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Mathieu Descout (Novaxia) : « Le co-développement de projets immobiliers sera un axe majeur de développement »

- Le - par Catherine Bocquet

Spécialiste du capital développement immobilier, Novaxia, présidé par Joachim Azan, vient juste de structurer sa direction en deux grands pôles : Finance et Immobilier. Quels sont les objectifs de cette nouvelle organisation ? Quelles sont les ambitions en matière d’immobilier ? Nos questions à Mathieu Descout, directeur général immobilier…

Quelques mots tout d’abord sur la réorganisation de Novaxia ?  Quelle en est la raison ?

Novaxia a un métier, l’investissement immobilier, décliné en trois composantes, trois grandes compétences qui font de nous le leader du capital développement immobilier. D’abord une expertise de private equity, ensuite la compétence d’un asset manager et enfin une action de promoteur-développeur immobilier. Fort de ces expertises, nous gérons à la fois l’actif immobilier et le " passif ", soit l’activité financière. Ces deux éléments font que naturellement deux pôles de compétences se sont dessinés et qu’il a été fait le choix de nommer un directeur de l’actif, moi-même et un responsable du passif, Bruno Cossé..

Qu’en est-il des grands chiffres 2016 ?

2016 a été une année historique pour nous, à plus d’un titre. Novaxia, en croissance depuis sa création il y a 10 ans, enregistre un volume d’acquisitions record — près de 100 millions d’euros représentant plus de 700 millions de CA potentiel — et s’est depuis l’année dernière positionné sur des opérations d’envergure, de remembrement de territoires, comme à Bagnolet par exemple, projet de bureau de 30 000 m² qui devrait générer près de 150 millions d’euros de chiffre d’affaires.

Nous avons, l’année dernière, réalisé une dizaine d’acquisitions pour un montant global de près de 100 millions d’euros. 2016 fut par exemple l’année de l’acquisition d’un hôtel particulier adossé à un site industriel rue Lacépède (Paris 5ème) qui sera transformé en hôtel 4 étoiles et dont l’exploitant, un des leaders français du secteur, sera annoncé prochainement. Un sujet pour lequel 100 millions d’euros de chiffre d’affaires sont attendus. Autres exemples de réalisations en 2016 : l’achat du château Edmond de Rothschild à Boulogne Billancourt et l’ouverture de notre hôtel sur la Seine, " Off Paris Seine ", un joli succès puisque, à ce jour, cet hôtel du 21ème arrondissement de Paris, comme on nomme la Seine, affiche un taux de remplissage de plus de 80 %. Il est d’ailleurs étonnant de noter que la clientèle de cet hôtel est à très grande majorité parisienne… 2016 fut également une très belle année s’agissant des ventes en bloc : de grands institutionnels nous ont fait confiance pour des ventes d’hôtels, de résidences, de logements (pour le compte notamment de la SNI). Près de 120 millions d’euros de cessions en bloc ont été actés.

Off-Seine

Peut-on en savoir plus sur ces cessions en bloc ?

Je peux évoquer par exemple la vente d’un immeuble rue Leroux, dans le 16ème, à BNP-Paribas Reim pour le compte d’un OPCI de Cardiff, qui le transformera en résidence de tourisme d’affaires et en confiera la gestion à Bridge Street Hospitality, dont ce sera la première ouverture en France. Nous avons également vendu, à Bagnolet, une résidence étudiante à Swiss Life, pour le compte d’un OPCI, qui la transformera en logement et hébergement. Nous faisons ainsi notre entrée dans le monde des assurés, qui reconnaissent nos produits. Autres changements majeurs que cette reconnaissance par les institutionnels, celle des promoteurs et des élus, qui font appel à nous pour des opérations de transformation urbaine.

Vous avez par ailleurs, l’année  dernière, concouru à Réinventer Paris et Réinventer la Seine. Quels sont, dans ce cadre les projets, à venir ?

Nous sommes lauréat d’un autre très beau programme à Buzenval, dans le 20ème arrondissement prévoyant notamment la construction d’une auberge de jeunesse d’un nouveau type, ouverte sur la ville, dont l’exploitation sera confiée à New Nomads. Un projet représentant un investissement d’environ 12 millions d’euros. Nous étions par ailleurs finalistes sur deux beaux sites, l’hôtel de la Bucherie et Sully Morland et les projets que nous avions imaginés dans ce cadre nous ont donné des idées puisque nous avons, à l’issue de ce travail créé un fonds, labellisé " Esus " (Economie Solidaire d’Utilité Sociale). L’idée est de proposer à nos investisseurs des projets qui offrent une rentabilité mais qui ont non seulement du sens, d’où la mise en place, pour ce fonds, de critères environnementaux et sociétaux (sur la base de 12 critères définis par EY, ndlr). Ceux-ci se déclinent de diverses manières : nous avons, par exemple mis à disposition, pour une occupation temporaire, notre site de la rue Lacepède à deux associations, Plateau Urbain et Aurore. Nous organisons ainsi le début de la réappropriation des lieux par les habitants grâce au lien créé par les associations. Ceci entre en compte dans l’évaluation.

Buzenval

Quelques mots sur Réinventer la Seine ?

Nous sommes finalistes sur deux sites dont " Grand Fleuve ", près de la Maison de la Radio. La programmation, que je ne peux dévoiler précisément, sera réalisée par une équipe constituée notamment de l’architecte Edouard François, de Viparis et de Fimalac…

L’autre site sur lequel nous sommes finalistes est celui de la place Mazas, dans le 12ème arrondissement, à l’entrée du port de l’Arsenal, face à Off Paris Seine. Ce projet est techniquement complexe puisque situé au-dessus du métro. Sont prévus ici du logement, du " théâtre immersif " grâce à l’achat de la franchise " Sleep no more ". C’est Thomas Coldefy, agence CAAU — il a été choisi notamment pour réaliser le BAO’an culture art center de Shenzen — qui sera chargé d’imaginer ces nouveaux lieux. Sa spécificité est d’aimer travailler le bois, les matières organiques. Il s’agira donc d’un projet extraordinaire, en bois, avec des toits voulus comme une promenade douce, une tribune vers la Seine. Le site est aussi prévu pour l’accueil des visiteurs si Paris décroche les Jeux Olympiques de 2024. Nous avons également candidaté sur Réinventer la Métropole, sur des sites qui nous permettront de créer des projets innovants dans l’usage, la destination, le processus créatif. Notre mission, chez Novaxia, est réellement d’être à l’écoute et de fédérer l’ensemble des acteurs d’un projet. En se positionnant, comme nous le faisons, sur des sujets sans conditions suspensives, nous sommes obligés à l’évidence d’écouter le marché, de trouver des points d’accord sur les programmes, de travailler de concert avec les exploitants éventuels et les investisseurs finaux. Notre processus de création de valeur passe par l’écoute et cette fédération des acteurs internes et externes. La différence, avec un promoteur classique, porte sur la prise de risque dans le choix des projets, permise par le modèle de collecte de fonds.

Quelle stratégie pour 2017 ? Sur quels territoires ?

En 2017, le co-développement de projets immobiliers sera un axe majeur de développement. Des partenariats avec trois promoteurs, pour des opérations de co-promotion logement, seront annoncés très bientôt. Nous interviendrons en amont, avec peu ou sans conditions en achetant avec un risque que ne peut prendre un promoteur. Notre processus de création de valeur est de " livrer " un actif permis purgé, libre et " dé risqué " s’agissant de l’exploitation lorsqu’il s’agit d’hébergement.

Nous continuons, par ailleurs à développer notre savoir-faire en matière d’opérations, de transformation d’immeubles de bureaux et de mutation de friches urbaines. Nous créons de la valeur et les partenariats avec les spécialistes, aménageurs, en découlent.

L’autre axe stratégique est la montée en puissance sur le territoire du Grand Paris alors que nous étions, jusqu’alors, très centrés sur Paris intra-muros. Le Grand Paris, ce sont potentiellement 100 milliards d’euros de retombées économiques, donc le sujet semble évident. Notre capacité à nous positionner en amont, près de gares qui seront livrées en 2025, est l’un de nos atouts. Avec les transformations urbaines à venir, les mutations du foncier, le moment est opportun pour Novaxia d’investir ce terrain. Nous irons sur les sujets long terme, plus complexes, et sur des sujets " bureaux ", comme nous le faisons, pour la première fois sur le site Bagnolet Gallieni. L’ambition de devenir des ensembliers urbains, de construire des morceaux de ville, trouvera son expression dans le Grand Paris. Une nouvelle concrétisation sera annoncée très bientôt, dans l’est parisien sur un site de 4ha de foncier, friche de la SNCF. Une promesse de vente a été signée.

Enfin, parmi nos priorités, la volonté, grâce à l’arrivée de Christian Cléret (ex-directeur général de Poste Immo devenu président du conseil de surveillance de Novaxia ndlr) de nous adresser aux directions immobilières en leur apportant une nouvelle offre de services. Nous pouvons réfléchir à leur problématique et les accompagner dans leur projet d’entreprise, avec un sous-jacent d’acquisition ou de valorisation de leur patrimoine.

Avec quel objectif chiffré pour  l’ensemble de ces orientations ?

Etre en adéquation avec notre collecte, qui en 2016 a doublé, et a atteint 60 millions d’euros. Des partenariats qui se dessinent vont également permettre d’augmenter cette collecte… L’objectif, pour Novaxia, est de gérer à échéance trois ans, 1 milliard d’euros ; nous gérons, à ce jour à près de 200 millions d’Euros. Le fait d’être désormais un acteur reconnu à qui on fait appel nous permettra d’atteindre cet objectif.

La demande exprimée par les divers acteurs sur les actifs trouve-t-elle des points de concordance ?

L’innovation est une vraie demande, les aspects environnementaux, le " green washing " ne suffit plus. Les révolutions à venir sont les révolutions d’usage et nos investisseurs et partenaires l’expriment. Il nous faut anticiper la volonté de nos habitants, de nos usagers, de nos utilisateurs à vouloir se déplacer facilement, à pouvoir disposer facilement de services. La demande est aussi celle de la réversibilité des immeubles. C’est l’un des enjeux : il faut réfléchir à l’échelle du quartier ; notre immeuble doit être un point de départ de ce quartier. Cet immeuble, aujourd’hui immeuble de logements, doit pouvoir dans 10 ans, devenir immeuble de bureaux et vice versa.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

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