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Patrice Genre (La Française REP): « 170 millions d’euros dans une dizaine de résidences en un an »

- Le - par Jean-Baptiste Favier

Si les investisseurs institutionnels retrouvent de « l’appétit résidentiel », La Française Real Estate Partners les écoute et recherche toujours les meilleures opportunités. Et face à leur demande croissante, la structure a diversifié ses allocations d’actifs vers les résidences gérées en lançant, il y a un an, un OPPCI dédié. L’occasion de faire le bilan avec Patrice Genre, CEO de La Française REP.

Dans quel cadre est né l’OPPCI LF Résidences seniors ?

Tout d’abord, un point sur la naissance de La Française Real Estate Partners. Créée à l’été 2014 pour accompagner les investisseurs institutionnels sur le marché immobilier français, La Française REP affiche aujourd’hui des résultats bien supérieurs aux attentes initiales : trois milliards d’euros sous gestion en 3 ans lorsque l’objectif de départ était de deux milliards en 4 ans. Très rapidement, la structure a souhaité diversifier son activité afin de trouver des rendements plus attractifs qu’en bureaux ou en commerce. Nous avons ainsi retenu les résidences gérées et, en particulier, les résidences seniors non médicalisées. D’où la création, en 2016, de l’OPPCI LF Résidences seniors.

Quelles raisons ont motivé ce choix ?

L’avantage de détenir une résidence gérée est qu’elle combine le côté défensif du résidentiel — en terme de valorisation du capital notamment — et la stabilité d’un bail commercial, en général de 11 ou 12 ans fermes, triple net, avec une rentabilité supérieure de 100 à 150 points de base par rapport à du résidentiel classique. Ce dernier souffre également d’une vacance structurelle et de coûts de remise en état élevés. Sans parler des charges, qui ne sont pas toutes refacturables aux locataires, à l’inverse d’un bail commercial… De plus, l’immobilier résidentiel géré est assez décorrélé des cycles économiques du tertiaire ; un choix qui nous a paru judicieux pour une bonne diversification.

Et pourquoi la résidence seniors en particulier ?

Même si nous sommes également actifs sur les résidences de loisirs ou étudiants, nous avons choisi de surpondérer notre diversification sur les résidences seniors pour différentes raisons. La première est que ce type d’actifs répond à des besoins sociétaux forts. Et là où le marché des résidences étudiantes est animé par les pouvoirs publics, à travers les Crous (Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires), celui des résidences seniors est beaucoup plus libre. Autre point : la difficile reconversion des chambres étudiantes, pour lesquelles on ne peut guère réaliser autre chose que des studios. Une résidence seniors, bien conçue dès le départ, va pouvoir être transformée en ensemble résidentiel classique : du T1 au T3, avec des espaces communs adaptables… C’est d’ailleurs un travail que nous menons en amont avec les promoteurs. L’Etat étant totalement désengagé dans ce secteur des résidences seniors non médicalisées, il appartient au secteur privé de développer cette offre. Nous sommes actuellement en France en situation de déficit : la capacité d’accueil nationale est d’environ 1 % de la population actuelle de plus de 75 ans ; là où elle est d’au moins 4% dans la plupart des pays occidentaux.

Cette situation de sous-offre, c’est aux acteurs privés — asset managers comme nous mais aussi promoteurs — de la combler. Il y a là un véritable enjeu sociétal à employer ces fonds. D’autant que ce type d’investissements répond totalement à la logique d’investissement ESG (environnement, social, gouvernance) du Groupe La Française. Nous soutenons ainsi les acteurs du secteur — gestionnaires comme développeurs—, de plus en plus nombreux et, maintenant, souvent adossés à de grandes structures : il nous arrive même de participer très en amont à la constitution d’une opération, parfois même avant que les permis de construire ne soient déposés. Ce qui nous garantit aussi les meilleurs sites.

Quelle est la stratégie d’acquisition de votre OPPCI ?

Nous visons toutes les agglomérations françaises de plus de 100 000 habitants ; nous acquérons des résidences seniors neuves — développées ex- nihilo ou restructurés —, en centre-ville, près des transports en commun. Leur valeur unitaire se situe entre 10 millions et 40 millions d’euros. Nous achetons en moyenne avec des taux de rendement compris entre 4 et 5,25%. Nous pourrions acheter à des taux plus élevés, mais dans des emplacements secondaires… et donc plus risqués. Ce qui n’est pas notre démarche.

Quelle situation aujourd’hui ? Quel patrimoine ?

Nous avons officiellement lancé la commer- cialisation du fonds en octobre 2016, avec des closing trimestriels. Au 30 septembre dernier, nous avions levé au total plus de 110 millions d’euros de fonds propres, auprès d’investisseurs de premier plan : des assureurs-vie, des caisses de retraite, des banques régionales, des organismes paritaires, des SCPI, des syndicats… Tous ont pris conscience des effets positifs, porteurs de sens, d’investir dans ce type d’immobilier. En ayant investi toute notre collecte, et avec un effet de levier de 35 %, nous avons ainsi placé environ 170 millions d’euros dans une dizaine de résidences, achetées ou sous promesse. Nous visons un équilibre entre l’Ile-de-France et les grandes métropoles régionales de 40-60 %. Cette diversité, nous l’appliquons aussi en confiant nos actifs à plusieurs exploitants différents, pour lesquels nous avons validé le " business model " et capables de nous suivre pendant au moins 10 ans.

Comment voyez-vous évoluer ce fonds ? Allez-vous vous diversifier sur d’autres classes d’actifs résidentiels ?

Nous nous consacrons d’abord pleinement sur ce fonds des résidences seniors, pour lequel nous organisons le prochain closing, prévu le 31 décembre. Et nous avons déjà sourcé un bon nombre d’opérations… Au final, nous démarchons les investisseurs potentiels avec les projets immobiliers dans lesquels ils vont placer leurs fonds. Nous pouvons réaliser les investissements dans la semaine suivant le succès du closing. Un tel succès donne envie d’en réitérer un autre. Et nous lancerons probablement un second fonds, mais pas avant l’année prochaine. Et en parallèle, sur une toute autre typologie d’actifs immobiliers, nous réfléchissons au marché du " value add "…

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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