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« En finir avec les recours d’urbanisme abusifs » : interview des trois co-auteurs

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le 15 Mai 2018

Hélène Cloez, Philippe Pelletier et Olivier Ortega

(INFO IMMOWEEK) Dans ce nouvel ouvrage de la collection « Mise au Point » lancée par la RICS au dernier Simi, trois avocats connus de nos lecteurs (Hélène Cloëz, Olivier Ortega et Philippe Pelletier) nous invitent à trouver ensemble les voies et moyens pour « en finir avec les recours d’urbanisme abusifs » (Editions PC, 64 pages, 2018). Sortant des sentiers battus depuis tant d’années, ils explorent des chemins nouveaux qu’ »Immoweek » leur a demandé de tracer à travers trois questions.

Estimez-vous possible, alors que la loi Elan va encadrer une fois encore les recours d’urbanisme, de faire plus et mieux ?

Hélène Cloez : oui, car si la Loi Elan améliore le dispositif d’encadrement des recours d’urbanisme, elle n’aura pas l’effet dissuasif attendu. L’inflation, ces dernières années, du nombre de recours et notamment des recours abusifs contre les permis de construire n’est pas due, pour une bonne part,  à l’attachement des citoyens au respect des règles d’urbanisme, mais à la prise de conscience du profit financier qu’ils peuvent tirer de leur action. Dès qu’un protocole moyennant indemnité est négocié c’est, en effet, très souvent, parce que le recours n’est pas inspiré par des considérations visant à l’observation des règles d’urbanisme. Il faudrait donc aller plus loin dans l’encadrement des transactions financières que ne le fait la loi Elan. Favoriser l’indemnisation des recours abusifs est une bonne chose, mais les dissuader serait plus utile. Par exemple, lorsqu’un protocole transactionnel moyennant indemnité est envisagé, il pourrait être fait obligation au requérant de le déclarer au juge et imposer alors un calendrier de procédure. Dans le même sens, le temps juridictionnel étant un levier de négociation important pour les requérants, il pourrait être prévu « d’audiencer » rapidement les affaires pour lesquelles une cristallisation des moyens a été ordonnée, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui et n’est pas réglé par la Loi Elan. Il peut, en effet, s’écouler des mois entre le jour où le juge a décidé que les parties ne pouvaient plus produire de nouveaux arguments et l’audience, ce qui prive cette mesure d’effet utile.

Pensez-vous envisageable de commencer la construction projetée malgré l’existence d’un recours contentieux ?

Philippe Pelletier : oui, vraiment et je pense que les professionnels et leurs conseils manquent trop souvent d’audace à cet égard. La loi a, dans un grand nombre de cas, réduit l’objet du contentieux à un débat indemnitaire dans la mesure où bon nombre de recours ne pourront donner lieu à démolition de l’ouvrage critiqué. Il faut donc en tirer les conséquences, ce qui revient à mettre en mouvement la chaine de lancement de la construction : des conventions-cadre tripartites entre promoteurs, banquiers et notaires doivent être mises en chantier pour donner aux acquéreurs la sécurité juridique nécessaire. Cela est à notre portée. Il reste à se mettre au travail !

Comment se fait-il que le contentieux britannique ou allemand de l’urbanisme soit bien moindre qu’en France ? N’y a-t-il pas une recette étrangère à importer chez nous ?

Olivier Ortega : dans des cadres juridiques très différents, les systèmes britanniques et allemands sont parvenus à juguler le nombre des recours d’urbanisme en recourant largement à la médiation. Nous préconisons donc d’instituer – enfin – en France une authentique procédure de médiation qui pourrait être mise en œuvre, à l’initiative du demandeur du permis de construire ou de toute personne intéressée, soit après l’obtention du permis, mais avant l’expiration du délai de recours contentieux ; soit, de façon plus ambitieuse, au moment de l’instruction administrative du permis, devant l’administration, le résultat de la médiation s’imposant à tous.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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