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Christophe Volle (JLL) : « notre stratégie a été validée par le marché »

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le 02 Fév 2018

Une année 2017 « riche, passionnante et technique à la fois ». Les trois qualificatifs choisis par Christophe Volle illustrent la diversité des marchés résidentiels. Le point avec le directeur du pôle résidentiel au sein du département investissement de JLL.

Quel bilan dressez-vous de l’année 2017 ?

Pour le pôle résidentiel de JLL, l’année fut extrêmement riche, passionnante et technique à la fois, une année au cours de laquelle nous avons traité un volume global d’investissements supérieur à 200 millions d’euros, contre 150 millions d’euros en 2016.

En quoi cette année 2017 fut-elle passionnante?

Passionnante, parce que nous avons travaillé des sujets très différents : immeubles existants, immeubles mixtes, Vefa, résidences gérées et vente de droits à construire. Cette stratégie de développement diversifiée, mise en place il y a trois ans, a été validée par le marché. C’est en particulier le cas sur le sujet des ventes de résidences seniors, marché sur lesquels les investisseurs se positionnaient peu et pour lequel nous assistons aujourd’hui à un tournant : l’appréhension de ce sujet et l’intérêt pour ce type d’actifs sont désormais très différents et cette typologie d’actif est recherchée. Nous avons par exemple bouclé une très belle vente de 1 400 m2 dans le 12ème arrondissement ; nous avons également vendu des droits à construire dans le centre-ville de Neuilly- sur-Seine qui permettront la construction de 4 500 m2 de logements et nous avons enfin vendu à un bailleur social un immeuble de 2 500 m2 dans le centre-ville de Villepinte. En matière de résidence seniors nous avons notamment vendu une opération de 6 300 m2 à Nantes.

Quels sont les sujets en cours ?

Nous travaillons sur un portefeuille de quatre Vefa au Plessis-Trévise, ville d’Avray, Franconville et Drancy ; des opérations dont la surface varie entre 1 300 et 5 500 m2. Nous avons également lancé une très belle opération, toujours en Vefa dans le centre ancien de Puteaux, quartier des Arts, comprenant 65 logements pour 4 200 m2 de surface. Autres lancements, à Paris : un immeuble mixte dans le 17ème, avenue de Wagram et un immeuble dans le 6ème. En régions, un mandat nous a été confié pour un très beau produit dans le Golfe de Saint-Tropez, une opération d’une trentaine de lots. Le marché des résidences seniors est tout aussi présent cette année dans notre activité, puisque deux d’entre elles sont d’ores et déjà sous promesse de vente. Nous avons aussi plusieurs sujets en cours pour le compte de bailleurs sociaux dont un immeuble de 5 000 m2 et 60 lots à Metz. S’agissant de notre activité de vente de droits à construire, nous travaillons à la concrétisation d’une opération en sud Bretagne et d’une opération à Mulhouse…. Et la liste est loin d’être exhaustive. Enfin nous allons initier très prochainement le marketing pour un portefeuille de 130 immeubles répartis sur toute la France dont 60 % à Paris et Région Parisienne. Ce portefeuille sera sans conteste le sujet principal du marché pour cette année.

Vous évoquiez précédemment une année « technique » ? En quoi l’a-t-elle été ?

Elle fut technique car certains dossiers ont été longs à sortir et que nous avons eu une très forte demande de la part des investisseurs alors que l’offre, notamment dans l’ancien, n’a pas été suffisante. L’incidence s’est notamment faite ressentir au cours du 3ème trimestre, avec un petit trou d’air et une compétition très intense sur les ventes que nous avons initiées. Autre problématique, liée souvent à la complexité des dossiers traités, plusieurs sujets ont glissé sur 2018, alors même que les conditions étaient réunies pour signer en 2017.

Qui sont ces investisseurs en quête de logement ?

La demande émane pour près d’un tiers des investisseurs long terme, pour un autre tiers de bailleurs sociaux, puis viennent les family offices, qui représentent entre 15 et 20 % de la demande. Enfin, les opérateurs court terme sont eux aussi présents. Les investisseurs étrangers commencent à regarder les marchés français,. Certains de ces institutionnels étrangers valident aujourd’hui la France comme destination stratégique pour développer leur activité en immobilier résidentiel. Leur attrait porte sur l’ensemble des types d’actifs (ancien, neuf et résidences gérées). Les investisseurs institutionnels français, pour leur part, regardent de façon très poussée les Vefa, dans les secteurs en devenir autour du Grand paris par exemple. Leur stratégie repose sur un potentiel de plus-value à terme grâce à la hausse des valeurs.

Comment s’explique ce « regain » du résidentiel ?

La compression des taux sur les marchés du bureau et du commerce ajoute à l’appétence pour le résidentiel mais cela n’est pas la seule explication : il y a un vrai virage de certains investisseurs, notamment institutionnels sur le sujet du résidentiel, un changement dans l’appréhension de cette classe d’actifs. Le logement est un actif soutenu par une demande locative forte, c’est un moyen de diversifier le risque dans un contexte de baisse des rendements obligataires et c’est aussi un investissement pérenne avec une très forte visibilité sur le résultat. Tous ces points sont extrêmement favorables au résidentiel.

Cette demande est-elle centrée sur Paris et l’Ile-de-France ?

Elle est toujours très forte s’agissant de Paris et, si l’effet des JO n’est pas certain celui du Grand Paris, en revanche, lui, est évident. Mais la demande ne porte pas uniquement sur la capitale, elle est très importante aussi pour les grandes métropoles régionales, avec Lyon en tête, ville très accessible en transports, y compris de l’étranger, une ville aussi où dans certains quartiers les loyers sont du niveau de ceux de Paris, tandis que la valeur métrique des logements est, elle, plus basse.

Les changements de fiscalité ont-ils freiné leur appétence pour le logement ?

A priori, l’IFI n’est pas un bon signal pour les investisseurs mais la force du marché résidentiel est sa capacité à s’adapter aux divers changements. De plus, dans les faits nous ne constatons pas un désengagement des investisseurs privés sur le segment, bien au contraire.

De quoi dessiner de beaux lendemains au résidentiel. Dans ce contexte, quelle stratégie pour JLL ?

L’activité logement en France a, chez JLL, passé le cap des six ans et la nouvelle stratégie mise en place il y a trois s’avère efficiente. Nous entrons aujourd’hui dans une nouvelle période triennale et réfléchissons à la manière dont nous devons poursuivre ce développement. La résidence étudiante va, par exemple être l’un de nos axes stratégiques, tout comme le renforcement de notre présence sur les résidences séniors, les droits à construire et les Vefa. Sur ce dernier sujet, nous regardons attentivement ce qui a été fait chez JLL à l’étranger et notamment en Allemagne et à Londres où les équipes sont présentes sur toute la chaine de production du résidentiel. Enfin, l’une des marques de fabrique de JLL est l’innovation et le digital est un axe stratégique de réflexion…

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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