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Bastien Paquereau (Rhinov) : loi Elan, réelles opportunités pour le marché de l’immobilier mais… à quel prix ?

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le 04 Juil 2018

« Véritable loi « touche-à-tout » qui aborde en 66 articles une multitude de sujets comme l’urbanisme, les normes de construction, la lutte contre l’habitat indigne, la copropriété…, la loi ELAN ne fait pas toujours l’unanimité ». Bastien Paquereau, co-Fondateur de Rhinov, livre son point de vue sur la loi Elan.

Dans ce contexte mitigé, il est intéressant de s’interroger sur les opportunités que celle-ci peut avoir sur le marché immobilier. Portée par un marché dynamique qui a enfin retrouvé sa superbe de 2007, la loi ELAN – pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique- adopté en première lecture le 12 juin dernier par l’Assemblée nationale compte bien réécrire le code de la construction en le simplifiant tout en répondant à l’enjeu lié aux logements vides.

Une libéralisation du marché pour lutter contre les crises du logement

Le projet de loi ELAN initié par Jacques Mézard, Ministre de la cohésion des territoires et son secrétaire d’Etat, Julien Dernormandie semble ambitieux : « Construire plus, mieux et moins cher », voici l’un des grands objectifs de la loi proposée. Un objectif qui peut surprendre puisque le marché semble déjà dynamique et comptabilise pas moins de 418 900 logements neufs mis en chantier en 2017.Pour répondre à cet objectif, le gouvernement souhaite un retour en arrière et simplifier les normes dans le bâtiment en réécrivant le code de la construction eten fixant aux constructeurs des objectifs de performance et non des obligations de moyens. La loi comprend des mesures techniques fortement appréciées par les professionnels, promoteurs et entreprises du bâtiments qui y voient une réelle libéralisation du marché.

Face à des conditions de constructions plus flexibles, le marché aura une offre plus abondante, au vu des crises de logement que l’on rencontre aujourd’hui dans certaines villes, cela s’avère être une très bonne nouvelle !

Libre à nous de nous interroger sur la qualité des constructions et sur la place des architectes dans cette loi aux multiples facettes.

Au détriment du patrimoine urbain ?

Le 17 mai dernier, nombre d’architectes sont descendus dans la rue et ont manifesté près du ministère de la Culture. La disparition des « concours d’architecture » risque de détruire dans un premier temps la qualité de l’habitat et de participer dans un second temps, à appauvrir le patrimoine urbain pourtant si riche des territoires. L’intégration des constructions dans le paysage existant est primordiale afin de ne pas répéter l’erreur immobilière des années 60-70 qui a eu pour conséquence de dégrader certains paysage et quartiers !

Au-delà de la construction, la loi ELAN répond à un enjeu de taille : la rénovation du parc de logements anciens qui comptabilise énormément d’habitants vacants à fort potentiel qui bénéficient pour la plupart d’une situation géographique privilégiée, proche des centres-villes. Par ailleurs, ces biens anciens s’inscrivent souvent bien mieux dans le paysage et le patrimoine de nos villes.

Reste à voir dans les années à venir si le projet de loi est suffisamment incitatif pour répondre aux multiples enjeux que le gouvernement s’est fixé……

La rédaction d'immoweek

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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