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Jean-Marc Torrollion (Fnaim) : projet de loi Elan et encadrement des loyers, une habileté coupable

Points de vueLogement

le 31 Mai 2018

Jean-Marc Torrollion (Fnaim) considère que « le gouvernement aurait dû profiter du vecteur législatif du projet de loi ELAN pour renoncer purement et simplement à ce dispositif dissuasif pour les investisseurs ». Son point de vue à lire ci-après.

Ce qui se passe à propos de l’encadrement des loyers d’habitation est singulier : alors que deux décisions de justice ont condamné les dispositifs qui avaient été mis en place à Paris et à Lille en application de la loi ALUR, l’actuel gouvernement aurait dû profiter du vecteur législatif du projet de loi ELAN pour renoncer purement et simplement à ce dispositif dissuasif pour les investisseurs et inutile pour les locataires. Au lieu de cela, le projet de loi ménage la chèvre et le chou et maintient un encadrement expérimental dépendant de la volonté des élus locaux.

Les observateurs ont salué l’habileté du gouvernement et l’appréciation n’est pas infondée: les locataires de grandes villes, la capitale en tête, ont fini par penser que la mesure était souhaitable et ferait baisser les loyers. On voit bien quatre ans plus tard qu’il n’en est rien et que l’offre locative s’est restreinte dans les villes contraintes par la règlementation…et dans les autres: l’encadrement ajoute à un effet réel dégradant la rentabilité locative un effet psychologique déplorable, l’investisseur ayant le sentiment que sa liberté est obérée.

En attendant, Emmanuel Macron ne change pas radicalement de cap. Ainsi, le projet de loi propose un aménagement de la loi ALUR. Il s’agit d’abord de laisser la main aux maires, qui peuvent demander à l’État que les loyers de leur ville soient limités. On ne sait à ce jour, hors Anne Hidalgo et Martine Aubry, si d’autres maires feront ce choix. Il est certain en tout cas qu’ils prendront l’avis des acteurs locaux et que leur décision, prise au plus près du terrain, sera plus éclairée que si l’État la prenait de façon rustique et idéologique. Par ailleurs, là où ils seraient mis en place, les dispositifs seraient provisoires et devraient faire la preuve de leur efficacité pour être pérennisés. Enfin, le gouvernement, a répondu à l’objection des tribunaux administratifs qui ont invalidé l’encadrement tel qu’il est né : alors que la loi ALUR disposait que toute une agglomération devait être visée par la contrainte, Paris et Lille ont limité le territoire de l’encadrement à leur commune. Désormais, si l’ELAN est voté en l’état, il sera possible de borner territorialement l’encadrement à une ville sans l’élargir à la totalité de l’agglomération. Pour être complet, il faut noter que l’ELAN dénoue la relation juridique que l’ALUR avait créée entre observatoires et encadrement : à l’avenir, les agglomérations devront se bâtir un observatoire sans que cela ait pour conséquence l’encadrement autoritaire et mécanique de leurs loyers.

Seulement voilà : pour habile que soit ce remodelage, il ne corrige pas les défauts fondamentaux de l’encadrement. D’abord, contrairement à ce qui se passe pour les prix de vente des biens, les loyers sont étroitement corrélés à la solvabilité des ménages, même dans les plus grandes villes. Certes, les candidats locataires seront prêts à un taux d’effort majoré, mais dans des limites tangibles. En somme, l’encadrement est inutile et la souplesse qui y est instillée ne change rien au problème. L’encadrement demeure une contrainte, une privation de liberté, a fortiori quand le marché est là pour réguler les excès.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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