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Jean-Marc Torrollion (Fnaim) : projet de loi Elan et encadrement des loyers, une habileté coupable

Points de vueLogement

le 31 Mai 2018

Jean-Marc Torrollion (Fnaim) considère que « le gouvernement aurait dû profiter du vecteur législatif du projet de loi ELAN pour renoncer purement et simplement à ce dispositif dissuasif pour les investisseurs ». Son point de vue à lire ci-après.

Ce qui se passe à propos de l’encadrement des loyers d’habitation est singulier : alors que deux décisions de justice ont condamné les dispositifs qui avaient été mis en place à Paris et à Lille en application de la loi ALUR, l’actuel gouvernement aurait dû profiter du vecteur législatif du projet de loi ELAN pour renoncer purement et simplement à ce dispositif dissuasif pour les investisseurs et inutile pour les locataires. Au lieu de cela, le projet de loi ménage la chèvre et le chou et maintient un encadrement expérimental dépendant de la volonté des élus locaux.

Les observateurs ont salué l’habileté du gouvernement et l’appréciation n’est pas infondée: les locataires de grandes villes, la capitale en tête, ont fini par penser que la mesure était souhaitable et ferait baisser les loyers. On voit bien quatre ans plus tard qu’il n’en est rien et que l’offre locative s’est restreinte dans les villes contraintes par la règlementation…et dans les autres: l’encadrement ajoute à un effet réel dégradant la rentabilité locative un effet psychologique déplorable, l’investisseur ayant le sentiment que sa liberté est obérée.

En attendant, Emmanuel Macron ne change pas radicalement de cap. Ainsi, le projet de loi propose un aménagement de la loi ALUR. Il s’agit d’abord de laisser la main aux maires, qui peuvent demander à l’État que les loyers de leur ville soient limités. On ne sait à ce jour, hors Anne Hidalgo et Martine Aubry, si d’autres maires feront ce choix. Il est certain en tout cas qu’ils prendront l’avis des acteurs locaux et que leur décision, prise au plus près du terrain, sera plus éclairée que si l’État la prenait de façon rustique et idéologique. Par ailleurs, là où ils seraient mis en place, les dispositifs seraient provisoires et devraient faire la preuve de leur efficacité pour être pérennisés. Enfin, le gouvernement, a répondu à l’objection des tribunaux administratifs qui ont invalidé l’encadrement tel qu’il est né : alors que la loi ALUR disposait que toute une agglomération devait être visée par la contrainte, Paris et Lille ont limité le territoire de l’encadrement à leur commune. Désormais, si l’ELAN est voté en l’état, il sera possible de borner territorialement l’encadrement à une ville sans l’élargir à la totalité de l’agglomération. Pour être complet, il faut noter que l’ELAN dénoue la relation juridique que l’ALUR avait créée entre observatoires et encadrement : à l’avenir, les agglomérations devront se bâtir un observatoire sans que cela ait pour conséquence l’encadrement autoritaire et mécanique de leurs loyers.

Seulement voilà : pour habile que soit ce remodelage, il ne corrige pas les défauts fondamentaux de l’encadrement. D’abord, contrairement à ce qui se passe pour les prix de vente des biens, les loyers sont étroitement corrélés à la solvabilité des ménages, même dans les plus grandes villes. Certes, les candidats locataires seront prêts à un taux d’effort majoré, mais dans des limites tangibles. En somme, l’encadrement est inutile et la souplesse qui y est instillée ne change rien au problème. L’encadrement demeure une contrainte, une privation de liberté, a fortiori quand le marché est là pour réguler les excès.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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