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Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) : « Doubler nos objectifs en terme de réservations d’ici quatre ans »

- Le - par Catherine Bocquet

Le groupe Gambetta qu’il préside est un spécialiste de l’accession à la propriété. A l’aube des changements qui se dessinent, à la fois sur les marchés de l’accession et du logement social, Norbert Fanchon dresse les perspectives pour 2018 et après.

Comment s’est déroulée l’année 2017 pour le groupe Gambetta ? Quels sont les éléments marquants ?

L’année 2017 fut mi-figue mi-raisin : nous enregistrons en effet 600 réservations, contre 1 200 en 2016. Mais en terme de développement et de signature de nouveaux terrains, nous avons, en revanche, largement dépassé nos objectifs, ce qui, dans un marché extrêmement tendu, est une performance. Près de 2 000 promesses de vente ont été actées l’année dernière, ce qui augure une belle année en terme de production en 2018. En 2017, nous avons par ailleurs implanté une agence à Montpellier, à partir de laquelle nous piloterons notre développement en région Occitanie. Un responsable de la promotion au niveau national a été recruté afin de fiabiliser le développement des régions où nous sommes présents et poursuivre le développement dans les autres régions, notamment Rhône-Alpes- Auvergne et la Gironde.

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Comment se dessine 2018 ?

Nous nous sommes mis en ordre de marche pour dépasser largement les chiffres de 2017, et signer 3 000 promesse de ventes. En terme de réservations, l’objectif est de doubler d’ici quatre ans leur nombre sur tous les segments du logement : de l’accession sociale au logement haut de gamme. En Ile-de-France, le développement portera surtout sur la première couronne ; l’objectif est que cette région représente très vite près de la moitié de notre production. Mais si des opportunités se présentent, nous nous positionnerons aussi à Paris. Nous venons d’ailleurs tout juste de signer un terrain dans le 19ème arrondissement de Paris, sur un foncier de la RATP. Il s’agit de notre premier programme en accession à Paris. Cette opération est originale parce qu’elle permet, d’une part de créer du logement et, d’autre part, à la RATP de pérenniser ses dépôts de bus. Le site accueillera, outre les 90 logements que nous réaliserons dans le cadre de l’accession, des logements sociaux (réalisés par le bailleur social de la RATP Logistransport) et des logements étudiants, soit un total de plus de 200 nouveaux logements. 2018 s’annonce selon certains sous des auspices moins favorables…

Les doutes sur le devenir du dispositif Pinel et du Prêt à Taux Zéro ont été levés, et ces mesures restent des excellents moteurs du marché. Cependant, le projet de loi logement Elan, dont les débats devraient débuter en mars, pourrait bloquer les choses. Tout basculement d’un modèle vers un autre, par exemple une modification ou une suppression du zonage, pourrait être compliqué. S’installent aussi dans le spectre, les municipales de 2020, qui peuvent ralentir les prises de décision. C’est donc aujourd’hui qu’il faut lancer les projets et bloquer les réservations.

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Vous réalisez aussi des logements sociaux, comment devrait se passer 2018 au regard de la baisse entérinée des loyers dans le parc HLM ? Et quid de la suppression de l’APL accession dans le neuf ?

Nous sommes incapables de chiffrer les conséquences de la baisse des loyers et nous ne savons même pas, à ce jour, comment établir les nouvelles  quittances de nos locataires pour février. La baisse de la RLS (Réduction de Loyer de Solidarité) a été certes votée, mais les plafonds que l’on nous a donnés sont basés sur 1,5 milliard d’euros de baisse. Or, entretemps, la hausse de la TVA a été votée, passant de 5,5 % à 10 % et le gouvernement a considéré que cette hausse correspondait à 700 millions d’euros. En conséquence, la RLS sera plafonnée à 800 millions d’euros. Mais, si nous connaissons bien les montants plafonds pour 1,5 milliard d’euros, nous ne les connaissons pas pour 800 millions d’euros… Or, la RLS concerne non seulement les bénéficiaires des APL, mais aussi les locataires sous plafond de ressources, condition de la constitutionnalité de la baisse… Autre questionnement : quel sera l’impact financier de la mutualisation entre organisme HLM ? Nous ne connaissons pas ici non plus la règle du jeu, aussi j’espère que nous aurons très vite des débuts de solution. Ensuite seulement, il sera possible de calculer l’impact pour le groupe et en tirer les conséquences.

Quant à l’APL accession, je pense que c’est un faux débat : cela représente 200 millions d’euros pour 60 000 ménages ; la suppression pourrait entraîner celle de 20000 logements, essentiellement des maisons individuelles en zone détendue. Pour nous, l’impact sur la production est faible mais, au regard du faible coût que représente cette aide, peut-être que sa suppression aurait dû être évitée. L’important est que le PTZ ait été maintenu et limité en zone B2 et C. Il fallait commencer à désintoxiquer la profession.

Quelles pourraient être les conséquences de ces choix gouvernementaux pour le groupe Gambetta ?

Je considère ce qui se passe actuellement comme une opportunité. J’ai, pour ma part, défini mon métier premier comme étant celui de promoteur, spécialiste de l’accession à la propriété. Nous sommes un groupe agile, habitué à se transformer. Le gouvernement change les règles du jeu. Il force les opérateurs du logement au mouvement, notamment les organismes HLM. Nous anticipons la notion de taille minimum en essayant de travailler avec d’autres organismes pour atteindre cette taille critique.

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Au final, une réforme qui pourrait avoir un côté positif…

Le monde HLM aurait pu se réformer il y a longtemps. Mais il aurait peut-être été aussi judicieux de procéder autrement, par exemple en imposant les sociétés HLM, ce qui permettrait de dégager plus d’un milliard de recettes fiscales supplémentaires et leur donner, en contrepartie, plus de libertés, par exemple en leur octroyant une compétence nationale ou la suppression des appels d’offres publics. Cela fournirait l’opportunité aux sociétés situées en zone détendue d’intervenir en zone tendue… soit un gain de productivité. Mais le choix du gouvernement a été celui de la contrainte.

Vous avez engagé, avant même ces changements qui se dessinent, une transformation de l’entreprise, pourriez-vous en dire plus ?

Nous avons plusieurs sujets en cours, dont le passage d’un fonctionnement agence par agence à un fonctionnement plus transversal, avec la création d’un réseau social interne. La nouvelle génération entrée aujourd’hui dans l’entreprise peut beaucoup plus facilement s’emparer des outils de communication qui permettent cela. Autre volonté: être meilleur dans l’expérience client, via notamment la digitalisation de la commercialisation, mais en étant très vigilant sur les outils choisis. Enfin, et c’est un sujet sur lequel nous avançons vite, la digitalisation de la recherche foncière. Notre métier, peu concerné encore par la numérisation, doit s’y propulser. La formation professionnelle est un élément clé pour y parvenir.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

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