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Benjamin Darmouni (Unis) : « haro sur Airbnb, ne pas se tromper de cible »

Points de vueLogement

le 06 Mar 2019

Benjamin Darmouni, président du pôle Ile-de-France et Grand Paris de l’Unis, apporte, dans ce point de vue, son analyse de l’effet Airbnb sur le marché locatif parisien.

Une fois de plus, Airbnb défraie la chronique : la ville de Paris, territoire privilégié du développement d’Airbnb et de la formule de location meublée touristique de courte durée que cette enseigne promeut, vient de lui intenter un procès retentissant. Les griefs sont clairs. Depuis la loi du 23 novembre 2018, pour l’évolution du logement, de l’aménagement et de l’urbanisme, des obligations déclaratives pèsent non seulement sur les bailleurs mais aussi sur les plateformes d’édition des annonces. En pratique, les agents de la mairie de Paris chargés de la vérification ont dénombré 1000 annonces de biens à louer sans mention du numéro d’enregistrement auprès de la commune. Le législateur a inscrit dans la loi un montant d’amende de 12 500€ par annonce fautive. Il s’ajoute d’ailleurs à cela, ce qui a échappé aux commentateurs, qu’une amende spécifique existe pour non information de la commune quant auxdits numéros officiels, d’un montant de 50 000€. En clair, le risque encouru par Airbnb atteint la somme colossale de 12 050 000€.

Rien à dire sur ce sujet : dura lex sed lex. Il n’est pas admissible qu’un acteur professionnel s’exonère de respecter les obligations légales et cela l’est d’autant moins qu’il s’agit d’une société puissante, disposant d’une authentique autorité auprès de ses clients et de moyens pour contrôler si un bailleur a bien procédé à ses obligations déclaratives, contrairement à la ligne de défense qu’elle s’est maladroitement choisie. Il faut néanmoins en revenir à l’origine de ce renforcement de la règlementation pour mesurer si l’essentiel est là, et s’il est opportun de considérer le respect de la loi comme la solution définitive au problème.

Le problème pour la capitale comme pour les autres villes françaises ou étrangères à forte attractivité touristique tient à l’attrition de l’offre locative ordinaire. Les élus parisiens déplorent la perte de près de 30 000 logements dont les propriétaires ont préféré faire des locations de courte durée, plutôt que de leur garder le statut de locations meublées de longue durée, voire de locations vides traditionnelles, assorties de baux de 3, 6 ou 9 ans. Se pose aussi le problème de la sérénité des immeubles en copropriété, dont l’occupation bourgeoise se trouve modifiée de fait par ces locataires, peu attentifs au calme de leurs voisins de palier. Précisément, le cœur de la question est là : pourquoi des propriétaires bailleurs basculent-ils, nonobstant le marketing brillant de Airbnb ? Se pose-t-on la question de la perte d’attrait de la location en cœur de ville ? Airbnb a eu le mérite d’identifier une brèche et de s’y engouffrer, on aurait tort de confondre la conséquence et la cause, le symptôme et la maladie.

Un sondage vient d’être publié par le Figaro, qui révèle que près d’un bailleur parisien sur deux est prêt à renoncer à louer si l’encadrement des loyers se met de nouveau en place. Encore ce dispositif concentre-t-il tous les regards alors qu’il serait juste de regarder plus largement quel sort est fait aux investisseurs. La fiscalité additionnée aux tracasseries administratives en tous genres et au déséquilibre des obligations entre propriétaires et preneurs jouent contre l’investissement locatif privé. Le rendement locatif dans les métropoles est le plus faible qui soit, avec des tickets d’entrée très élevés, des loyers plafonnés et des impôts et taxes…débridés. Il est urgent que le gouvernement, dans le cadre du Grand Débat, s’interroge sur les causes premières du succès d’Airbnb, qui est à chercher du côté du manque d’intérêt économique…jusqu’à l’imposition de la plus-value de cession en cas de vente. Faut-il d’ailleurs que le sort économique et juridique du bailleur soit mauvais, pour qu’un sur deux préfère vendre et abandonner jusqu’à un tiers de la plus-value à l’État plutôt que de rester investisseur !

L’arbre finit par cacher la forêt : Airbnb ne rencontrerait pas à Paris, à Bordeaux, à Lyon, à Marseille ou à Lille, ou encore dans tant de villes moyennes de France le succès que cette formule connaît, si louer à des familles stables, en longue durée, ne rebutait désormais plus que cela n’attire. Voilà la vraie cible politique du moment.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 22/03/2019

Investissement : un cycle qui se prolonge…

Aux acteurs qui s’interrogent sur une éventuelle fin du cycle de croissance actuel dans l’immobilier d’entreprise, une récente étude de Cushman & Wakefield intitulée « Global Investment Atlas 2019 » apporte quelques réponses.

D’abord, le conseil souligne que « les volumes des transactions immobilières ont été les plus élevés jamais enregistrés, avec 1 750 milliards de dollars au niveau mondial en 2018 ». Et de préciser : « un bond de 4 % en glissement annuel par rapport aux 1 680 milliards de dollars enregistrés en 2017 ».

Surtout, Cushman & Wakefield « prévoit que ces niveaux records d’investissement vont se maintenir en 2019, autour de 1 750 milliards de dollars, les investisseurs à la recherche d’opportunités ciblant davantage de marchés et les vendeurs se manifestant en fonction de leurs stratégies immobilières, de l’évolution des politiques monétaires, des tensions géopolitiques et des changements structurels ». Le conseil « anticipe une augmentation régulière des loyers des actifs « prime », a contrario de la compression des rendements de ces dernières années ». Une situation actuellement observée dans l’Hexagone…

« La conjoncture économique est plus faible que prévu il y a à peine quelques mois, tout comme les perspectives en matière d’inflation à l’échelle mondiale. En conséquence, et tant que le risque demeure élevé, la remontée des taux d’intérêt a, de nouveau, été reportée » constate David Hutchings, « head of investment strategy EMEA capital markets » chez Cushman & Wakefield et auteur de l’étude. Il poursuit : « l’année 2019 devrait voir une nouvelle extension du cycle immobilier, ce qui permettra aux investisseurs de réorganiser leurs portefeuilles immobiliers en prévision d’une période de croissance plus lente ». Car « avec des revenus locatifs stables et une exposition à la croissance et à l’inflation, l’immobilier reste incroyablement attractif et la demande en produits « prime », quant à elle, élevée ». Bref, le cycle semble se prolonger. Il suffisait d’écouter les conseils en investissement au Mipim pour être convaincu de l’activité sur le marché, hexagonal en tout cas…

Portrait

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