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Chrystèle Villotte (Cushman & Wakefield) : « Engager des opérations le plus rapidement possible »

- Le - par Catherine Bocquet

L’investissement résidentiel a le vent en poupe ! La preuve, Cushman & Wakefield vient d’ouvrir une ligne de service dédiée à cette classe d’actifs au sein de son département capital markets dirigé par Nils Vinck. Chrystèle Villotte, nommée responsable de cette nouvelle activité, dévoile sa feuille de route et livre son analyse sur le marché de l’investissement résidentiel.

Vous prenez la tête de ce tout nouveau département crée au sein de Cushman & Wakefield : comment est-il structuré et quelle est votre feuille de route ?

La création de cette ligne de service Résidentiel, au sein du département Capital Markets dirigé par Nils Vinck (voir notre encadré ci-contre ndlr), a pour vocation de répondre au mieux aux préoccupations des institutionnels et autres acteurs du marché. Cushman & Wakefield, troisième groupe mondial de conseil en immobilier, intervenant d’ores et déjà sur de nombreux sujets, dispose ainsi d’une nouvelle corde à son arc, d’un savoir-faire supplémentaire. La feuille de route est bien évidemment d’engager des opérations le plus rapidement possible et de constituer une équipe ainsi qu’un panel de clients investisseurs. Nous espérons, dès cette année, concrétiser de beaux sujets. L’équipe que je dirigerai comptera, dans un premier temps, un consultant. Elle bénéficiera de l’expertise des analystes multi-supports de Cushman & Wakefield, qui apporteront leur vision globale du marché. A horizon trois ans et si le marché se comporte comme nous l’envisageons, l’équipe s’étoffera. Il y a une réelle volonté d’investir ce segment de marché et de constituer une équipe pluridisciplinaire capable de faire face aux demandes de nos Clients.

Quels seront vos sujets : vente en bloc, Vefa… ?

Nous interviendrons, en effet sur l’ensemble de ces sujets. S’agissant des ventes en bloc et des Vefa, le périmètre sera, dans un premier temps, l’Hexagone. La France reste au cœur du marché, et c’est aussi, à l’échelle de l’Europe, le marché de l’équilibre, avec des indicateurs au vert en termes de démographie, de taux d’intérêts, couplé à une pénurie de produits. Mais le développement pourra s’orienter ensuite sur des opérations en Europe, via des fonds paneuropéens qu’on ne peut ignorer aujourd’hui. En effet, ce type d’outils permet de pallier les effets de cycle, les variations de rendement et d’équilibrer les portefeuilles. Définitivement, la création de fonds français, avec un positionnement sur les grandes capitales européennes, voire internationales, est une option plus que pertinente. Cet accompagnement n’est pas proposé aujourd’hui par d’autres conseils en immobilier résidentiel.

Parle-t-on ici aussi de ce qui concerne les résidences gérées ?

Nous nous intéresserons évidemment aussi aux résidences gérées, en France dans un premier temps, puis en Europe dans un second. Ce segment de marché est plus qu’émergent, mais il faut rester vigilant sur les choix d’investissement.

Comment analysez-vous le marché du résidentiel ? Les investisseurs y (re)trouvent-ils un attrait ?

Le résidentiel propose des taux de rendement certes moins élevés que le tertiaire ou le commerce, mais ses fondamentaux sont bons et stables. Ce marché est promis à un très bel avenir. D’où le retour des institutionnels sur la place.

Qui sont-ils ? Quel est leur comportement ?

Après avoir arbitré de façon conséquente, les institutionnels ont, depuis quelques années, fait leur retour et cela est encore plus manifeste aujourd’hui. La compression des taux de rendement, l’investissement à envisager en matière de mise aux normes ou d’adaptation à la réglementation, tant sur le bureau que sur le commerce, redonnent au logement toute sa vertu : pour exemple l’enveloppe travaux pour un actif résidentiel est sans commune mesure avec celle nécessaire pour un actif de bureaux ou un centre commercial.

Quelle est leur demande ?

Les investisseurs sont de plus en plus en recherche d’immeubles mixtes. Les opérateurs allemands, hollandais et scandinaves, qui n’avaient jamais déserté leur marché, renforcent leur présence. De nouveaux fonds, asiatiques notamment (mais pas seulement), sont en quête de biens d’exception. Ces derniers, qui se positionnaient jusqu’à il y a peu sur d’autres types d’actifs font leurs premiers pas vers l’acquisition de résidentiel. Le marché français est extrêmement sain, même s’il a été souvent ballotté par les incertitudes fiscales. Nous sommes sortis de cet état et les investisseurs le savent. Nous arrivons par ailleurs à un moment où les institutionnels ont besoin de " faire tourner " leurs actifs et rééquilibrer leurs positions. C’est aussi pourquoi démarrer une nouvelle activité dans un tel contexte me semble de bon augure.

Et cela malgré les contraintes réglementaires qui pèsent sur le logement ?

L’encadrement des loyers n’a pas freiné la demande puisque la mesure a surtout concerné les petites surfaces louées à plus de 40 euros le mètre carré. Pour la plupart des logements parisiens, les propriétaires bailleurs sont restés raisonnables sur les prix des loyers. De plus, la demande locative reste très forte face à une offre de logements toujours insuffisante. L’exode fiscal, qui a vu quelques quartiers de la Capitale se départir d’un certain nombre de ménages, semble se terminer. Nous assistons en effet à un retour, non encore massif certes, des foyers fiscaux. Cela alimente aussi la demande locative.

Le marché de l’accession, lui aussi, se porte bien. Les " freins " que constituaient les contraintes réglementaires sur la vente lot par lot n’en sont plus. L’immobilier de logement reste un des moteurs de l’économie et la pierre une valeur refuge qui, en France, le demeurera toujours.

L’année électorale qui débute risque fort de créer, comme à chaque fois, un certain attentisme…

Lors des deux élections précédentes, il est vrai que le marché s’était freiné quelques temps. Il me semble que cela ne sera pas le cas en 2017. D’importants arbitrages se profilent ou sont en cours de lancement. Il n’y aura a priori pas de pause. La question est de savoir quelle sera la politique suivie ensuite et si elle encouragera ou pas notre secteur d’activité.

Comment peut évoluer le marché du logement ? Quels seront les actifs de demain ?

Je crois beaucoup à la mixité des programmes, des bâtiments et à leur reconversion. Le bâtiment du futur accueillera des activités et des générations différentes. Ce sera un immeuble en capacité d’être reconverti, un bien " réversible ". D’ores et déjà, des promoteurs ont réfléchi à la divisibilité, l’adaptabilité des logements proposés. Les lieux de travail, l’immobilier d’entreprise de manière générale, sont en pleine évolution ; le résidentiel va, lui aussi, connaître sa mutation. Depuis des années, on parle de parcours résidentiel et de mobilité et il est certain que nous allons nous diriger, dans les nouveaux programmes, vers ce type d’immeubles, permettant une flexibilité plus importante.

Pourquoi Cushman & Wakefield se lance dans le résidentiel...

Un grand du conseil qui ouvre une ligne de service résidentiel : l’information ne peut manquer de susciter l’intérêt. Nils Vinck, directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield, en dit plus…

Pourquoi créez-vous, aujourd’hui, un département résidentiel ?

2016 a été une année de consolidation du département Capital Markets de Cushman & Wakfield sur nos lignes de métiers traditionnels (bureaux IDF et régions, commerces et vente utilisateurs), qui comptent aujourd’hui plus de 30 collaborateurs. Ces développements nous ont ainsi permis de traiter plus de 50 opérations en 2016 pour un volume d’investissement de 3,4 milliards d’euros (en hausse de 10 % par rapport à 2015). Nous avons par exemple finalisé des opérations majeures telles que le conseil acquisition pour Amundi du portefeuille Alpha (environ 700 millions d’euros en France), l’immeuble du 49-51,rue François 1er, dans le 8ème arrondissement de Paris, pour le compte d’une compagnie d’assurances française (environ 180 millions d’euros) ou, pour le commerce, la cession du « retail Park » de Villebon 2 (environ 160 millions d’euros).

Notre objectif pour 2017 est d’abord de continuer à nous renforcer sur ces lignes de métiers. Nous avons pour cela réalisé plusieurs recrutements de profils seniors en fin d’année 2016 avec l’arrivée de Vanessa Zouzowsky pour diriger la ligne commerces, d’Aymeric Sevestre pour renforcer l’équipe bureau en Ile-de-France et de Sébastien Nida pour les opérations en régions.

Nous comptons d’ores et déjà près de 50 opérations en cours de marketing ou en préparation, ce qui représente un volume d’investissement proche de 3 milliards d’euros pour l’année en cours.

Pour autant, il nous a paru fondamental d’élargir notre offre de services pour pouvoir conseiller au mieux nos clients sur l’ensemble de leurs problématiques d’investissement. Le recrutement de Chrystèle Villotte, en tant que responsable investissement résidentiel, contribue à cette stratégie de développement. D’autres recrutements vont suivre avec une quinzaine de collaborateurs supplémentaires prévus en 2017.

Quels sont les objectifs ?

Dans un contexte de baisse des taux sur les autres classes d’actifs comme le bureau ou le commerce, l’investissement résidentiel connaît actuellement un essor important, porté par le dynamisme de la demande locative et d’excellents fondamentaux (faible vacance et valeurs vénales raisonnables comparativement au bureau par exemple).

On assiste notamment à un retour des institutionnels sur ce marché et il nous a paru important de pouvoir les accompagner sur cette ligne de métier. Par ailleurs, notre équipe pluridisciplinaire bureaux/commerces/résidentiel et bientôt logistique va nous permettre d’apporter à nos clients une vision complète des marchés pour les assister dans la mise en place de leurs stratégies d’investissement.

Pour les fonds paneuropéens et autres investisseurs étrangers — américains ou asiatiques notamment — nous serons également en mesure de faire jouer nos synergies avec notre réseau international.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

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