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André Yché (SNI) : « Introduire plus de pratique entrepreneuriale dans le logement social »

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le 30 Sep 2016

André Yché, Président du directoire du groupe SNI

Le modèle du logement social doit-il changer ?
L’heure est au débat. A la veille de la présidentielle, on assiste à la montée de thèses de rupture qui affirment que le budget de 40 milliards d’euros affecté par l’Etat au logement est deux fois trop élevé et neutralise l’initiative privée, et que le secteur privé est pénalisé par la fiscalité. Les tenants de cette thèse soutiennent que ce système est inefficace puisque la majorité des personnes plus modestes sont logées dans le secteur privé, et des ménages situés dans les cinq derniers déciles de revenus dans le parc social. Leur conclusion : il faut réduire le budget logement, vendre la moitié du parc social et inciter les ménages à devenir propriétaires. Cette voie n’est pas du tout la mienne. Je suis pour une réforme progressive et récuse le mythe de la rupture drastique, dont le seul effet est de reporter les réformes réalisables. Le débat public-privé mérite d’être soutenu, mais il n’est pas le cœur de la problématique actuelle qui est plutôt d’introduire davantage de culture entrepreneuriale dans la sphère publique. Le problème n’est pas de chercher à réduire le périmètre du logement social, c’est un discours impraticable. Plutôt que de tenir un discours impraticable, posons-nous la question d’introduire plus de pratique entrepreneuriale dans le logement social, une évolution souhaitable et possible.

Comment y parvenir ?
Cette réponse doit se traduire dans les outils, les procédures, mais aussi les missions. La pratique du logement social est tournée historiquement vers la gestion de trésorerie : quelles sont nos ressources liquides et donc le potentiel d’investissement apparent. Il faut substituer à une vision strictement de trésorerie une vision d’entreprise qui introduit en priorité la structure de bilan. D’où l’intérêt essentiel, central, du nouvel outil qu’est le prêt de haut de bilan lancé lors du bicentenaire de la Caisse des Dépôts par le Président de la République. Cela suppose de modifier l’approche du secteur : raisonner à l’opérateur plutôt qu’à l’opération. En s’occupant du haut de bilan on fait un pas décisif vers la rationalisation du tissu des opérateurs. L’une de mes préconisations serait, à l’avenir, de concentrer la ressource publique sur ces prêts de haut de bilan, peut-être toutefois à l’exception du logement très social — PLAI, hébergement d’urgence — qui devrait pouvoir continuer à recevoir des subventions directes ou indirectes, la consolidation en fonds propres et quasi fonds propres pouvant être appuyée par la vente d’une partie plus importante du parc HLM.

S’agissant des missions, quels sont les changements à envisager ?
Penser entrepreneuriat en matière de mission, c’est envisager l’évolution de la société, formuler des offres non sollicitées, sans attendre la commande de l’Etat. Nous nous y employons au sein du Groupe SNI. Deux problèmes de société méritent d’être intégrés dans l’univers du logement social: l’emploi et la sécurité. En matière d’emploi, la question majeure est celle du poids de l’APL, un risque dont il faut se dégager en œuvrant à faciliter l’accès à l’emploi des locataires. Lorsque les pouvoirs publics évoquent la diversité du peuplement, ils évoquent essentiellement la diversité des revenus. En réalité, ce n’est pas la seule approche possible. La diversité de peuplement est une problématique de différences de destin : on a d’une part des personnes aux revenus modestes, issus du travail, pour qui la perspective est de progresser pour changer de catégorie socio-économique et d’autre part des personnes qui vivent uniquement de revenus de redistribution. Il est essentiel de penser la diversité de peuplement au travers de la typologie des ressources : revenu d’activité, revenu de redistribution. Il faut travailler à développer les circuits courts d’accès à l’emploi et à la formation dans nos résidences sociales, créer une « AFPA » hors les murs. S’agissant de la sécurité physique, il faut développer, chez les grands bailleurs présents dans des quartiers difficiles, un réseau de correspondants travaillant avec le ministère de l’Intérieur. Quant à la sécurité économique, elle est permise par la constitution d’un patrimoine. Il est important de développer ici une politique d’accession, d’envisager des formules d’achat pouvant être réversibles. Le périmètre dans lequel se construit la cohésion sociale et dans lequel s’exerce la liberté individuelle, est celui du patrimoine privé, explique le philosophe John Locke ; notre intérêt est de faciliter, pour nos locataires qui le souhaitent, la constitution d’un patrimoine élémentaire. On a cultivé l’idée du revenu minimum d’insertion, on pourrait presque développer celle du patrimoine minimum d’insertion. Ce n’est pas une anecdote : on a constaté lorsqu’il y avait propriété des phénomènes de radicalisation plus rares : une place reconnue dans la société fait que l’on se retourne moins contre elle.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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