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Raymond Genre-Grandpierre (Savills) : « les résidences seniors, un couple rendement/risque particulièrement intéressant »…

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le 10 Juil 2018

Récemment, Catella Real Estate AG a acquis, en Vefa, deux résidences services seniors, l’une de 92 logements au Raincy (93), l’autre de 72 logements à proximité de Bordeaux (33). Deux transactions réalisées par Savills France, qui a mis en place une équipe dédiée aux résidences services. Son responsable, Raymond Genre-Grandpierre, en dit plus sur ce créneau particulier de l’immobilier de diversification auquel s’intéresse toujours plus d’investisseurs à la recherche de rendement. Et les résidences seniors ne manquent pas d’atouts…

Dans quel cadre s’analyse cette classe d’actifs des résidences services seniors ?

Pour aborder cette typologie particulière d’actifs, il convient d’analyser, le plus finement possible, la population des seniors. En partant d’un constat fondamental au niveau mondial en occident : le vieillissement de la population. Ainsi, en France, les personnes âgées de plus de 65 ans constituaient 13 % de la population en 1990, pour atteindre 19,6 % en 2018, avec une projection à 26 % en 2040, soit un doublement en 50 ans. Une évolution d’autant plus remarquable que la population française continue de s’accroître et devrait passer de 64 millions d’habitants aujourd’hui à 72 millions en 2060 (alors même qu’en Allemagne, par exemple, la population passera de 80 millions d’habitants aujourd’hui à 71 millions en 2060…). Et au vieillissement de la population s’ajoute une autre évolution : l’allongement de la durée de vie. Aujourd’hui, un homme âgé de 60 ans a une espérance de vie de 83 ans et une femme, de 87 ans. Avec une autre caractéristique : une personne âgée de 80 ans aujourd’hui a encore, en moyenne, une espérance de vie de 11 ans. Ainsi, en 2005, 1,5 million de Français avaient 85 ans ou plus ; on en comptait 1,8 million en 2013 et 2,1 millions en 2018, avec une projection à 5 millions en 2050. Sur ce total, les spécialistes estiment que 3 millions de personnes seront certes fragilisées, mais autonomes, alors que 2 millions seront en perte d’autonomie. Or, les résidences services n’accueillent que des résidents autonomes, les autres sont plutôt orientés vers les Ehpad et autres résidences autonomie. Surtout, les résidences services n’ont rien à voir avec les maisons de retraite d’antan…

La résidence services seniors du Raincy (93)…

Qu’entendez-vous par là ?

Un senior anticipe une installation dans une résidence services à un âge moyen de 83 ans. La résidence services est envisagée comme un lieu de vie pour une retraite active, dynamique, permettant de se procurer du lien social, des services pour le bien-être (restauration, mais aussi gym douce, piscine, cinéma…) et de la sécurité. Ces résidences sont constituées de studios, deux pièces (nombreux) ou trois pièces, avec cuisine, salle de bains… Bref, on transfère sa résidence principale dans un logement où l’on vit normalement, mais où l’aspect sécurité, avec du personnel disponible 24 heures sur 24, s’avère rassurant. Il s’agit d’une nouvelle étape dans le parcours qui s’ouvre après la vie active. Dans ce cadre, on est loin de la maison de retraite des années 1950 ! L’Etat et les collectivités locales ne pouvant pas prendre à leur charge le logement de toutes les personnes âgées, les résidences services sont apparues dans le courant des années 1970. Puis, au début des années 2000, une nouvelle génération de résidences est née, proposant des services plus intégrés. Et ce concept devrait, d’ailleurs, continuer à évoluer en termes de services, d’accompagnement d’une dépendance légère afin que les résidents puissent demeurer dans leur logement le plus longtemps possible. Cette évolution du concept résulte, bien entendu, de la demande, celle de personnes âgées qui, lorsqu’elles étaient actives, avaient l’habitude de consommer des services, de voyager… et qui veulent rester actives et profiter. C’est, d’ailleurs, pourquoi les exploitants de telles résidences s’interrogent sur la limite où il convient de placer l’assistance à la dépendance… A propos des exploitants, il s’agit, globalement, soit de spécialistes de la gestion de telles résidences, qu’elles s’adressent aux personnes âgées, aux étudiants…, soit d’administrateurs de biens. Domitys s’est, par exemple, spécialisé dans les résidences services seniors et Réside Etudes, dans tous types de résidences gérées. Sans compter que les gestionnaires d’Ehpad (sachant que les pouvoirs publics rechignent, aujourd’hui, à donner de nouvelles autorisations d’ouverture) peuvent aussi devenir exploitants de résidences seniors… Dans tous les cas, les exploitants ne cessent de faire évoluer le concept pour toujours mieux s’adapter à une demande croissante…

Quel parc et quel développement ?

Les résidences services seniors constituent un marché essentiellement tourné vers la vente à la découpe auprès de particuliers, résidents ou investisseurs dans le cadre d’opérations de défiscalisation sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Aujourd’hui, le parc est estimé à environ 600 résidences en France, représentant à peu près 50 000 logements. Ce qui correspond à un taux de couverture d’1,6 % de la population des plus de 75 ans et de 4 % des plus de 85 ans valides. Soit approximativement une résidence services pour… 100 000 seniors en moyenne, sachant qu’une résidence regroupe, en moyenne, une centaine de logements…

Côté développement, les projets certains représentent entre 65 et 70 nouvelles résidences par an, très majoritairement des opérations en Vefa. Et les spécialistes estiment que ce parc atteindra 900 résidences d’ici 2020 et 2 000 d’ici 2030…

… et celle de Cenon (33) acquisent en Vefa par Catella Real Estate AG ; des transactions signées Savills.

Bref, une offre largement insuffisante ?

Sans conteste puisque nous parlons, ici, des besoins au niveau national. Encore faut-il préciser que les seniors se déracinent peu. Les besoins en résidences se concentrent donc, surtout, dans les grandes métropoles (car ils souhaitent, dans de nombreux cas, rester proche de leurs enfants) et sur le littoral. Il peut donc arriver que dans certaines villes moyennes l’offre frise la saturation. Il n’empêche que les besoins sont considérables et que l’offre est effectivement, globalement, déficitaire.

D’où l’intérêt porté par les institutionnels à ce créneau ?

Les institutionnels s’intéressent à ce créneau des résidences services, seniors mais également étudiantes… depuis une petite dizaine d’années maintenant. Nous parlons, ici, de ventes en bloc. Et leurs interventions s’accélèrent aujourd’hui. Dans une récente étude, Savills estimait que 2,3 milliards d’euros avaient été placés par les institutionnels dans les résidences services (santé, hôtellerie, gérées) en 2013 et 3,75 milliards en 2016. Une augmentation bien entendu directement liée à la demande et au vieillissement de la population, mais aussi à la nature de l’actif. Certes, le sous-jacent d’une résidence services seniors est de l’habitation, mais portée par un bail commercial à l’identique du bureau, souvent un bail long terme de 9, voire 12 ans ou plus, conclu avec des exploitants majeurs, sur la base de loyers garantis, indexés et payés par des résidents qui ont les moyens (le loyer d’un studio dans une résidence tourne autour du millier d’euros). Quant aux taux de rendement aujourd’hui constatés, ils évoluent dans une fourchette comprise entre 4 et 4,5 %. Ce qui procure un couple rendement/risque particulièrement intéressant et ce, dans le cadre d’un modèle économique décorélé de la volatilité de la vie économique et financière…, tout en bénéficiant d’une profondeur de marché, d’une visibilité à long terme, dans le cadre d’une activité réalisée par de vrais spécialistes. Tout en précisant qu’il s’agit d’un marché essentiellement composé d’actifs neufs, cédés dans le cadre de Vefa, même si de premiers arbitrages commencent à être réalisés par certains. C’est, par exemple, dans ce cadre que nous intervenons pour la vente d’un portefeuille d’une centaine de millions d’euros…

A ce propos, quels résultats pour Savills dans ce marché ?

Au sein de Savills France, notre activité de conseil est axée sur les résidences gérées, étudiantes, seniors, tourisme d’affaire. Elle est directement reliée à l’activité « residential capital market Europe » exercée à Londres (qui regroupe une équipe de 40 professionnels) et, plus spécifiquement, à l’équipe « student housing/senior housing » dirigée par Marcus Roberts. C’est à la demande de ce dernier et de Will Woodhead, qui préside Savills en France, que nous avons mis en place une équipe à Paris. Celle-ci est actuellement composée de quatre professionnels. Nos clients sont les groupes exploitants spécialisés dans les trois créneaux dans lesquels nous intervenons, les groupes de promotion immobilière, nationaux mais aussi à couverture régionale, et les investisseurs, qu’ils soient nationaux ou internationaux, essentiellement via Londres pour ces derniers. La transaction réalisée avec Catella illustre parfaitement ce lien avec l’équipe londonienne…

Pour ce qui concerne notre activité, nous entrons aussi, par exemple, en exclusivité pour la vente d’un portefeuille de deux résidences étudiantes, l’une de 118 studios à Bordeaux, l’autre de 144 studios à Chambery, des résidences existantes, cédées par un fonds étranger. Nous travaillons, également, sur la mise en vente en bloc d’une résidence de tourisme d’affaire haut-de-gamme de 90 chambres/studios dans un quartier central de Paris…

Au total, nous sommes particulièrement confiants dans la pérennité de cette activité et dans les axes de développement clairement souhaités par Savills France tels que Boris Cappelle, directeur général adjoint, les a récemment exposés (voir son interview du 27 juin, ndlr)…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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