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André Yché (SNI) : « Introduire plus de pratique entrepreneuriale dans le logement social »

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le 30 Sep 2016

André Yché, Président du directoire du groupe SNI

Le modèle du logement social doit-il changer ?
L’heure est au débat. A la veille de la présidentielle, on assiste à la montée de thèses de rupture qui affirment que le budget de 40 milliards d’euros affecté par l’Etat au logement est deux fois trop élevé et neutralise l’initiative privée, et que le secteur privé est pénalisé par la fiscalité. Les tenants de cette thèse soutiennent que ce système est inefficace puisque la majorité des personnes plus modestes sont logées dans le secteur privé, et des ménages situés dans les cinq derniers déciles de revenus dans le parc social. Leur conclusion : il faut réduire le budget logement, vendre la moitié du parc social et inciter les ménages à devenir propriétaires. Cette voie n’est pas du tout la mienne. Je suis pour une réforme progressive et récuse le mythe de la rupture drastique, dont le seul effet est de reporter les réformes réalisables. Le débat public-privé mérite d’être soutenu, mais il n’est pas le cœur de la problématique actuelle qui est plutôt d’introduire davantage de culture entrepreneuriale dans la sphère publique. Le problème n’est pas de chercher à réduire le périmètre du logement social, c’est un discours impraticable. Plutôt que de tenir un discours impraticable, posons-nous la question d’introduire plus de pratique entrepreneuriale dans le logement social, une évolution souhaitable et possible.

Comment y parvenir ?
Cette réponse doit se traduire dans les outils, les procédures, mais aussi les missions. La pratique du logement social est tournée historiquement vers la gestion de trésorerie : quelles sont nos ressources liquides et donc le potentiel d’investissement apparent. Il faut substituer à une vision strictement de trésorerie une vision d’entreprise qui introduit en priorité la structure de bilan. D’où l’intérêt essentiel, central, du nouvel outil qu’est le prêt de haut de bilan lancé lors du bicentenaire de la Caisse des Dépôts par le Président de la République. Cela suppose de modifier l’approche du secteur : raisonner à l’opérateur plutôt qu’à l’opération. En s’occupant du haut de bilan on fait un pas décisif vers la rationalisation du tissu des opérateurs. L’une de mes préconisations serait, à l’avenir, de concentrer la ressource publique sur ces prêts de haut de bilan, peut-être toutefois à l’exception du logement très social — PLAI, hébergement d’urgence — qui devrait pouvoir continuer à recevoir des subventions directes ou indirectes, la consolidation en fonds propres et quasi fonds propres pouvant être appuyée par la vente d’une partie plus importante du parc HLM.

S’agissant des missions, quels sont les changements à envisager ?
Penser entrepreneuriat en matière de mission, c’est envisager l’évolution de la société, formuler des offres non sollicitées, sans attendre la commande de l’Etat. Nous nous y employons au sein du Groupe SNI. Deux problèmes de société méritent d’être intégrés dans l’univers du logement social: l’emploi et la sécurité. En matière d’emploi, la question majeure est celle du poids de l’APL, un risque dont il faut se dégager en œuvrant à faciliter l’accès à l’emploi des locataires. Lorsque les pouvoirs publics évoquent la diversité du peuplement, ils évoquent essentiellement la diversité des revenus. En réalité, ce n’est pas la seule approche possible. La diversité de peuplement est une problématique de différences de destin : on a d’une part des personnes aux revenus modestes, issus du travail, pour qui la perspective est de progresser pour changer de catégorie socio-économique et d’autre part des personnes qui vivent uniquement de revenus de redistribution. Il est essentiel de penser la diversité de peuplement au travers de la typologie des ressources : revenu d’activité, revenu de redistribution. Il faut travailler à développer les circuits courts d’accès à l’emploi et à la formation dans nos résidences sociales, créer une « AFPA » hors les murs. S’agissant de la sécurité physique, il faut développer, chez les grands bailleurs présents dans des quartiers difficiles, un réseau de correspondants travaillant avec le ministère de l’Intérieur. Quant à la sécurité économique, elle est permise par la constitution d’un patrimoine. Il est important de développer ici une politique d’accession, d’envisager des formules d’achat pouvant être réversibles. Le périmètre dans lequel se construit la cohésion sociale et dans lequel s’exerce la liberté individuelle, est celui du patrimoine privé, explique le philosophe John Locke ; notre intérêt est de faciliter, pour nos locataires qui le souhaitent, la constitution d’un patrimoine élémentaire. On a cultivé l’idée du revenu minimum d’insertion, on pourrait presque développer celle du patrimoine minimum d’insertion. Ce n’est pas une anecdote : on a constaté lorsqu’il y avait propriété des phénomènes de radicalisation plus rares : une place reconnue dans la société fait que l’on se retourne moins contre elle.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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