spéculation immobilière, voire même de bulles immobilières que l’on voit gonfler mais qui, du jour au lendemain, peuvent exploser et perturber considérablement le marché. L’enjeu est donc d’éviter ce phénomène de bulles. Autre type d’incidence sur le marché immobilier, l’exemple du Brexit : la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne a, en effet, permis la reprise des prix de l’immobilier de logements à Paris du fait de la demande accrue des investisseurs qui n’osent plus investir à Londres.

Attardons-nous sur le cas des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris, et plus particulièrement sur la question de l’héritage urbain et immobilier de ces Jeux

La Chaire Immobilier et Développement Durable de l’Essec en a fait son sujet de recherche 2017, sujet sur lequel les étudiants ont travaillé pour produire le Dossier de Chaire intitulé La candidature de Paris aux JOP 2024 : pour un héritage urbain et immobilier réussi (téléchargeable sur www.essec-immobilier.com). L’objectif a donc été de réfléchir aux retombées économiques mais surtout immobilières et urbaines de ce " mega event ", de voir ce que l’on peut en retirer mais surtout, quels sont les points de vigilance auxquels prêter attention et que l’on a pu constater suite aux précédentes expériences olympiques. En effet, les Jeux de Rio, d’Athènes ou ceux antérieurs encore, ont laissé des " éléphants blancs " et cela n’est désormais clairement plus souhaitable. Les " éléphants blancs " sont des structures construites et financées grâce à l’argent public, pour les Jeux, mais qui, une fois la compétition terminée, ne trouvent plus d’utilité et, parfois même, sont déficitaires. Notre idée a donc été de voir dans quelles mesures la candidature de Paris à l’accueil des JOP 2024 pouvait être intéressante, servir nos besoins, tout en étant durable. Au-delà des " éléphants blancs ", il faut également porter une attention particulière au devenir du village olympique et du village des médias qui peuvent, après les Jeux, devenir des objets urbains non identifiés, voire même vides et inutiles. Nous sommes donc parvenus à dégager trois remarques importantes concernant les Jeux de Paris : ils seront les plus verts de l’histoire olympique jusqu’ici ; cet événement de court terme devra laisser un héritage sur le long terme ; ce " mega event " sera un moyen de mettre en avant notre maîtrise en termes d’innovation. Nous nuancerons tout de même ces notions, en insistant sur le fait qu’il faudra être vigilants quant à la fluctuation de prix de l’immobilier en conséquence de ces Jeux et de leurs aménagements.

Paris 2024 : les Jeux les plus verts de l’histoire olympique actuelle

Paris s’est effectivement positionnée, dès le départ, comme porteuse d’une candidature " verte ". Cependant, l’idée n’est pas nouvelle puisqu’à Salt Lake City ou Vancouver on avait déjà introduit dans le dossier de candidature le souhait de faire des Jeux à bilan carbone neutre. À Paris, au-delà de cet aspect, nous souhaitons diminuer les émissions de gaz à effet de serre de 55 % par rapport à Londres 2012. En termes de logements, il est prévu d’utiliser des matériaux de construction bio sourcés et d’édifier des bâtiments à énergie positive (Bepos). Paris met donc clairement en avant sa sensibilité aux enjeux climatiques et au développement durable, dans la lignée de la COP 21 qu’elle a organisée en 2015 et de la signature des accords sur le climat qui en ont découlé. Par ailleurs, Paris est une ville-monde qui doit faire en sorte, grâce à ces Jeux, que l’on prenne conscience qu’elle doit devenir une ville durable. Cette prise de conscience doit se produire au niveau des acteurs de la ville mais également auprès des acteurs de l’immobilier. En effet, cela n’est pas toujours le cas car la prise en compte de l’empreinte écologique suppose un coût, qui n’est pas immédiatement valorisable, cela demande un résonnement à long terme alors que les acteurs de l’immobilier résonnent de plus en plus à court terme. La dimension " développement durable " est donc primordiale pour les Jeux de Paris 2024 et les aménagements et constructions qui seront faits devront absolument l’intégrer.

Paris 2024 : un événement de court terme pour un héritage sur le long terme Au-delà de l’aspect écologique, cet événement devra également laisser un héritage durable en termes de mixité sociale. En effet, le territoire de Plaine Commune sera au cœur de l’événement en accueillant plusieurs épreuves, les structures qui vont avec, ainsi que les villages olympique et des médias. Ce territoire est marqué d’un lourd passé industriel, dont résulte un taux de chômage et de pauvreté important. Il est, de plus, en train de subir des mutations profondes. Il faut donc faire en sorte que ce territoire devienne durable, au sens d’y amener de la mixité sociale, permettant ainsi son développement à tous les niveaux. On y construira donc, par exemple, des logements durables au-delà du village olympique et du Village des médias qui seront construits à l’occasion des Jeux. Ces logements devront pouvoir perdurer dans le temps et correspondre, après les Jeux, aux besoins de familles. Ici donc, l’effet souhaitable est celui produit lors de la Coupe du Monde 1998 avec le Stade de France, qui a contribué au développement de l’attractivité de Saint-Denis.

L’autre enjeu réside dans le fait de développer ce quartier de façon à ce qu’il devienne ensuite un véritable quartier de ville avec une mixité sociale, une mixité des fonctions urbaines, du commerce, du bureau… Cela devra, de plus, être pensé autour des projets du Grand Paris et des gares du Grand Paris Express.

Paris 2024 : des Jeux innovants

En effet, si Tokyo 2020 compte jouer la carte de l’innovation technologique, Paris 2024 jouera celle de l’innovation des usages en matière de structures, au-delà de l’objectif environnemental, écologique et climatique. Ainsi, comme évoqué précédemment, le projet est de transformer cet événement mondial très médiatisé en un événement territorial de longue durée. Il faut donc savoir que nous allons optimiser l’utilisation de sites sportifs (mais pas que) existants. La force de la candidature parisienne est effectivement de n’avoir que deux structures à construire : la piscine olympique et une salle de jauge moyenne. Ces deux sites nouvellement construits ne deviendront pas des éléphants blancs puisqu’ils font actuellement défaut au territoire concerné. La piscine olympique avait été imaginée lors de la candidature aux Jeux Olympique de 2012 mais n’a finalement jamais été construite jusqu’ici alors qu’elle répond à un réel besoin des populations, notamment pour l’apprentissage de la natation auprès des plus jeunes. Ensuite, le but est de rénover les structures existantes mais vieillissantes, afin de servir les Jeux mais surtout de proposer, a posteriori, des services de meilleure qualité aux citadins. Ces sites existants seront, bien entendu, adaptés aux normes environnementales en vigueur. Des logements seront également construits. Ils seront, quant à eux, pensés de manière à être innovants, évolutifs et transformables selon les besoins de leurs habitants après les Jeux.

Paris 2024 : veiller à la stabilité du marché immobilier

Malgré ces remarques encourageantes concernant les Jeux de Paris, il faudra rester vigilants quant aux effets collatéraux qu’ils pourront engendrer. Par le passé, on a pu observer quasi systématiquement que cet événement olympique avait eu un effet spéculatif sur le marché du logement. En effet, au-delà des effets d’annonce, de la médiatisation à échelle mondiale, de la vitrine du savoir-faire français, cela pourra avoir une incidence problématique sur les prix de l’immobilier. On constate donc que tous les Jeux Olympiques s’accompagnent automatiquement de hausse des prix du logement sur le territoire concerné. Ainsi, à Barcelone (suite aux JO de 1992), on a observé une hausse allant de 240 % à 287 % entre 1986 et 1992 (source Brunet 1993, in Wilkinson, 1994) ; à Londres, une hausse de 64 % entre 2012 et 2016 (source Property Partners) et à Rio, une hausse de 29,4 % entre 2012 et 2015 (source indice Fipezap). Il en va de même pour la ville de Brisbane, suite à l’Exposition Universelle de 1988, qui a vu ses prix bondir de 82 % à 133 % (source Cox et al. 1994). La capitale française ne dérogera pas à la règle : nous aurons une offre nouvelle de logements face à une demande très forte. En conclusion, la réelle question que nous devons nous poser est la suivante : au-delà de l’offre réelle de logements induite par les JO et le Grand Paris, comment faire en sorte que ce " mega event " ne donne pas lieu à ce type de spéculations ? Comment sera transformé le village olympique : en fera-t-on des logements de luxe comme à Stratford (Londres), quartier pourtant plutôt paupérisé au départ ? En fera-t-on des logements sociaux et/ou intermédiaires ? Comment faire pour endiguer la hausse logique des prix suite à la valorisation du territoire d’accueil des JO ? L’accueil des Jeux Olympiques et Paralympiques est donc une belle opportunité de développement urbain, économique, social, culturel, mais il faut prêter attention à ce que cela n’engendre pas, par la suite, la paupérisation d’une partie de la population. Parfois même, on est face à l’éviction des populations initialement présentes sur le territoire, tel que cela a pu être le cas à Rio. Les prix du logement ayant considérablement augmentés, les Cariocas vivant sur place ne pouvaient plus accéder aux nouveaux logements. Il faudra donc trouver le bon équilibre pour que l’héritage des Jeux de 2024 soit positif à tous les niveaux et sur le long terme. "

Pauline Hélari

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