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Benoît Quignon (SNCF Immobilier) : « une formidable opportunité d’accélération de nos projets »…

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le 23 Mar 2018

Présent dans huit régions d’Ile-de-France avec un potentiel de 1,4 million de mètres carrés pouvant permettre la création de 11 800 logements, SNCF Immobilier est un acteur incontournable du Grand Paris. Positionnement du groupe, enjeux et stratégie, Benoît Quignon, directeur général de SNCF Immobilier, dévoile sa feuille de route.

Que représente, pour SNCF Immobilier, le Grand Paris ?

SNCF Immobilier se positionne comme un véritable acteur de la fabrication du territoire et de la ville. C’est particulièrement vrai en Ile-de-France où la densité et la complexité du système de transports doivent faire face à des attentes et des demandes fortes et légitimes des collectivités et de nos partenaires pour développer la ville dans la perspective du Grand Paris.

Comment le groupe inscrit-il son action dans ce territoire ?

À l’échelle métropolitaine et régionale en Ile-de-France, SNCF Immobilier noue un dialogue étroit et continu avec les collectivités locales et les établissements qui l’accompagnent dans les projets d’aménagement, mais aussi les grands acteurs institutionnels. Ce sont des partenariats inédits.

En 2016, nous avons signé un protocole foncier avec la Ville de Paris portant sur 7 sites parisiens pour 50 hectares, soit une production de près de 10 000 logements et 500 000 m2 de tertiaire.

Puis en octobre 2016, nous avons signé un protocole foncier avec la société du Grand Paris visant à faciliter la réalisation du Grand Paris Express et la création de nouveaux quartiers de gare grâce au foncier SNCF. Ce protocole foncier pose les grands principes de mises à disposition des fonciers ferroviaires au profit de la SGP. Le protocole prévoit aussi, outre la mise en place d’une gouvernance entre nous, le financement d’études de valorisation sur huit sites (Le Bourget, Versailles Chantiers, Bécon, Sevran-Livry…), nous associant ainsi en tant que propriétaire cédant à un périmètre plus large à l’échelle du futur quartier de gare.

Nous avons contribué à l’appel à projets Inventons la Métropole du Grand Paris. Sur la soixantaine de sites lauréats (allant de 2 000 m2 à plusieurs hectares), SNCF Immobilier est plus directement concerné par six d’entre eux : Saint-Denis Pleyel ; Vitry-les-Ardoines ; Paris-Bercy ; Charenton-Bercy ; Argenteuil gare et, dans une moindre mesure, Pont de Rungis–Thiais. Enfin, nous sommes partenaires des contrats d’intérêt national (CIN). Il s’agit, dans ces contrats, de développer un cadre spécifique d’échanges et de coordination entre les principaux acteurs (Etat, collectivités, propriétaires). Je prendrai comme exemple deux CIN pour lesquels SNCF Immobilier est signataire : celui de la Plaine de l’Ourcq avec l’EPT Est-Ensemble donc, où la SNCF dispose de grandes emprises ferroviaires à Pantin et à Noisy-le-Sec qu’il convient de rationaliser. Et celui récemment signé avec la commune d’Argenteuil, l’Etat, le département et la Métropole du Grand Paris (MGP). Ici, la SNCF est concernée directement par deux des trois sites inscrits dans le CIN : ce qu’on appelle le croissant ferré (soit une vingtaine d’hectares, dont une partie à faire muter au profit de l’urbain), le quartier de la gare d’Argenteuil situé à proximité immédiate de la Seine et des quais pour un hectare de terrain ferroviaire.

Quelle est la stratégie ?

Notre regroupement au sein de SNCF Immobilier permet de disposer, en Ile-de-France, des compétences d’une direction immobilière qui compte 120 collaborateurs, mais également d’une foncière de bureaux avec S2FIT, des compétences d’aménageur avec Espaces Ferroviaires et de logements avec ICF Habitat (logements sociaux et libres).

Nous assurons, en Ile-de-France comme sur l’ensemble du territoire, notre ambition d’être un acteur majeur de la fabrication de la ville de demain. Nous y mettons les moyens humains, notre foncier, notre capacité à proposer de nouvelles approches comme avec l’urbanisme transitoire.

Nous développons notre action sur trois axes majeurs :

– la gestion et l’optimisation du parc d’exploitation industriel et ferroviaire du groupe public ferroviaire. C’est particulièrement le cas dans la zone dense de l’Ile- de-France où nous répondons aux besoins croissants des activités internes du groupe. En développant des schémas directeurs industriels et ferroviaires, nous sommes de réels « business partners » des activités du groupe ;

– la mobilisation du foncier ferroviaire au service d’un développement urbain innovant ;

– le développement du logement à travers une offre accessible à tous, à proximité des réseaux de transport.

Quels sont les enjeux ?

Le Grand Paris constitue une formidable opportunité d’accélération de nos projets. Et les enjeux pour le groupe SNCF sont de plusieurs ordres : le développement de projets urbains, la réalisation de logements et le développement des mobilités. Concernant le développement des projets urbains, SNCF Immobilier mobilise le foncier ferroviaire autour d’une dizaine des 12 projets urbains de grande ampleur, comme à la Porte de la Chapelle ou Saint-Denis. Certaines de ces opérations sont menées par notre filiale d’aménagement et de promotion immobilière Espace Ferroviaires qui regroupent les compétences ferroviaires et urbaines pour conduire ces projets.

SNCF Immobilier est également fortement mobilisé dans la production de logements avec ICF Habitat, avec l’ambition d’être accessible à tous et à proximité des réseaux de transport. SNCF Immobilier est donc un acteur du logement, via le groupe ICF Habitat (Sablière pour le logement locatif social, Novedis pour l’intermédiaire et le libre) avec une présence affirmée à l’échelle régionale (plus de 40 000 logements dans les 8 départements d’Ile-de-France) et notamment de la métropole. ICF Habitat possède plus de 8 000 logements dans Paris et plus de 15 000 en petite couronne. Avec un double objectif, celui de répondre aux besoins de logement des salariés SNCF en Ile-de-France et de s’inscrire dans les politiques publiques de l’habitat (construction, rénovation urbaine, réponse à l’urgence et au logement des publics prioritaires, amélioration thermique du patrimoine de logements, développement de nouveaux usages dans l’habitat…). Enfin, le développement des mobilités passe notamment par le prolongement d’Eole (RER E) à l’ouest avec une mise en service en 2022 (55 kilomètres d’infrastructures à reprendre), l’inauguration il y a un an de la gare Rosa Parks dans le secteur de Paris Nord Est et la réalisation de trois nouvelles gares à la Porte Maillot, à La Défense et à Nanterre-la-Folie. Cette dernière gare sera interconnectée avec la future gare du Grand Paris (ligne 15 ouest). SNCF Immobilier accompagne aussi d’autres directions de projets, notamment celles des trams/trains qui se développent en rocade, comme la tangentielle nord entre Epinay et Le Bourget, la tangentielle Ouest ou encore le projet de tram/train Massy Evry, où SNCF acquiert du foncier, notamment pour la réalisation d’ateliers de maintenance pour le matériel roulant, comme à Versailles Matelots et Massy.

Qu’en est-il en matière d’investissement ?

En 2017, SNCF Immobilier investit, en moyenne, plus de 75 millions d’euros par an pour l’optimisation et le développement du parc en Ile-de-France et engage 40 millions d’euros, en moyenne, pour sa maintenance. De son côté, ICF investit plus de 150 millions d’euros par an en Ile-de-France pour produire de l’habitat social et intermédiaire, rénover et maintenir son patrimoine. C’est donc aussi un acteur économique, qui fait travailler les entreprises du bâtiment et des services, et un acteur de l’insertion professionnelle.

Le Président Sarkozy a appelé de ses vœux un « Grand Paris » répliqué dans d’autres métropoles françaises : est-ce un souhait partagé et réaliste ?

Dans les débats en cours sur la Métropole du Grand Paris, ses contours, son organisation, ses missions, c’est avec ceux qui mènent une démarche de transformation et d’appropriation qu’il faut avancer. Un territoire est, avant tout, une construction sociale établie sur un espace physique partagé. Sans cela, vouloir faire du Grand Paris une métropole risque d’être une œuvre désincarnée, loin du quotidien et des attentes des citoyens. Le réseau de transports est un squelette essentiel de cette construction territoriale. Il faut donc un réseau où transports en commun et mobilités individuelles soient efficacement maillés sans zone blanche. Ce qui suppose de poursuivre l’effort financier engagé massivement pour les projets de transport. La question du modèle de ville souhaité est tout aussi fondamentale. Pour ma part, je crois en une ville du partage et de l’expérience. Depuis maintenant deux ans, nous avons fait le choix à SNCF Immobilier d’ouvrir nos sites et nos projets à l’initiative et à la créativité. Ces projets d’urbanisme transitoire ont ainsi permis d’accueillir plus d’un million de personnes et de révéler, au travers d’une expérience individuelle et collective unique, des lieux à très forts potentiels de transformation. Faire le Grand Paris, c’est anticiper et infléchir la raréfaction de la ressource foncière et immobilière.

La révolution métropolitaine pour le Grand Paris, c’est d’abord, selon moi, définir un projet commun, des valeurs et une ambition partagées. Puis, les institutions suivront car la métropole sera devenue une réalité, une évidence. Il nous faut mobiliser de nouveaux acteurs, être inventifs pour créer cette grande métropole comme d’autres métropoles ont pu le faire. En agissant pour un système de transports concentrique, pour des lieux ouverts au collectif et à l’expérience et pour une politique du logement solidaire, nous aurons alors les moyens d’être ensemble, d’exprimer cette envie et de faire naître le sentiment d’appartenir à quelque chose d’unique, d’extraordinaire qui, jour après jour, construit un récit commun.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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