Chargement

retour Accueil > Logement > Dossiers > Stratégie logement : choc foncier et baisse des...

Stratégie logement : choc foncier et baisse des dépenses au programme

- Le - par La rédaction d'immoweek

Repoussée d’une semaine, la stratégie logement du gouvernement a été dévoilée le 20 septembre dernier par le ministre de la Cohésion des Territoires, Jacques Mézard, et le secrétaire d’Etat à ce même ministère, Julien Denormandie.

" Notre politique du logement ne correspond pas suffisamment aux besoins de nos concitoyens. Le logement est encore trop souvent facteur de grandes inégalités et des catégories de citoyens, les jeunes et les ouvriers sont particulièrement touchés " : c’est par cette phrase en guise de préambule que le ministre de la Cohésion des Territoires, Jacques Mézard, a dévoilé le 20 septembre dernier, en duo avec le secrétaire d’Etat Julien Denormandie, la " stratégie logement " du gouvernement. Une stratégie en " trois piliers " que sont : " construire plus, mieux et moins cher " ; " répondre aux besoins de chacun " et " améliorer le cadre de vie ". Des piliers et des objectifs avec, en sous-texte un objectif venu directement de Bercy : revoir le financement du logement et faire des économies, comme l’a rappelé à plusieurs reprises le ministre des Comptes publics Gérald Darmanin. " On paie 40 milliards chaque année pour 4 millions de mal-logés en France. Aucun pays d’Europe ne fait quelque chose comme ça ".

Création d’un choc fiscal

Pour favoriser la construction de logements " dans les zones où les besoins sont forts ", le gouvernement va tabler sur des dispositifs qui ont fait leur preuve comme le PTZ ou le Pinel, qui seront prorogés pour quatre ans, offrant aux acteurs une visibilité à laquelle ils aspiraient depuis longtemps. Mais cette prorogation ne sera, en revanche, pas à périmètre constant puisque les deux dispositifs seront revus à la baisse. Le PTZ sera en effet recentré, pour le neuf, sur les zones Abis, A et B1 (soit Paris, Paca et les métropoles régionales) et, pour l’ancien, dans les zones B2 et C. Quant au dispositif Pinel, il sera lui uniquement permis en zone Abis, A et B1. Une décision qui, si l’on écoute le président de LCA-FFB, Patrick Vandromme (également président du groupe Maisons France Confort), compromettra la construction de près de 40 000 maisons neuves (voir notre article en page 5). Et de dénoncer le risque de fracture territoriale entre les métropoles et le reste de la France. " Nous nous interrogeons également sur les dispositifs Pinel et PTZ, qui vont être restreints. Le risque à nos yeux est que ce nouveau dimensionnement, du PTZ notamment, décourage certains investisseurs, ce qui serait dommageable pour les zones concernées " considère aussi Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) qualifie, quant à elle, de " très bonne nouvelle la prolongation en l’état des dispositifs (…) puisqu’ils sont indispensables dans ces territoires où la demande est très forte ", mais estime cependant que " les zones détendues exclues à partir de 2018 doivent faire l’objet d’une analyse au cas par cas, afin de tenir compte des spécificités et des évolutions de ces territoires ".

Libération du foncier et allègement des normes

Un vrai satisfecit pour les acteurs de la promotion est celui qui concerne les axes de travail sur la libération du foncier, grâce à un mouvement fiscal de fond. Afin d’inciter les propriétaires privés à vendre leurs terrains constructibles, le gouvernement envisage un abattement fiscal sur les plus- values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis (en zone tendue) en cas de promesse de vente conclue avant la fin de l’année 2020. " Cet abattement sera de 100 % pour la vente de terrains qui permettront la création de logement social, de 85 % pour la production de logement intermédiaire et de 70 % pour du logement libre " a précisé Julien Denormandie. Une mesure tout aussi incitative sera mise en place pour les entreprises qui cèderont terrains ou actifs afin de produire des logements: celles-ci pourront bénéficier d’un taux réduit d’imposition de 19 % sur les plus-values, dès le 1er janvier 2018. Le secrétaire d’Etat a également annoncé que les collectivités locales bénéficieront d’un dispositif d’intéressement financier à la construction de logements sur leur territoire. Les modalités financières de nouvelle mesure seront détaillées lors de la deuxième Conférence nationale des Territoires qui aura lieu en décembre. Fiscaliser autrement mais aussi être plus répressif pour débloquer la construction passe aussi, annonce le gouvernement, par de nouvelles mesures pour lutter contre les recours (ceux considérés comme abusifs) qui, selon la présidente de la FPI, empêcheraient la construction de près de 35 000 logements. Les recours devront très bientôt être " motivés dès leur dépôt " et des dispositions seront prises comme " limiter la possibilité de dépose sans fin de nouveaux moyens de recours ". Par ailleurs, de grandes opérations d’urbanisme de type OIN seront envisagées, ainsi que la contractualisation de vastes opérations d’aménagement via un projet partenarial d’aménagement qui permettra " un pilotage, une conception et un partage entre l’Etat et les collectivités locales ".

Envisager les normes autrement

Outre ce volet répressif, Julien Denormandie a dévoilé un volet plus incitatif pour " lever les verrous de la construction " : l’allègement des normes. Mesure appelée de tous ses vœux par la profession, celle- ci prévoirait " zéro nouvelle norme technique dans la construction (sauf celles relatives à la sécurité) et simplification des réglementations existantes ". " L’Etat ne doit plus dire aux professionnels tout ce qu’ils doivent faire, mais fixer des objectifs à atteindre et faire confiance à ceux qui construisent " explique le ministère. Toutes les règles de constructions devraient être rédigées sous forme d’objectifs de résultats. S’agissant des normes d’accessibilité, elles seront envisagées sous un angle différent : les logements devront être évolutifs et adaptables et non être d’emblée (et pour 100 % d’entre eux) envisagés pour une occupation par une personne handicapée. Julien Denormandie explique ainsi travailler avec l’Association des Paralysés de France (APF) pour que " 100 % des logements neufs soient désormais évolutifs ", c’est à dire modifiables rapidement ; seuls " 10 % resteront adaptés " au handicap.

Un axe dédié aux étudiants et aux jeunes actifs

Ce futur plan logement consacre ensuite un volet au logement des jeunes, avec l’intention de " créer une offre de logement abordable pour tous les jeunes, notamment les étudiants, qui dédient 48 % de leur budget pour se loger ". Est prévue la construction de

80 000 logements au cours du quinquennat dont 60 000 en PLS pour les étudiants et 20 000 en PLAI à destination des jeunes actifs. La garantie des loyers est de nouveau annoncée pour " l’ensemble des étudiants locataires sans condition de ressources, pour tous les types de logements ". Elle consistera en une extension de la garantie existante, Visale, financée par Action Logement. Pour faciliter l’accès au logement des publics étudiants ou stagiaires de la formation professionnelle, un " bail mobilité de un à dix mois non renouvelable " sera par ailleurs créé. " Aucun dépôt de garantie ne sera demandé ", a précisé Julien Denormandie.

Bailleurs sociaux vent debout contre les mesures qui les concernent

La question du logement social était évidemment aussi à l’ordre du jour de cette stratégie logement. Le secrétaire d’Etat à la Cohésion des Territoires a réaffirmé la baisse de 5 euros sur les APL et la volonté de voir les bailleurs sociaux baisser leurs loyers. " Le problème, ce ne sont pas les APL mais les niveaux de loyers. Il faut les contenir, dans le privé et dans le social : mais vous ne faites pas diminuer les loyers dans le privé du jour au lendemain ", a justifié le secrétaire d’Etat, qui s’en remet au " choc d’offre ". Pour le parc social, sur lequel le gouvernement peut – a priori – agir, la contrepartie proposée à la baisse est (comme nous vous l’annoncions fin août) la renégociation de la dette auprès de la Caisse des Dépôts.

Des élus qui montent aussi au créneau

Côté politiques, les annonces ont aussi parfois suscité la colère. " La baisse des APL est une arme de destructions massive " a commenté Stéphane Troussel, président (PS) de la Seine-Saint-Denis, dans un courrier adressé au gouvernement " et encore plus dans un département comme le nôtre, où 50 % de nos locataires perçoivent l’APL. " Selon lui, la baisse de l’APL, supportée par les bailleurs sociaux qui devront diminuer d’autant les loyers, rognera chaque année les recettes de près de 10 millions d’euros. " Cela représente un mois de loyer par an pour l’ensemble des locataires ", précise Stéphane Troussel. " Pour nous, c’est colossal ". Frédérique Calandra, présidente de la RIVP et vice- présidente de la Fédération des EPL dont nous publions une tribune considère que " On touche ici à une incohérence majeure des annonces faites ces derniers jours : choc d’offre et effondrement des capacités financières des opérateurs via des réductions drastiques d’APL récupérées sur les loyers sont incompatibles. Oui, les opérateurs de logements sociaux ont retrouvé des marges ces dernières années grâce à des efforts de gestion, mais aussi grâce à la baisse du Livret A. Il est légitime que, grâce à ces marges, ils contribuent davantage aux objectifs d’intérêt général qui est leur raison d’être ". " Les objectifs sont bons, les mesures le sont moins " considère pour sa part Geoffroy Didier, vice-président de la Région Ile-de- France en charge du logement et secrétaire national au logement des Républicains. Comme les élus précédemment cités, il remet en cause les mesures qui concernent les bailleurs sociaux : " imposer aux bailleurs sociaux de compenser la baisse des APL en baissant leurs loyers aura un effet pervers : en réduisant leurs ressources, les bailleurs perdront la possibilité d’entretenir leur parc social ". Et de plaider pour que " le gouvernement ait le courage d’exiger que les locataires dont les ressources dépassent désormais les plafonds de loyers quittent leur logement pour permettre à d’autres d’y accéder ". L’élu estime également que le gouvernement n’est pas allé assez loin dans la réforme, notamment sur la loi SRU : " les maires méritants qui respectent la loi SRU auraient pu se voir confier un surplus d’attribution des logements sociaux de leur commune, à commencer par les Dalo " écrit- il.

La stratégie logement du gouvernement peine donc à convaincre un certain nombre d’acteurs du secteur. Les mesures et pistes de réflexion déclinées ce 20 septembre donneront naissance, en fin d’année, à une loi logement et mobilité, qui sera présentée à l’Assemblée nationale début 2018…

La rédaction d'immoweek

Chargement